國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院 王小廣
今年以來，國務(wù)院的兩個(gè)“八條”及5月11日七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》等相關(guān)文件相繼出臺(tái)，這標(biāo)志著我國自亞洲金融危機(jī)以來采取的刺激房地產(chǎn)需求增長的政策發(fā)生轉(zhuǎn)變。
在筆者看來，這種轉(zhuǎn)變不僅是政策的微調(diào)，而是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要實(shí)現(xiàn)
三個(gè)層次的內(nèi)在轉(zhuǎn)變:重新確立住宅消費(fèi)和投資理念；加快完善房地產(chǎn)發(fā)展的制度和政策；改變和完善住宅的生產(chǎn)銷售方式。而轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵是先搞清楚近幾年我國房地產(chǎn)發(fā)展中存在的各種錯(cuò)誤或偏離及其原因。概括來說，關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展存在十大謊言。
謊言一:房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)和地方最大最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上，而不是投資上，政策要努力鼓勵(lì)的是房地產(chǎn)大眾消費(fèi)。在我們看來，房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，而不是主動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)，即使它在結(jié)果上對(duì)經(jīng)濟(jì)起著支柱性的作用，但也是被動(dòng)的。
謊言二:大眾進(jìn)行房地產(chǎn)投資將會(huì)獲得相當(dāng)豐厚的投資回報(bào)。
這是一個(gè)理論上的錯(cuò)誤。房地產(chǎn)是大眾消費(fèi)品，絕不可能成為大眾投資品。大眾投資房地產(chǎn)不僅不會(huì)得到所謂的高回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)極大。因?yàn)橹灰沁@種情況發(fā)生，房市必然會(huì)出現(xiàn)泡沫，而且隨著參與的人越多，泡沫會(huì)越吹越大。試想一下，即從兩方面問一問自己，你就會(huì)放棄投資房地產(chǎn)賺大錢的荒謬想法。一是在現(xiàn)今中國，房地產(chǎn)業(yè)利潤十分豐厚，而房地產(chǎn)并不是什么技術(shù)含量很高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商能獲取如此豐厚的利潤，同時(shí)消費(fèi)者也能得到不菲的利潤，這有悖于經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則。二是大眾投資房地產(chǎn)賺錢是不可能實(shí)現(xiàn)的。你僅買一套房子，房?jī)r(jià)大幅漲價(jià)了，如從你當(dāng)初購買時(shí)的50萬元漲到了現(xiàn)如今的100萬元，你一定很美，覺得你賺錢了，實(shí)際上你沒有，說起來你可能不信，你賣出你的房子賺了50萬元。但明天你還要花100萬買回同樣的房子(至少不能低于原來的面積和房屋質(zhì)量)，你還要交一筆現(xiàn)在看來越來越多的交易費(fèi)。結(jié)果你一分沒賺。那么，有人會(huì)說，我買兩套房子，賣出一套，那總能賺吧，是的，但這有個(gè)條件，即大家都不買第二套房子，只有你一個(gè)人很聰明地買了第二套或第三套房子，但實(shí)際上會(huì)有許多人與你有一樣的想法，有許多人買兩套房子，在大家都在買時(shí)房?jī)r(jià)肯定不斷上漲，等大家都想變現(xiàn)時(shí)，價(jià)格就會(huì)下跌。房地產(chǎn)是一個(gè)帶有一定的投資屬性的大眾型消費(fèi)品，問題就出在這一雙重屬性上，房地產(chǎn)商及大小炒家們就是通過夸大投資屬性來誤導(dǎo)消費(fèi)者的。
謊言三:利率高低是影響購房行為的重要因素，短期內(nèi)調(diào)升利率對(duì)房地產(chǎn)增長形成較大影響。
這在今天的中國并不適用。理由是:我們的利率是浮動(dòng)的，按揭貸款一般都在20年，即房?jī)r(jià)的利率成本取決于20年或30年的平均利率水平，而不是某一個(gè)時(shí)段的利率高低。還有，真正的購房成本是房?jī)r(jià)的高低，高房?jī)r(jià)就是高成本，但我們的許多消費(fèi)者卻有意無意總是不愿考慮這一點(diǎn)。因此，我們的結(jié)論是如果你認(rèn)真設(shè)計(jì)或選擇，買房可以節(jié)省錢但不能賺大錢，而在房?jī)r(jià)大漲時(shí)購買房將會(huì)支出過多的成本，使其離“負(fù)翁”越來越近。房?jī)r(jià)是購房需求考慮的第一要素，而不要讓收益率的誘惑或利率因素沖昏你的頭腦。
