“如無(wú)意外，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將按照慣例于11月份召開(kāi)，此次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度將是非常重要的。屆時(shí)，該會(huì)議會(huì)給本次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下一個(gè)結(jié)論，如果認(rèn)為沒(méi)有取得預(yù)期效果，下一輪調(diào)控就會(huì)馬上開(kāi)始，因此11月份將至關(guān)重要。
”
一些來(lái)自官方的聲音堅(jiān)信，隨著政策的繼續(xù)落到實(shí)處，尤其是部分熱
點(diǎn)城市的投資炒作將會(huì)受到越來(lái)越明顯的“擠兌”，因而房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的局面值得期待。
南方網(wǎng)訊 7月8日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了對(duì)全國(guó)2000多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的快速調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，69.4%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為國(guó)家調(diào)控措施出臺(tái)非常及時(shí)，并將在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)方面發(fā)揮作用。
與之相近的調(diào)查報(bào)告還來(lái)自上海。7月7日，上海市統(tǒng)計(jì)局也發(fā)布了一份針對(duì)該市一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查報(bào)告，其結(jié)果表明，該市70%以上企業(yè)預(yù)計(jì)土地調(diào)控政策將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯作用。在土地政策趨緊后，有77.1%企業(yè)判斷土地購(gòu)置費(fèi)將會(huì)上升，有72%的企業(yè)判斷企業(yè)的土地儲(chǔ)備將會(huì)下降。
上述兩份調(diào)查結(jié)果出臺(tái)的相關(guān)背景是，就在此前幾日，新華社連續(xù)發(fā)表了兩篇措詞嚴(yán)厲的文章，批評(píng)部分地方樓市調(diào)控不力。在房地產(chǎn)業(yè)界人士看來(lái)，官方媒體上述鮮明的觀點(diǎn)代表了中央政府對(duì)今年樓市調(diào)控的意見(jiàn)。
消極應(yīng)對(duì)調(diào)控政策不是明智之舉
國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界知名人士、北京市國(guó)際投資發(fā)展公司總裁杜猛接受記者采訪時(shí)說(shuō)，以七部委聯(lián)合發(fā)文的形式對(duì)全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，表明中央政府下了很大的決心。但他認(rèn)為，“七部委政策屬于宏觀調(diào)控政策，是治標(biāo)之策而非治本之術(shù)，只有法律才是治本的。從實(shí)施效果來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)確實(shí)不穩(wěn)定，調(diào)控的難度依然很大。”
但國(guó)家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)、住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心主任沈建忠表示，近期國(guó)家七部委再次出臺(tái)關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施的可能性不大，當(dāng)前的重要工作是促使已有措施的落實(shí)，換言之，他們下一步的工作著力點(diǎn)將會(huì)放在引導(dǎo)政策的實(shí)施上。
沈建忠的上述觀點(diǎn)似乎并不為業(yè)界普遍知曉，在采訪過(guò)程中記者依然聽(tīng)到不少來(lái)自業(yè)界關(guān)于調(diào)控措施走向的“大膽推測(cè)”。北京中原房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理李文杰就判斷，從中央進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目的來(lái)看，一旦政府認(rèn)為本次宏觀調(diào)控沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，就很可能出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策。李文杰分析，政府更想把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)合理的價(jià)位區(qū)間。
