有恒產(chǎn)者有恒心。一件物品應(yīng)該屬于誰？擁有者可怎樣處置這件物品？別人侵占了這件物品，擁有者該怎么辦？這樣的問題，我們每個(gè)人都會隨時(shí)遇到。 作為民法典的最重要的組成部分，物權(quán)法就是一部旨在解決這些問題的法律。隨著這部法律草案全文10日向社會公布，“物權(quán)”和“
物權(quán)法”，這些過去長期被人們忽視的“陌生”詞匯，必將逐漸為社會熟知；而物權(quán)法律制度的最終確立，必將調(diào)動(dòng)起億萬民眾創(chuàng)造財(cái)富、愛護(hù)財(cái)富、積累財(cái)富的熱情。 旨在定分止?fàn)�、物盡其用鼓勵(lì)創(chuàng)造財(cái)富、積累財(cái)富
一個(gè)房東把自己的房子先賣給甲，并把房子交給甲使用；后由于種種原因，又把這個(gè)房子賣給了乙，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。那么這個(gè)房子究竟屬于誰？乙能否要求甲騰出房子？如果沒有物權(quán)法，答案可能多種多樣。有了物權(quán)法，答案就變得明確：不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的是誰，誰就是這套房子的主人。
實(shí)際上，整部物權(quán)法都與每個(gè)人的生產(chǎn)生活息息相關(guān)。全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明認(rèn)為，作為調(diào)整有形財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律，物權(quán)法要回答三個(gè)問題：一是物是誰的；二是對物享有什么權(quán)利，其他的人負(fù)有什么義務(wù)；三是怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的人要承擔(dān)什么法律責(zé)任。
王勝明表示，這部法律的作用直接體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是定分止?fàn)帲欢俏锉M其用。
進(jìn)一步落實(shí)憲法精神私人財(cái)產(chǎn)獲得同等保護(hù)
2004年3月，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”這一突破性的規(guī)定載入憲法修正案，使私有財(cái)產(chǎn)權(quán)上升為憲法權(quán)利，在海內(nèi)外引起熱烈反響。隨后開始審議的物權(quán)法草案，就如何保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，以確立保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的具體法律制度。
幾經(jīng)修改后，目前公布的物權(quán)法草案將國家、集體和私人所有權(quán)并列為一章，著重突出對公有財(cái)產(chǎn)和私人財(cái)產(chǎn)予以同等保護(hù)。草案規(guī)定，任何單位和個(gè)人負(fù)有不妨礙權(quán)利人行使物權(quán)的義務(wù)。權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵害。國家、集體和私人所有權(quán)受法律保護(hù)。禁止任何單位和個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國家、集體和私人的財(cái)產(chǎn)。
專家認(rèn)為，法律對私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，除最高層次的憲法保護(hù)外，還應(yīng)有第二層次的民法保護(hù)，第三層次的單行法保護(hù)。
明確國家所有權(quán)由誰行使
嚴(yán)防國有資產(chǎn)流失
物權(quán)法草案根據(jù)國有資產(chǎn)的不同形式，規(guī)定了相應(yīng)的國家所有權(quán)行使人。比如，草案規(guī)定，礦藏、水流、海域和國家所有的土地、草原等自然資源，由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；國家機(jī)關(guān)對其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利；國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利；國家投資設(shè)立的企業(yè)，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有所有者權(quán)益。
一段時(shí)間以來，國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重引起社會關(guān)注。針對這一情形，物權(quán)法草案專門增加條款，加強(qiáng)對國有資產(chǎn)的保護(hù)，并依據(jù)不同情形，追究企業(yè)相關(guān)主管人員的民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。
草案規(guī)定，違反國家規(guī)定，以無償或者以低價(jià)折股、低價(jià)出售等手段將國有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
物權(quán)保護(hù)方式更為全面三種途徑解決物權(quán)受損
目前我國沒有專門的物權(quán)法，有關(guān)物權(quán)的法律規(guī)定散見于民法通則、擔(dān)保法、土地管理法等法律的相關(guān)條款，對物權(quán)的保護(hù)不全面，缺乏系統(tǒng)性，有些規(guī)定也過于簡單、原則，缺乏可操作性。
加強(qiáng)對物權(quán)的保護(hù)，是維護(hù)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的必然要求。物權(quán)法草案在現(xiàn)行民法通則等法律有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對確認(rèn)權(quán)利、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、損害賠償?shù)任餀?quán)保護(hù)方式作了較為全面的規(guī)定。
草案規(guī)定，物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求恢復(fù)原狀；不能恢復(fù)原狀或者恢復(fù)原狀后仍有損失的，可以請求損害賠償。侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
明確業(yè)主權(quán)利
減少物業(yè)糾紛
居民小區(qū)共有部分因權(quán)利歸屬不明，經(jīng)常引發(fā)使用糾紛。在很多城市，這已成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾根源。為了更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛，物權(quán)法草案對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出專章規(guī)定。
草案規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。專家認(rèn)為，這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾，減少物業(yè)糾紛。
草案同時(shí)規(guī)定，業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會，選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人等。將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。
建設(shè)用地使用權(quán)期滿收回申請續(xù)期需提前一年
在我國，土地屬于國家所有，但我們可以在一定期限內(nèi)有償使用。比如，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我們的房子怎么辦？一段時(shí)間以來，這個(gè)問題已成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。
針對這一問題，物權(quán)法草案規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)回收建設(shè)用地使用權(quán)證書。建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期。
參與這部法律草案起草、修改工作的法律專家表示，這只是一個(gè)原則性的規(guī)定。至于具體如何操作，有待今后進(jìn)一步明確。
征地、拆遷應(yīng)給予合理補(bǔ)償補(bǔ)償費(fèi)不得被挪用截留
去年3月通過的憲法修正案規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償�！钡@一原則的落實(shí)情況并不樂觀，補(bǔ)償不到位目前仍是征地、拆遷環(huán)節(jié)中存在的突出問題，許多群眾的切身利益受到侵害，糾紛時(shí)有發(fā)生。