謊言四:一些房地產(chǎn)商如是說，我不為大眾生產(chǎn)住房，僅為少數(shù)高收入階層造房，賺的是他們錢，不傷害窮人，而窮人的住房問題呢丟給政府管好了。
在我看來，是典型的打著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的旗號(hào)發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的橫財(cái)。大家都清楚，從絕大多數(shù)消費(fèi)品來看，市場(chǎng)能夠滿足絕大多數(shù)人的市場(chǎng)需求，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)在我看來就是不斷滿足大眾化需求，盡可能低價(jià)銷售滿足大多數(shù)消費(fèi)者需求的產(chǎn)品是市場(chǎng)的一個(gè)最大原則，因?yàn)橛写蟊娀�，才有�?guī)模，才有社會(huì)財(cái)富和福利的增加，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)才更有效率，也更為協(xié)調(diào)和穩(wěn)定。如果把大多數(shù)人的住房問題讓政府解決，那不就是又回到福利分房的計(jì)劃時(shí)代了嗎。如果一個(gè)行業(yè)(競(jìng)爭(zhēng)性的)無力滿足大多數(shù)的產(chǎn)品需求，那這個(gè)產(chǎn)業(yè)不僅不成熟，而且也不會(huì)成功。大眾化取向是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的精髓，我再重復(fù)一遍。
謊言五:自住需求占多數(shù)就不出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。
可以說，在地方和在什么時(shí)候自住需求都是占多數(shù)的，自住需求占多數(shù)構(gòu)成穩(wěn)定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，就像坐莊鎖定籌碼一樣，造成價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的是流動(dòng)性強(qiáng)的那部分市場(chǎng)需求，它增加1％可能造成10％甚至更高的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。因?yàn)樽宰⌒枨蠡臼擎i定的，不流動(dòng)的，投機(jī)資金規(guī)模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素，實(shí)際上是少數(shù)操縱多數(shù)，而不可能是多數(shù)操縱少數(shù)。在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于住房的自有率很高，許多城市都在80％以上，投資或投機(jī)性住房需求超過10％就會(huì)構(gòu)成泡沫。
謊言六:城市化是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力。
城市化是房地產(chǎn)商炒房的一個(gè)堂而皇之并顯得頗有學(xué)問的說辭。北京、上海這樣的大都市城市化很快嗎？非也，每年新增人口很少，城市化加速根本不在北京、上海，如2004年北京和上海僅分別新增人口37萬人和31萬人，增長率為2.54％和1.81％，其中自然增長率分別為0.07％和0％，這里還有郊區(qū)人口農(nóng)轉(zhuǎn)居的部分，這樣的增長率不可能造成房地產(chǎn)如此快的速度增長，城市化在許多大城市都不是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力。城市化推進(jìn)房?jī)r(jià)長期大幅上漲，而大幅上漲的房?jī)r(jià)將從根本上阻礙城市化，在如此高房?jī)r(jià)下人們?cè)絹碓诫y以進(jìn)城，實(shí)際情況是，所有的產(chǎn)品在大眾化的過程中，都是品質(zhì)的逐步提高、價(jià)格的不斷下跌(至少是價(jià)格的相對(duì)下跌)，同時(shí)，購買的人才會(huì)越來越多，如汽車、各類家電、手機(jī)、計(jì)算機(jī)無不如此，我不相信房子在越來越昂貴中普及，這種普及主要是指城市化。房?jī)r(jià)上漲必須與相對(duì)購買力水平相一致，即不可能脫離居民收入水平增長。按照一些房地產(chǎn)商的邏輯，中國的城市化是不可能的，進(jìn)一步說，沒有城市化也就沒有住房需求，房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該也說沒有了源泉，城市化是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)因明顯是悖論。情況應(yīng)該是，房?jī)r(jià)相對(duì)價(jià)格便宜(增幅與通脹率相近)才會(huì)推進(jìn)城市化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此，房?jī)r(jià)是城市化的重要成本，對(duì)一個(gè)理性的房地產(chǎn)商來講，應(yīng)追求這樣的住房發(fā)展目標(biāo)，因?yàn)槌鞘谢_實(shí)將大大地增加住房需求，他們將從大眾化的規(guī)模擴(kuò)張中獲得豐厚的利潤。
