短短一年間，一套54萬元的房子就能上躥到86萬元，利潤(rùn)率高達(dá)60％。這樣的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海樓市，是件尋常事。

    近年來，全國各大中城市的房?jī)r(jià)紛紛持續(xù)上漲。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2004年全國房?jī)r(jià)漲幅達(dá)14.4％，比上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)；今年一季度，房 價(jià)同比再升12.5個(gè)百分點(diǎn)，全國35個(gè)大中城市中有34個(gè)城市房?jī)r(jià)還在上漲。

    面對(duì)“狂飆”的房?jī)r(jià)，人們不禁要問：究竟是什么助推了房?jī)r(jià)在節(jié)節(jié)高漲？

    幾多瘋狂：房?jī)r(jià)3年狂漲300％

    位于上海市盧灣區(qū)和徐匯區(qū)交界處的瑞金南路地段，可算是市中心區(qū)域的核心板塊。記者選取這一板塊上的“申江名園”，追索其近年來的房?jī)r(jià)攀升軌跡：

    2001年10月，一期開盤均價(jià)約6000元／平方米；

    2002年底二期開盤均價(jià)上升至7000元左右／平方米；

    2003年底，房?jī)r(jià)已躍至11000元／平方米；2004年第三季度，均價(jià)高達(dá)16000元／平方米；2005年3月，其房?jī)r(jià)已漲至24000元／平方米。

    不到3年半，這一樓盤的房?jī)r(jià)瘋漲了300％。如此“高成長(zhǎng)性”恰是上海房?jī)r(jià)的一個(gè)縮影。

    與上海比，近年來北京房?jī)r(jià)的漲幅雖不算最高，但眼下，京城三環(huán)內(nèi)商品房單價(jià)多在萬元左右，看上去雖比上海低，但若按上海小區(qū)、樓盤相對(duì)較高的建設(shè)質(zhì)量和較低的物業(yè)管理費(fèi)來折算，北京的真實(shí)房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高出一大截。

    在樓市“新政策”面前，一些相關(guān)部門抬出北京有全國最大的公務(wù)員群體、最大的涉外機(jī)構(gòu)、最多白領(lǐng)等“六最”說為其辯白，上海業(yè)界也流傳著“9大理由”：世博會(huì)的拉動(dòng)、跨國公司大量進(jìn)入、海外購買力的強(qiáng)力支撐如此等等，為后市看漲提供支撐。

    中央黨校研究員曾業(yè)松指出，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展的確增強(qiáng)了人們的購買力，購房需求越來越多地釋放出來，但無論強(qiáng)調(diào)怎樣的理由，誰也不能否認(rèn)，樓價(jià)的瘋長(zhǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出同期居民可支配收入和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的漲幅，與“理性”相距又何止千里！

    地價(jià)、建安、融資諸成本的增加確會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，但絕非主要因素。國土資源部在全國32個(gè)主要城市的調(diào)研顯示，地價(jià)只占商品房成本的23％，其中北京土地占商品房成本的22.98％，上海只占16.15％。

    上海市經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院朱林興教授指出，商品房的建設(shè)周期一般在2到3年，現(xiàn)在銷售的商品房基本都是兩三年前或在更早的時(shí)候，開發(fā)商以“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”方式獲得的土地，地價(jià)并不高，開發(fā)成本一般只占房?jī)r(jià)的30％左右。所謂“高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”的成本上漲說，顯然不能解釋房?jī)r(jià)高的原因。

    價(jià)格聯(lián)盟：開發(fā)商拉高房?jī)r(jià)？

    那么，又是哪些非正常因素抬高了房?jī)r(jià)？樓評(píng)人士蔡為民指出，2000年以前，剛復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)遵循的是成本定價(jià)，商品房售價(jià)基本上是成本加合理利潤(rùn)；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場(chǎng)定價(jià)，房?jī)r(jià)基本由供求關(guān)系決定；而2004年以來，樓市進(jìn)入由開發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長(zhǎng)、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。