北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝也認(rèn)為，如果一些地方政府和開(kāi)發(fā)商消極應(yīng)對(duì)中央調(diào)控政策的話，換來(lái)的很可能是新一輪的政策出臺(tái)。這樣一來(lái)，其后果對(duì)開(kāi)發(fā)商將更為不利。
“如無(wú)意外，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將按照慣例于11月份召開(kāi)，此次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度將是非常重要的�！崩钗慕茉诮邮芫┏且患颐襟w記者采訪時(shí)認(rèn)為，“屆時(shí)，該會(huì)議會(huì)給本次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下一個(gè)結(jié)論，如果認(rèn)為沒(méi)有取得預(yù)期效果，下一輪調(diào)控就會(huì)馬上開(kāi)始，因此11月份將至關(guān)重要�！�
七部委政策核心是穩(wěn)定房?jī)r(jià)
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月8日發(fā)布的快速調(diào)查結(jié)果顯示，在國(guó)家出臺(tái)一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施之后，48.7%的被調(diào)查企業(yè)判斷今后商品房銷售價(jià)格不會(huì)繼續(xù)上漲，其中34.2%認(rèn)為將持平，14.5%認(rèn)為將下降。相比全國(guó)的認(rèn)同水平，上海市的相關(guān)調(diào)查結(jié)果更是令人瞠目：該市70%以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)判斷今后一段時(shí)間上海房?jī)r(jià)不會(huì)上漲。
不難發(fā)現(xiàn)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)調(diào)查結(jié)果中，對(duì)于今后房?jī)r(jià)繼續(xù)看漲或者判斷取向不明者依然超過(guò)半數(shù)，達(dá)51.3%，但記者在采訪過(guò)程中注意到，一些來(lái)自官方的聲音卻堅(jiān)信，隨著政策的繼續(xù)落到實(shí)處，尤其是部分熱點(diǎn)城市的投資炒作將會(huì)受到越來(lái)越明顯的“擠兌”，因而房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的局面值得期待。
沈建忠說(shuō)，從目前來(lái)看，北京地區(qū)的房?jī)r(jià)并沒(méi)有降下來(lái)，這從側(cè)面說(shuō)明國(guó)家七部委下發(fā)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的通知主要目的是抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是打壓房?jī)r(jià)。與之觀點(diǎn)頗為相近，在杜猛看來(lái)，七部委政策的核心是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是降低房?jī)r(jià)。
除京滬之外，廣州的房?jī)r(jià)是否穩(wěn)定同樣是政策層面和業(yè)界關(guān)注的重點(diǎn)。
據(jù)了解，近一年多來(lái)，廣東大多數(shù)城市，尤其是廣州的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出逆市上揚(yáng)的狀態(tài)，跌了多年的廣州房?jī)r(jià)在去年下半年以來(lái)陸續(xù)走高，雖然今年以來(lái)漲幅出現(xiàn)回落，不過(guò)仍舊不見(jiàn)下跌勢(shì)頭。而時(shí)代集團(tuán)副總裁白錫洪認(rèn)為，“廣州房?jī)r(jià)的升幅已經(jīng)趨于平穩(wěn)，宏觀調(diào)控的作用已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)�！�
或許圈內(nèi)人士在研究國(guó)家政策的過(guò)程中形成了某種“默契”，無(wú)論是白錫洪，還是光大開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理陳洪志，他們?cè)诜績(jī)r(jià)是該“壓”還是該“穩(wěn)”這一問(wèn)題上，發(fā)表了不少與北京的杜猛頗為相似的觀點(diǎn)。他們無(wú)不認(rèn)為，對(duì)于像廣州、上海和北京這樣成熟的市場(chǎng)而言，價(jià)格的漲落只要在一定的幅度之內(nèi)，都是市場(chǎng)的正常反應(yīng)，而不應(yīng)該讓房?jī)r(jià)成為衡量市場(chǎng)健康與否的標(biāo)尺。
業(yè)界的這種觀點(diǎn)在消費(fèi)者看來(lái)卻是格格不入，調(diào)查表明，京滬穗三地的持幣觀望購(gòu)房者無(wú)不希望過(guò)高的房?jī)r(jià)能在國(guó)家政策落實(shí)過(guò)程中受到有效的“打壓”。正因?yàn)槿绱耍瑯I(yè)界巨頭們對(duì)于國(guó)家調(diào)控政策的“畏懼”自是不言而喻。據(jù)有關(guān)報(bào)道，調(diào)控帶來(lái)的隱憂無(wú)法避免地困擾著地產(chǎn)商們，就連被行業(yè)內(nèi)譽(yù)為“娛樂(lè)明星”的SOHO現(xiàn)代城老總潘石屹最近也是沒(méi)有好心情。