為確保征地、拆遷中補(bǔ)償?shù)轿�，物�?quán)法草案增加了一些條款，細(xì)化了相關(guān)規(guī)定，以確保百姓利益不受損害。草案規(guī)定，國家保護(hù)私人的所有權(quán)。拆遷、征收私人的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。違法拆遷、征收，造成私人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補(bǔ)償。征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法應(yīng)當(dāng)告知土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會議討論決定。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、截留土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
農(nóng)村宅基地可在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購房
城鎮(zhèn)居民可否在農(nóng)村購置宅基地？這一問題曾引起社會廣泛關(guān)注。物權(quán)法草案曾經(jīng)規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。在審議過程中，存在兩種不同意見。
根據(jù)土地管理法的規(guī)定，國務(wù)院為加強(qiáng)農(nóng)村土地的管理，已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。因此，目前的草案規(guī)定，宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請宅基地。
草案同時(shí)規(guī)定，農(nóng)戶占有的宅基地面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。一戶只能擁有一處宅基地。宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得改變宅基地用途。
明確擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍社會公益設(shè)施不得抵押
擔(dān)保物權(quán)是物權(quán)法的重要內(nèi)容，我國已制定了擔(dān)保法。物權(quán)法草案在擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的規(guī)定。
草案規(guī)定了可用于擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍。按照規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；交通工具等。
此外，為拓展經(jīng)營者的合法融資的渠道，草案還在我國現(xiàn)行抵押制度基礎(chǔ)上有所突破，規(guī)定正在建造的建筑物、船舶、飛行器也可用于抵押。經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動(dòng)產(chǎn)抵押，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。
草案同時(shí)規(guī)定，土地所有權(quán)，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等不得抵押。
不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記登記費(fèi)用不得按面積或價(jià)額收取
不動(dòng)產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示的原則，涉及不動(dòng)產(chǎn)的，要靠登記制度保障。
目前，按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機(jī)構(gòu)有幾十個(gè)部門。有些全國人大常委會委員在審議中提出，應(yīng)當(dāng)明確對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，盡量減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。全國人大法律委員會經(jīng)研究，贊成這一意見，同時(shí)考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實(shí)行統(tǒng)一登記需要有一個(gè)過程。因此，物權(quán)法草案規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
草案同時(shí)規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當(dāng)事人可以向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過信息共享等辦法，為當(dāng)事人一并辦證提供便利。
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記費(fèi)用，草案規(guī)定，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院規(guī)定。
領(lǐng)取遺失物應(yīng)付保管費(fèi)善意占有人可以“免責(zé)”
將拾得遺失物交還對方后，是否應(yīng)得到保管費(fèi)之外的報(bào)酬？目前，物權(quán)法草案只是規(guī)定，所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。
這一規(guī)定是否應(yīng)該加以修改？如果“拾金有償”，是否與“拾金不昧”的傳統(tǒng)觀念相沖突？法學(xué)專家的主張并不一致。因此，這個(gè)問題將在廣泛征求意見后再做決定。
草案還規(guī)定，拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
占有指占有人對不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制。占有人可以是依法有權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，如根據(jù)買賣合同占有對方交付的貨物；也可能是無權(quán)占有他人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，如借他人的物品卻過期不還。占有人不知道自己是無權(quán)占有的，稱為善意占有。明知自己是無權(quán)占有的，稱為惡意占有。
草案規(guī)定，占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，善意占有人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任；惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
草案同時(shí)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)扣除善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。
維護(hù)特殊人群權(quán)利
草案設(shè)立居住權(quán)
這是一位老人真實(shí)的遭遇：在北京城里的一戶人家做了30多年的保姆后，雇主承諾要給她“養(yǎng)老送終”。但在她生病后，雇主就將她送回鄉(xiāng)下，導(dǎo)致這位80多歲的老人無處棲身。
該如何解決類似上述老人的問題？物權(quán)法草案以專章的篇幅，通過設(shè)立居住權(quán)的方式，來維護(hù)這一特殊人群的利益。
草案規(guī)定，所謂居住權(quán)，是指居住權(quán)人對他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用，可以不支付住房使用費(fèi)，不承擔(dān)重大維修費(fèi)用，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外；居住權(quán)設(shè)立后，住房所有權(quán)人變更的，不影響居住權(quán)。
關(guān)于居住權(quán)的期限，草案規(guī)定，期限根據(jù)遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其死亡時(shí)止，未成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其獨(dú)立生活時(shí)止。因住房滅失，住房所有權(quán)人獲得賠償金的，應(yīng)當(dāng)給予居住權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償；沒有獨(dú)立生活能力的居住權(quán)人，也可以放棄補(bǔ)償，要求適當(dāng)安置。
同時(shí)草案明確規(guī)定，上述居住權(quán)不包括因婚姻家庭、租賃產(chǎn)生的居住關(guān)系。
新華社記者沈路濤鄒聲文張宗堂（新華社北京7月10日電）