謊言七:地荒論和地價(jià)決定房?jī)r(jià)論。
我們?cè)鴮?duì)北京、長三角和廣東省的土地供應(yīng)做了細(xì)致分析，分析表明，中國的許多地方(包括五大重點(diǎn)地區(qū))根本就不存在土地供應(yīng)不足的問題，“地荒論”是房地產(chǎn)商為了炒作住房而杜撰的。地價(jià)可以部分地決定房?jī)r(jià)，但其中的要義是地價(jià)高，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，因而要節(jié)約使用土地。而且地價(jià)高不一定房?jī)r(jià)高，美國紐約地價(jià)最高，住房?jī)r(jià)格卻并不是美國最高的，僅排中上之列，為什么，地價(jià)高，可以把樓層蓋高些，地價(jià)被均攤，房?jī)r(jià)并不相應(yīng)提高。
謊言八:房?jī)r(jià)收入比高并不說明有泡沫，中國國情的土地極度稀缺，決定中國房?jī)r(jià)相對(duì)較高。
在許多采取過度實(shí)用主義的態(tài)度的房地產(chǎn)商看來，在與其利益發(fā)生矛盾時(shí)，西方的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論都是錯(cuò)的，中國的實(shí)際如果與他們的理論不一樣，肯定是他們的理論錯(cuò)了，或者中國有特殊的國情。一個(gè)“特”字便解決了一切問題，還要經(jīng)濟(jì)學(xué)家干嗎，經(jīng)濟(jì)學(xué)理論更是多余。房?jī)r(jià)收入比是一種綜合性指標(biāo)，它不僅反映了房?jī)r(jià)可能過高，而且意味著消費(fèi)者的支付能力有問題。房?jī)r(jià)收入比過高就是泡沫。土地永遠(yuǎn)是稀缺的資源，但房地產(chǎn)商們及許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)眼中的土地稀缺，可明顯不是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的稀缺性。香港土地缺嗎，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是肯定的，但我認(rèn)為香港不缺土地，特別是不存在缺土地蓋房子，經(jīng)濟(jì)學(xué)的稀缺是相對(duì)于其他要素某種要素更稀缺，使用成本更高，需要節(jié)約使用，而較多的使用豐富的生產(chǎn)要素。香港不缺土地，香港1000平方公里的土地，僅在維多利亞兩岸蓋房子，新界有大量的土地并不被利用。
謊言九:房?jī)r(jià)不能跌，房地產(chǎn)業(yè)不能衰退。
這是強(qiáng)盜邏輯，產(chǎn)業(yè)發(fā)展有周期，而且對(duì)于一個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的產(chǎn)業(yè)而言，早點(diǎn)破比晚點(diǎn)破要好，泡沫破的過程就是生瘡擠膿的過程。房?jī)r(jià)不能跌，房地產(chǎn)業(yè)不能衰退，我聽著好像是一些地方政府和既得利益者在“要挾中央政府”。有漲有跌是市場(chǎng)規(guī)律，高房?jī)r(jià)特別是明顯虛高的房?jī)r(jià)，出路只能是“擠”，就是降，沒有什么好說的。
謊言十:房?jī)r(jià)增幅只要保持不超過GDP增幅，房地產(chǎn)就是健康的。
這是在地方政府的官員中經(jīng)常流行的說法，一些媒體也喜歡登此類的謬論。在世界范圍上講，GDP增幅一般都不會(huì)太高，中國GDP相對(duì)高些，但GDP增長是除了價(jià)格后的實(shí)際GDP增長。房?jī)r(jià)增幅與GDP增幅平衡，再加上房地產(chǎn)投資和消費(fèi)自身的增幅，顯然其增長將比GDP高幾倍(至少在一倍以上)，除了一定階段，房地產(chǎn)投資不可能長期性地以高于GDP幾倍的增幅遞增。房?jī)r(jià)增幅與物價(jià)增幅是可以比的，但可惜的是，我們的一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和官員看到CPI漲到4％以上就大叫，要升息，要調(diào)控，警惕高通脹啦，但對(duì)一些地區(qū)房?jī)r(jià)連續(xù)幾年保持20％以上漲幅卻視而不見，并稱之為很正常。去年糧價(jià)上漲30％那才叫正常呢，因?yàn)榍捌诩Z價(jià)下跌太多了，農(nóng)民的利益受損害太大了。（中證網(wǎng)）
責(zé)任編輯 原霞