    朱林興教授指出，一些開發(fā)商之間、開發(fā)商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價(jià)，逐層加碼，利益共享。另一方面，價(jià)格同盟在所謂的“定價(jià)策略”方面也有體現(xiàn)：幾乎所有新樓盤開盤，都會(huì)以周邊已售或待售房?jī)r(jià)作為定價(jià)參照，相互競(jìng)價(jià)。

    “你每平方米漲500元，我就漲800元，以價(jià)格高低來顯示自己樓盤品質(zhì)的優(yōu)越。”朱林興說，“房地產(chǎn)公司正是依靠這種價(jià)格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產(chǎn)價(jià)格的超額壟斷利潤(rùn)�！�

    信息壟斷：搶占話語制高點(diǎn)？

    近年來，一些專家、學(xué)者，在或明或暗的“贊助”“邀請(qǐng)”下，頻頻出現(xiàn)在各種論壇、媒體上，只說一些利益集團(tuán)需要他們說的話，宣傳房?jī)r(jià)看漲的種種理由。

    只要稍加留意便會(huì)發(fā)現(xiàn)，近年來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一個(gè)龐大的房地產(chǎn)利益集團(tuán)正在形成。開發(fā)商、地方政府相關(guān)部門和一些“專家學(xué)者”、房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)以及部分媒體聯(lián)手，占據(jù)行業(yè)話語制高點(diǎn)，并形成一個(gè)行業(yè)性的“話語鏈”———當(dāng)央行規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)資金運(yùn)作的121號(hào)文件一出臺(tái)，他們就開始“研討”、拋出“高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”；當(dāng)央行提示信貸風(fēng)險(xiǎn)、要求商業(yè)銀行嚴(yán)格審貸時(shí)，他們說：“融資成本增加，房?jī)r(jià)將會(huì)增長(zhǎng)”；當(dāng)有人警告房?jī)r(jià)虛高應(yīng)該降溫時(shí)，他們大加反駁說：“中國房地產(chǎn)絕無泡沫，至少也可以繁榮20年”；當(dāng)“新國八條”出臺(tái)時(shí)，他們甩出“不能搞行政一刀切，還是要重市場(chǎng)調(diào)節(jié)”……總之是只唱房?jī)r(jià)看漲“同一首歌”。

    “就像當(dāng)年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實(shí)上是當(dāng)起了‘房托’，”資深房地產(chǎn)觀察人士顧海波直言，相形之下，樓市“黑嘴”們更有市場(chǎng)，對(duì)輿論的導(dǎo)向作用更大。

    “追漲殺跌”：炒家哄抬房?jī)r(jià)？

    當(dāng)股市跌破1200點(diǎn)時(shí)，人們才幡然悔悟2002年股市沖擊2400點(diǎn)時(shí)的樂觀是多么的盲目。眼下，在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投資品，炒家將樓市當(dāng)作了股市。起先還是外來“炒房團(tuán)”活躍于樓市，隨后，在身邊“誰買房誰賺錢”的誘惑下，手上稍有閑錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動(dòng)，加入投資商品房的行列。

    在上海，自2004年第三季度以來，外來人員購買高檔房的比例不斷上升。到了今年一季度，中心城區(qū)高檔房70％的買主是外地和境外人員。價(jià)格越貴的房子，外來人員的購買比例越高，中心城區(qū)高檔商品房出現(xiàn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上升。而高檔房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，又對(duì)周邊中檔房、甚至城郊的低價(jià)房?jī)r(jià)格、行情走勢(shì)產(chǎn)生向上的拉動(dòng)作用，最終對(duì)普通市民的心理預(yù)期產(chǎn)生很大影響，刺激“追漲”或跟風(fēng)提前消費(fèi)。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心的有關(guān)專家指出，要穩(wěn)定樓市，必先剝?nèi)シ績(jī)r(jià)上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房?jī)r(jià)飛漲不是某個(gè)原因、某個(gè)力量單方面作用的結(jié)果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。新華社記者陳芳徐壽松（據(jù)新華社上海5月25日電）