“當(dāng)初我們買(mǎi)房時(shí)，小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的歸屬并沒(méi)有明確的說(shuō)法，直到現(xiàn)在，車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證還在開(kāi)發(fā)商手里。”“決定小區(qū)事務(wù)要求我們業(yè)主中三分之二的人通過(guò)才行，可沒(méi)通知到我們就算我們棄權(quán)，這種做法有沒(méi)有依據(jù)？”“《婚姻法》規(guī)定夫妻共有財(cái)產(chǎn)，而開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)定業(yè)主只能是購(gòu)房人，不能是夫妻二人�！�

　　隨著《 物權(quán)法》草案在民間征集意見(jiàn)的推進(jìn)，城市小區(qū)物業(yè)的各種糾紛再次凸顯出來(lái)，住著用畢生積蓄買(mǎi)來(lái)的房子，卻因?yàn)槲飿I(yè)糾紛生一肚子氣的老百姓，開(kāi)始把解決問(wèn)題的希望寄托在《物權(quán)法》上。

　　近日，由中國(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心發(fā)起的國(guó)內(nèi)第一個(gè)物權(quán)法草案研討會(huì)在北京召開(kāi)，100多名政府官員、專(zhuān)家和小區(qū)業(yè)主對(duì)《物權(quán)法》草案進(jìn)行了討論，希望即將出臺(tái)的《物權(quán)法》能解決房產(chǎn)配套設(shè)施的權(quán)屬、建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)、物業(yè)費(fèi)的分?jǐn)傄约皹I(yè)主權(quán)益等問(wèn)題。

　　配套設(shè)施究竟歸誰(shuí)所有

　　劉先生住的北京現(xiàn)代城小區(qū)有7000多平方米的公共設(shè)施，業(yè)主入住后卻要先交費(fèi)才能使用。后來(lái)得知，這些本該由全體業(yè)主共用的設(shè)施，被街道辦事處等部門(mén)與開(kāi)發(fā)商一紙協(xié)議而占據(jù)，里面的幼兒園、自行車(chē)停車(chē)位也已變成一些部門(mén)的創(chuàng)收項(xiàng)目。“附屬建筑和主建筑的關(guān)系是皮和毛的關(guān)系，皮都不存在了，毛就沒(méi)有存在的理由了�！眲⑾壬�認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的建筑附屬物也應(yīng)該歸給業(yè)主所有。

　　配套設(shè)施權(quán)屬究竟應(yīng)當(dāng)法定還是約定？目前《物權(quán)法》草案實(shí)行的是約定原則。

　　一些業(yè)主認(rèn)為，約定權(quán)如果被政府和開(kāi)發(fā)商共同占有的話(huà)，業(yè)主的權(quán)益就不能得到切實(shí)保障；而如果配套設(shè)施可以約定，那么開(kāi)發(fā)商也完全可以不讓業(yè)主來(lái)使用配套設(shè)施，或者用很高的價(jià)值來(lái)阻止業(yè)主使用這個(gè)設(shè)施。

　　從對(duì)業(yè)主物權(quán)歸屬規(guī)定的質(zhì)疑不難看出，草案中的界定原則和業(yè)主的實(shí)際權(quán)益的維護(hù)之間還有距離。對(duì)此，法律專(zhuān)家和律師各有看法。

　　民法專(zhuān)家何山教授認(rèn)為，誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)了房子，物業(yè)公共配套設(shè)施自然就應(yīng)屬于誰(shuí)。但現(xiàn)實(shí)中有的配套設(shè)施不是家家戶(hù)戶(hù)都用的，如車(chē)庫(kù)，就需要約定這個(gè)原則，這也是對(duì)附屬物所有權(quán)歸屬的積極補(bǔ)充。

　　北京律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任孟憲生律師也認(rèn)同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)當(dāng)有約定的自由。但他表示，如果在權(quán)屬不清的情況下允許自由約定，它的效力必然會(huì)受到挑戰(zhàn)，也會(huì)產(chǎn)生新的糾紛。他認(rèn)為，在《物權(quán)法》的制定過(guò)程中，應(yīng)該遵循物權(quán)法定的原則，歸屬上有明確規(guī)定，然后再有約定。

　　孟律師的觀(guān)點(diǎn)也似乎得到了印證———現(xiàn)代城小區(qū)的劉先生關(guān)于地下車(chē)庫(kù)的歸屬權(quán)模糊的問(wèn)題，在北京市公開(kāi)征求意見(jiàn)時(shí)就提出，地下車(chē)位不能作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售給業(yè)主，它是住宅建筑物的附屬設(shè)施。后來(lái)他得到了答復(fù)，說(shuō)地下車(chē)庫(kù)作為共用設(shè)施歸業(yè)主所有沒(méi)有法律依據(jù)，這在一個(gè)方面也凸顯了物權(quán)法定原則的必要性。

　　然而也有與會(huì)者表達(dá)了不同看法。中共中央黨校政法部的林?教授認(rèn)為，附屬設(shè)施屬于業(yè)主并不見(jiàn)得是一件好事，因?yàn)橛性S多設(shè)施實(shí)際上都具有公共性質(zhì)，把這種具有公共性質(zhì)的部分交給開(kāi)發(fā)商更好一些，更便于管理，也可以降低房?jī)r(jià)的成本。

　　另外，目前的《物權(quán)法》草案還不能解決業(yè)主即將面臨的諸多問(wèn)題，需要進(jìn)一步討論和完善。百旺家園業(yè)委會(huì)籌備小組成員吳先生認(rèn)為，隨著生活水平的提高，業(yè)主除了停車(chē)的需求外還有商業(yè)、公共娛樂(lè)、郵政、金融等方面的需求，《物權(quán)法》草案對(duì)于將來(lái)公民必然產(chǎn)生的某些住房所有權(quán)和延伸的權(quán)利要有預(yù)見(jiàn)性。

責(zé)任編輯 原霞