“隱憂直接來(lái)源于消費(fèi)者的心理�！毙率澜绲禺a(chǎn)張三寶在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，目前市場(chǎng)上消費(fèi)者出現(xiàn)的觀望情緒，與國(guó)家接二連三出臺(tái)的政策有著直接的關(guān)系�！跋M(fèi)者這種觀望心理對(duì)我們的銷售帶來(lái)了很大的壓力�！�
發(fā)展商從重視戰(zhàn)術(shù)轉(zhuǎn)向關(guān)注戰(zhàn)略
中央的宏觀調(diào)控以及地方相關(guān)部門加大監(jiān)管力度等各項(xiàng)措施，無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了不小的影響和沖擊。習(xí)慣于稱自己為北京房地產(chǎn)行業(yè)“第二梯隊(duì)”代表人物的杜猛告訴記者，隨著七部委政策落到實(shí)處，他所在的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部可能會(huì)出現(xiàn)一次“洗牌”。
“以往發(fā)展商更多地將精力花在戰(zhàn)術(shù)上，如今到了該關(guān)注戰(zhàn)略的時(shí)候了�！倍琶蛯�(duì)于一位同行的上述感嘆很是認(rèn)同�！白鳛榘l(fā)展商，對(duì)于資金的投向、項(xiàng)目的組合與評(píng)估都得重新考量。不能按照國(guó)家政策發(fā)布前的既定思路走下去了�！彼f(shuō)，“房地產(chǎn)不好經(jīng)營(yíng)了，可以考慮往商業(yè)地產(chǎn)、酒店等相關(guān)方面轉(zhuǎn)身。”
美林基業(yè)副總裁王伏安認(rèn)為，在目前“地根”與“銀根”雙緊縮的背景下，勢(shì)必會(huì)造成市場(chǎng)供應(yīng)量下降。而與此同時(shí)，目前的供地量給中小發(fā)展商、甚至大發(fā)展商帶來(lái)較大的壓力。首先是土地供應(yīng)量減少，市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈導(dǎo)致地價(jià)過(guò)高。其次，一次性支付地價(jià)的規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻大大提高。因此，實(shí)力有限的中小發(fā)展商將可能被市場(chǎng)淘汰。
供應(yīng)日益趨緊的土地?zé)o疑會(huì)越來(lái)越成為發(fā)展商們追逐和角力的目標(biāo)。業(yè)界人士說(shuō)，在上海，即使是一批優(yōu)秀的非國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭也將直接面臨市場(chǎng)空間急劇縮水的危險(xiǎn)。
作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的開(kāi)發(fā)商，他們一旦在土地市場(chǎng)中被邊緣化，那么其“宏圖偉業(yè)”將無(wú)異于水中之月。據(jù)記者了解，今年以來(lái)，上海市只推出一塊面積僅5.79萬(wàn)平方米的復(fù)合型住宅用地。作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的開(kāi)發(fā)商，在未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量上，他們所占的份額可能還要大幅度減少。
王伏安說(shuō)，廣州一度有著1300多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如今活躍著的僅僅三四十家而已。巨頭壟斷的市場(chǎng)格局正在逐步形成。宏觀調(diào)控對(duì)廣東市場(chǎng)需求的影響有限，然而，對(duì)開(kāi)發(fā)公司而言，市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)成為某種必然———大公司、大品牌在目前的政策與市場(chǎng)環(huán)境之下，對(duì)小公司、小品牌的擠兌效應(yīng)將更加明顯。
此外，業(yè)界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式也應(yīng)該在目前的政策情況下發(fā)生轉(zhuǎn)變，以往追求擴(kuò)張的粗放型模式已經(jīng)不再適合如今的新形勢(shì)，在寸土寸金的情況下，精細(xì)化操作將逐步成為市場(chǎng)主流。
據(jù)了解，國(guó)家調(diào)控政策的實(shí)施已經(jīng)迫使京滬穗等不少地區(qū)的各類地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)始走精細(xì)化的路子。有跡象顯示，上述三地的樓盤正在這種精細(xì)當(dāng)中默默走向高端。王伏安覺(jué)得，精細(xì)化的操作帶來(lái)的，不僅僅是品質(zhì)更高的產(chǎn)品，同時(shí)也是發(fā)展商利潤(rùn)的提高。（編輯：唐亮）
