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| 房地產(chǎn)交易中心不久前舉辦的二手房大集。 |
六月房產(chǎn)新政出臺(tái)之初，因?qū)π抡熬?p> 的不明朗，使得一些購(gòu)房者和房主處于“持幣待購(gòu)”及“持房待
沽”的觀(guān)望狀態(tài)。隨著政策逐漸明朗，青島市民開(kāi)始走出觀(guān)望期，二手房市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)加速回暖跡象。根據(jù)近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我市二手房交易開(kāi)始明顯放量。 廉價(jià)房成交最火
青島廣宇房產(chǎn)總經(jīng)理段濤介紹說(shuō)，從最近一段時(shí)間宜家居不動(dòng)產(chǎn)體系來(lái)看，四方區(qū)二手房的成交量明顯高于市南區(qū)、市北區(qū)，主要價(jià)位在30—50萬(wàn)元之間的廉價(jià)二手房成交量最大，而市南區(qū)、市北區(qū)的租賃業(yè)務(wù)特別好，但交易量比往年有所下降。這是因?yàn)槭心蠀^(qū)、市北區(qū)的新房比較多，很多房子都是兩年之內(nèi)的新房，交易稅費(fèi)比較高，影響了二手房交易。最近兩周交易情況相當(dāng)不錯(cuò)，交易量明顯上升，比6月、7月的交易量上升了30—40％左右。
二手房交易明顯放量的原因，段濤認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了對(duì)新政的不適應(yīng)之后，很多人心態(tài)慢慢產(chǎn)生了變化，對(duì)于自住的人來(lái)說(shuō)，看到房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)下跌跡象，于是認(rèn)為現(xiàn)在是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)；而房東現(xiàn)在也比較理性，感覺(jué)現(xiàn)在房?jī)r(jià)也漲得差不多了，因此雙方對(duì)于價(jià)格比較好商量，所以現(xiàn)在交易量上升。段濤預(yù)測(cè)青島市二手房的交易量會(huì)逐步上升，“但不可能達(dá)到去年的同期交易水平了”。
自住需求釋放明顯
房產(chǎn)新政客觀(guān)上對(duì)樓市消費(fèi)群體進(jìn)行了重新梳理，目前出手購(gòu)房者多以自住為主。隨著炒房被遏止，7月以來(lái)，被調(diào)動(dòng)起積極性的自住型的購(gòu)房需求漸漸主導(dǎo)了整個(gè)市場(chǎng)，使得二手房市場(chǎng)的成交步入穩(wěn)定的放量階段。
價(jià)格是影響選擇二手房的最重要因素，中低收入的工薪階層是二手房的主要購(gòu)買(mǎi)者，很多人一向購(gòu)買(mǎi)價(jià)位低、質(zhì)量好、能辦理按揭的二手房。由于低收入人群對(duì)二手房的購(gòu)買(mǎi)需求大量存在，二手房?jī)r(jià)基本沒(méi)有降價(jià)空間。目前市場(chǎng)上的二手房房源，性?xún)r(jià)比相對(duì)較高，適合自住者購(gòu)入。一些真正需要房子的市民不再觀(guān)望，開(kāi)始活躍于各家中介之間看房選房。相對(duì)商品房的價(jià)格，二手房因?yàn)榫邆湟欢ǖ膬r(jià)格浮動(dòng)空間而存在一定優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)自住者來(lái)說(shuō)，是不錯(cuò)的選擇。總的來(lái)說(shuō)，從整個(gè)二手房市場(chǎng)看，目前是一個(gè)不錯(cuò)的自住購(gòu)房時(shí)機(jī)。
短期炒房者退場(chǎng)
自房產(chǎn)新政實(shí)施以來(lái)，遏制住了過(guò)去房?jī)r(jià)上升過(guò)快的局面，房?jī)r(jià)的漲幅出現(xiàn)了回落，這樣一來(lái)，對(duì)于過(guò)去那些專(zhuān)門(mén)炒房子的人來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)率明顯降低，不能短期獲利；如果再算上現(xiàn)在較高的交易稅費(fèi)，甚至可以說(shuō)是無(wú)利可圖了�，F(xiàn)在買(mǎi)房人自住的多，長(zhǎng)期持有的多了，炒房的少了，即使有炒房的也是做長(zhǎng)線(xiàn)的。
目前二手房購(gòu)房者由投資用途開(kāi)始轉(zhuǎn)向自住用途，并由短期投機(jī)轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期投資。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)短線(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)增加，最近前來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子的基本都是自己用來(lái)改善居住條件。
中介更注重服務(wù)
現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，段濤認(rèn)為是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。二手房中介企業(yè)必須進(jìn)一步拓展服務(wù)、規(guī)范管理：為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。宜家居不動(dòng)產(chǎn)加盟店12家，直營(yíng)店50多家，新政之后店面總數(shù)并沒(méi)有增加，現(xiàn)在追求的是店面的質(zhì)量和盈利能力。以前來(lái)了客戶(hù)可能無(wú)所謂，現(xiàn)在一定得端上一杯水以示對(duì)客戶(hù)尊重，并爭(zhēng)取更多的獨(dú)家代理，同時(shí)在評(píng)估、貸款、過(guò)戶(hù)等交易環(huán)節(jié)提供的服務(wù)更多了，但是傭金水平不變。
市場(chǎng)趨良性發(fā)展
國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控新政策的出臺(tái)對(duì)購(gòu)房者投資只是短期影響，而購(gòu)房者的長(zhǎng)期需求難以改變，所以如果真正有居住需求，在短時(shí)間的觀(guān)望之后依然會(huì)進(jìn)行二手房交易。
在營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)稅三大稅種政策的實(shí)施過(guò)程中，對(duì)于供求雙方造成的心理影響是最主要的，隨著政策的逐步明朗，在經(jīng)歷觀(guān)望后，積蓄的市場(chǎng)巨大能量必然會(huì)集中爆發(fā)，顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求，而供給方也會(huì)集中放量，因此，度過(guò)政策執(zhí)行之初的這段觀(guān)望緩沖期，二手房市場(chǎng)交易在壓抑之后突然放量也就不難理解了。
據(jù)分析，隨著青島郊區(qū)交通條件、生活環(huán)境的極大改善，二手房交易熱點(diǎn)將進(jìn)一步從城區(qū)逐步向郊區(qū)擴(kuò)展，以城陽(yáng)、膠州和即墨為代表的郊區(qū)衛(wèi)星城的二手房交易量將持續(xù)增長(zhǎng)。本版圖文曹璽銘
