“這次參觀上海和杭州4個(gè)樓盤(pán)后，目前已經(jīng)有30套意向協(xié)議達(dá)成，目前成交10套。”7月22日，溫州購(gòu)房團(tuán)的帶團(tuán)人《溫州都市報(bào)》的劉琳琳向記者透露。
“溫州人被套牢”、“溫州人退出樓市”……當(dāng)市場(chǎng)上這些關(guān)于溫州人撒手樓市的傳言正歡之際，銷聲數(shù)月的溫州購(gòu)房團(tuán)又卷土重來(lái)。
這種“頂風(fēng)”而舞的
投資行為是預(yù)示著樓市的回暖？抑或是地產(chǎn)市場(chǎng)又一席利益締結(jié)？
購(gòu)房團(tuán)暗潮涌動(dòng)
“現(xiàn)在正是‘吸納’樓盤(pán)的好時(shí)機(jī)，到哪個(gè)樓盤(pán)都能侃價(jià)。”6月20日，帶團(tuán)到南京購(gòu)房的溫州炒房人汪先生如是說(shuō)。
2004年，一向“張揚(yáng)”的溫州購(gòu)房團(tuán)突然沉寂下來(lái)。這是因?yàn)闇刂菔形麄鞑繎?yīng)市政府向溫州各媒體下文，禁止以媒體名義組織購(gòu)房團(tuán)到各地炒房，并限制發(fā)布相關(guān)的廣告進(jìn)行宣傳或炒作。
而且又逢國(guó)家對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，溫州購(gòu)房團(tuán)開(kāi)始在樓市中“銷聲匿跡”。中國(guó)樓市也因此進(jìn)入觀望期，近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查可以佐證。據(jù)調(diào)查，近八成的消費(fèi)者認(rèn)為現(xiàn)在不是買(mǎi)房的適當(dāng)時(shí)機(jī)。
然而此時(shí)，沉寂近一年的溫州購(gòu)房團(tuán)卻逆勢(shì)而起。
7月8日上午9時(shí)，一支溫州購(gòu)房團(tuán)的50人進(jìn)駐位于上海市閔行區(qū)的24K金國(guó)際連鎖酒店。這支購(gòu)房團(tuán)由溫州當(dāng)?shù)孛襟w組織，帶團(tuán)者是負(fù)責(zé)該媒體的房地產(chǎn)版塊負(fù)責(zé)人劉琳琳。
根據(jù)行程安排，周六參觀上海綠地商務(wù)大廈、雙子杰座樓盤(pán)，周日赴杭州看樓。
7月10日，在24K金國(guó)際連鎖酒店的咨詢會(huì)上，該溫州購(gòu)房團(tuán)此行共簽訂了意向訂單超過(guò)30套。雖然這種意向訂單不具備法律效力，但可以反應(yīng)購(gòu)房團(tuán)重新煥發(fā)的投資欲望。
據(jù)溫州一業(yè)內(nèi)人士介紹，6月中旬以來(lái)，由一些開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)等組織的溫州投資者看房團(tuán)起碼就出發(fā)了十來(lái)趟，目標(biāo)城市主要是上海、杭州、蘇州等，一般一個(gè)團(tuán)隊(duì)有30人以上。
據(jù)溫州一業(yè)內(nèi)人士介紹，6月中旬以來(lái)，由一些開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)等組織的溫州投資者看房團(tuán)起碼就出發(fā)了十來(lái)趟，目標(biāo)城市主要是上海、杭州、蘇州等，一般一個(gè)團(tuán)隊(duì)有30人以上。
在此之前，6月12日，以溫州人汪先生領(lǐng)頭的8名溫州人，已斥資數(shù)千萬(wàn)元拿下南京河西等地200套房子。而且，購(gòu)房團(tuán)的活動(dòng)開(kāi)始前赴后繼。7月9日上午10點(diǎn)，溫州新城晚報(bào)大廈三樓會(huì)議室舉行的“房產(chǎn)投資置業(yè)說(shuō)明會(huì)”上，來(lái)自寧波的樓盤(pán)在推介，并有人開(kāi)始相約赴甬看樓。
劉琳琳稱，7月份可能還要帶一個(gè)購(gòu)房團(tuán)到上海看樓。
銀行的微妙心態(tài)
是什么力量推動(dòng)溫州購(gòu)房團(tuán)逆勢(shì)而動(dòng)？
“7月是樓市步出觀望期的分水嶺，也是一個(gè)預(yù)熱期�！�7月9日的購(gòu)房團(tuán)成員朱先生稱，自己這次隨團(tuán)出發(fā)目的在于了解行情，但遇性價(jià)比高的樓盤(pán)，不排除當(dāng)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。
朱先生的心態(tài)在溫州購(gòu)房團(tuán)中具有普遍性。因?yàn)閾?jù)他們的觀察，國(guó)家從3月份以來(lái)，國(guó)務(wù)院推行穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政策以來(lái)，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)按揭，對(duì)二手房交易征稅、提高首付比例、實(shí)名購(gòu)房等系列政策，幾乎月月有新政。而6月1日過(guò)后，就沒(méi)見(jiàn)更有力度的壓制樓價(jià)上漲的新政推行。
而且由于政策調(diào)控的趨向穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商也迎來(lái)了喘息期。由此，原本處在同一利益鏈條上的幾大利益集團(tuán)重新開(kāi)始締結(jié)。開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)代理中介（媒體）、購(gòu)房團(tuán)、銀行是樓市中的四大利益集團(tuán)，其中開(kāi)發(fā)商的推介是溫州購(gòu)房團(tuán)頻繁現(xiàn)身的初始動(dòng)力，購(gòu)房團(tuán)是應(yīng)開(kāi)發(fā)商的邀請(qǐng)去考察的。
