從2004年起，山東省房?jī)r(jià)漲幅一路攀升，到去年四季度達(dá)到了歷史最高水平。山東省統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家稱，目前不僅是消費(fèi)者，包括房地產(chǎn)商在內(nèi)，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方均進(jìn)入觀望狀態(tài)。專家預(yù)計(jì)，在經(jīng)過(guò)短期的消費(fèi)抑制后，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)爆發(fā)出巨大的市場(chǎng)需求，房產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上漲。

　　首先，按照城市化 率推算，僅2004年我省新增城鎮(zhèn)人口約156萬(wàn)人，同年全省城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.16平方米，據(jù)此測(cè)算，將能夠產(chǎn)生3144.96萬(wàn)平方米的潛在需求，其中不可避免地會(huì)漸次轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展起到相當(dāng)大的拉動(dòng)作用。

　　其次，2004年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為9437.8元，比2000年增加2947.83元，增幅達(dá)45.4%，高于同期房?jī)r(jià)漲幅。這說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲是以居民收入提高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作支撐的，收入水平的提高為居民住房潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求奠定了基礎(chǔ)。

　　另外，近幾年，我省商品房銷售面積與同期竣工面積之比呈逐年擴(kuò)大之勢(shì)，到2004年全省商品房銷售面積超過(guò)同期竣工面積，二者之比由2000年的75.6%擴(kuò)大到2004年的105.4%，今年這一格局繼續(xù)持續(xù)，有力地支撐著房?jī)r(jià)的上漲。

　　但是，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方進(jìn)入政策觀望期，使未來(lái)房?jī)r(jià)走向存在一些不確定因素。

　　從消費(fèi)看，居民消費(fèi)投資謹(jǐn)慎，投機(jī)行為收斂，房屋銷售放緩，部分企業(yè)銷售面積下降。上半年，全省商品房個(gè)人購(gòu)房銷售面積同比回落近10個(gè)百分點(diǎn)。從供給看，我省繼續(xù)采取緊縮“地根”政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資得到明顯抑制。上半年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)43.6%，增速比1-5月回落8.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積增長(zhǎng)95.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于房屋建設(shè)的平均增速。

　　從開(kāi)發(fā)商看，多數(shù)持等待觀望態(tài)度，但長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)觀望帶來(lái)的銷售滯緩有可能迫使資金壓力較重的中、小開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)促銷，變現(xiàn)回籠資金，部分競(jìng)爭(zhēng)力弱的開(kāi)發(fā)商可能在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重新整合。（通訊員 劉敏 張燕麗 本報(bào)記者 楊飛越）