購(gòu)房，通常從售樓廣告開(kāi)始，那么名不副實(shí)的虛假售樓廣告應(yīng)受到怎樣的懲罰？目前，對(duì)于

    虛假?gòu)V告已經(jīng)有明確規(guī)定———由開(kāi)發(fā)商來(lái)埋單。

    豪華會(huì)所“蒸發(fā)”

    開(kāi)發(fā)商在發(fā)布某樓盤(pán)廣告時(shí)，在廣告中明確說(shuō)明，該樓盤(pán) 附設(shè)豪華會(huì)所及立體停車(chē)場(chǎng)，兩項(xiàng)總面積為5000多平方米。而業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)該小區(qū)并未建設(shè)立體停車(chē)場(chǎng)及豪華會(huì)所，因而以開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告與小區(qū)實(shí)際設(shè)施不符為由，將之起訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商按總房款10％的比例賠償損失。后法院一審作出了開(kāi)發(fā)商按房款5％的金額予以賠償?shù)呐袥Q。

    康達(dá)青島律師事務(wù)所湯書(shū)國(guó)律師分析認(rèn)為：如果開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)廣告，進(jìn)行的是一般性的描述，并且該描述的內(nèi)容較為抽象且不直接作用于買(mǎi)賣(mài)合同的訂立，或者該廣告不包含價(jià)格確定的因素，則其廣告內(nèi)容只能作為要約邀請(qǐng)。只要該廣告的內(nèi)容未經(jīng)雙方確定作為合同的組成部分，就無(wú)法對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生約束力。

    若開(kāi)發(fā)商所作售樓廣告具體而明確，如標(biāo)明小區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施，樓房的結(jié)構(gòu)、朝向以及海景等等，由于該描述直接影響了合同的訂立及房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，此類(lèi)廣告一經(jīng)發(fā)布，即作為要約。不論該廣告雙方是否約定作為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分，只要買(mǎi)賣(mài)雙方就廣告所及的房地產(chǎn)建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，則發(fā)展商即受該廣告內(nèi)容的約束，一旦與之不符，則應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

    綠地“變”高樓

    2002年12月，張先生與山東恒基宏實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，開(kāi)發(fā)商在廣告中宣稱(chēng)該房屋前有綠地，但購(gòu)買(mǎi)不到一年的時(shí)間開(kāi)發(fā)商卻在張先生購(gòu)買(mǎi)的房屋前面，原為綠地的位置建起了高層建筑，致使張先生的房屋遮陽(yáng)嚴(yán)重，且遮蔽視線，造成房屋貶值。

    張先生為維護(hù)自身的合法權(quán)益訴至青島仲裁委員會(huì)，請(qǐng)求依法賠償造成房屋貶值的損失。據(jù)了解，青島市規(guī)劃局于1998年已對(duì)該項(xiàng)目作出規(guī)劃審批，張先生購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)與開(kāi)發(fā)商后期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)系同一方案。經(jīng)審理后，青島仲裁委員會(huì)作出由開(kāi)發(fā)商支付賠償金并承擔(dān)全部仲裁費(fèi)的裁定。

    山東誠(chéng)功律師事務(wù)所的楊志民律師認(rèn)為：當(dāng)事人訂立合同應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則。《合同法》第四十二條規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。商品房不同于一般意義上的商品，購(gòu)房者在考慮購(gòu)買(mǎi)住宅房時(shí)，往往綜合考慮采光、通風(fēng)及周邊環(huán)境等多種因素。

    作為同一規(guī)劃方案的實(shí)施者，開(kāi)發(fā)商在明知將建設(shè)高層的情況下未履行告知義務(wù)，負(fù)有締約過(guò)失之責(zé)。購(gòu)房者在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)該房屋，且建成后的高層導(dǎo)致購(gòu)房者的居住情況受到嚴(yán)重影響，給購(gòu)房者心理造成巨大影響，造成房屋貶值，開(kāi)發(fā)商理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    ■熱線提醒

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

    作為購(gòu)買(mǎi)者，為維護(hù)自身的合法權(quán)益，建議在雙方約定的補(bǔ)充條款部分增加相應(yīng)的條款。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，亦應(yīng)該明晰法律條文的含義，在維護(hù)自身權(quán)益和利益最大化之間找到平衡點(diǎn)，做到既不違反法律的禁止性規(guī)定，又能充分宣傳所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)及特色，以達(dá)到雙贏的最佳的市場(chǎng)效果。