而購(gòu)房團(tuán)則是這個(gè)鏈條上的造勢(shì)者，他們的迎合一方面是認(rèn)為樓市開(kāi)始回暖外，而另一個(gè)重要原因是有部分閑錢(qián)急于尋求投資渠道。
一名姓汪的購(gòu)房團(tuán)女成員這次出團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的是24K金國(guó)際連鎖酒店的客房，以入股形式投資15萬(wàn)元，酒店方承諾年回報(bào)率25％。她認(rèn)為，這個(gè)回報(bào)率在四年內(nèi)足以收回本金。雖然15萬(wàn)元的酒店客房投資連個(gè)產(chǎn)權(quán)證都沒(méi)有，而且她連四年后這家酒店經(jīng)營(yíng)失利的假設(shè)也沒(méi)考慮，但她認(rèn)為：“投資總有風(fēng)險(xiǎn)存在，比去賭博要好。”
跟隨溫州購(gòu)房團(tuán)多次的吳女士表示，當(dāng)時(shí)她跟隨購(gòu)房團(tuán)在杭州的錦昌文華樓盤(pán)工地上轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)工地上還有零星的房子存在。雖然樓盤(pán)規(guī)劃和所處環(huán)境都不錯(cuò)，但她揣測(cè)：是否這個(gè)樓盤(pán)連拆遷問(wèn)題都沒(méi)安置好？她說(shuō)：“假如在以前，大伙對(duì)這種情況根本不會(huì)去考慮�！�
還值得注意的時(shí)，7月10日，在錦昌文華樓盤(pán)推介現(xiàn)場(chǎng)，售樓小姐在介紹到樓盤(pán)的付款問(wèn)題時(shí)就強(qiáng)調(diào)，該樓盤(pán)的住宅樓首付僅為20％，但這個(gè)貸款政策適用于125萬(wàn)元以內(nèi)的購(gòu)房戶，一人限制一套。
然而，中國(guó)人民銀行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20％提高到30％。而根據(jù)以往排名，杭州屬于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市和地區(qū)。
對(duì)此，為錦昌文華提供項(xiàng)目貸款的建設(shè)銀行杭州分行文暉支行一鄭姓職員解釋，該項(xiàng)目貸款實(shí)行的是以土地抵押貸款，早在國(guó)家政策出來(lái)之前就已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了為購(gòu)房戶提供首付20％的房貸政策。
給購(gòu)房戶提供首付20％房貸政策，銀行此舉是否存在違規(guī)？
對(duì)此，浙江銀監(jiān)局的趙女士認(rèn)為，央行雖然將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20％提高到30％，但具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。
種種解釋顯示，銀行提供的這項(xiàng)優(yōu)惠似乎行走在央行房貸政策的邊緣。之所以愿意承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，銀行主要是受業(yè)績(jī)壓力所致。
開(kāi)發(fā)商讓利力挺房?jī)r(jià)
“溫州購(gòu)房團(tuán)在這個(gè)時(shí)刻介入樓市，不僅冒較大的市場(chǎng)之風(fēng)險(xiǎn)，更是冒著政策之風(fēng)險(xiǎn)”，溫州著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬津龍如是分析。
在所有的房產(chǎn)新政中，都把兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手房要交營(yíng)業(yè)稅當(dāng)作遏制炒房者的“殺手锏”，南京市特別提出要征收炒房差價(jià)的20％售房所得稅。
上述汪先生一行一舉以40萬(wàn)元一套的價(jià)格拿下200套房子，一切都在“悄然”中進(jìn)行。而此時(shí)的售樓處仍醒目標(biāo)注著50萬(wàn)元一套的住房市場(chǎng)價(jià)。
汪先生進(jìn)行精算：一套市場(chǎng)價(jià)為50萬(wàn)元的房子，在兩年內(nèi)出手加上契稅等要賣到55萬(wàn)元以上才能掙錢(qián)。事實(shí)上，他僅花了40萬(wàn)元就拿下房子，按市場(chǎng)行情在次日拋售也還是有錢(qián)賺。
有知情者透露，市場(chǎng)價(jià)50萬(wàn)元一套的房子，炒房團(tuán)40萬(wàn)元一套就能拿下，原因并不完全如汪先生所說(shuō)的“開(kāi)發(fā)商被政策‘打壓’幾次后，急于回籠資金�！�
在南京河西等地推出40萬(wàn)元一套的住房，不必炒房團(tuán)出手，普通市民也會(huì)一搶而空，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)及時(shí)回籠資金的目的。
一名不愿透露姓名的市場(chǎng)分析人士剖析，開(kāi)發(fā)商寧愿把巨額利潤(rùn)讓給炒房團(tuán)，也不肯讓利給普通市民，這不僅僅是手續(xù)煩瑣的因素。如炒房團(tuán)人員少，但購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，對(duì)于200套房只辦理8個(gè)人的手續(xù)，簡(jiǎn)單很多。
而開(kāi)發(fā)商之所以不愿將利潤(rùn)讓利給真正需要房子的市民，其深層的動(dòng)機(jī)在于“請(qǐng)”炒房者幫忙，堅(jiān)決挺住房?jī)r(jià)不回落。
