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| 已有部分樓座封頂?shù)臉潜P以往早已開始銷售，如今卻 “按兵不動”，因為賣不好，也賣不出好價錢。 |
為了制止炒房、期房轉讓等投機行為，建設
部等七部委聯(lián)合下發(fā)文件，從6月1日起，對購買不到兩年的普通住房轉讓開始征收營業(yè)稅。而此前，上海政府已經(jīng)出臺對不到一年的住房轉讓征收綜合稅的有關規(guī)定，再加上銀行轉按揭的終止，近一段時間以來，投資現(xiàn)象比較普遍的上海樓市投資客紛紛拋盤，房價下跌3000元／平方米等的消息層出不窮。 上海樓市真的出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象？上海樓市真的瀕臨崩盤的邊緣？鑒于上海在中國政治經(jīng)濟生活中的地位，其房價走向的影響決不僅限于一時一地，北京青年報記者于5月18日至5月21日赴上海實地調(diào)查上海樓市的現(xiàn)狀。
現(xiàn)象一掛牌雖多成交卻極少
網(wǎng)上傳播最多的有關上海很多樓盤的炒家開始“拋盤”確實存在。但上海樓市實際在發(fā)生的“拋盤”現(xiàn)象和網(wǎng)上說的又不盡相同。
在高檔房比較多，而且拋盤現(xiàn)象比較嚴重的浦東區(qū)，一家中介公司經(jīng)理王逸紅告訴記者：實際上，3月7日，上海出臺要對居住不到1年的房子征收綜合稅，但這個政策對上海樓市影響并不大，，成交還是比較踴躍。但是這種情況到4月隨著銀行開始限制轉按揭而出現(xiàn)了變化，像中原這樣的品牌中介公司成交量都開始減少了三分之二，一些沒有名氣的中小中介已經(jīng)出現(xiàn)了成交量為零的現(xiàn)象。進入5月，七部委要對不到兩年的房子征收綜合營業(yè)稅的文件出臺后，賣房人、買房人心態(tài)都出現(xiàn)了很大的變化：很多人不敢買房了，而那些賣房的，雖然掛牌踴躍——3月以來，平均每月掛牌量增加20％到30％，但這些人反而不急于出手了，很多掛牌的賣房人明確說，“不降價，能賣就賣，不能賣出去，大不了再等一兩年，等滿了2年再賣。”
這種情況導致的結果是：掛牌“拋售”的房源很多，但成交少，曾以活躍著稱的上海二手房市場出現(xiàn)了買賣雙方停滯的狀態(tài)。
現(xiàn)象二
房價降3000元不是空穴來風
但網(wǎng)上以及部分媒體說得很多的“拋售”以及那條“均價下降3000元／平方米”的消息也不是空穴來風。部分實力不濟的炒房人確實出現(xiàn)了低價“拋售”的現(xiàn)象，很多往日二手房市場“牛市”的樓盤，在這種少量的“拋售”中，出現(xiàn)了成交價下降30％到40％的現(xiàn)象。
浦東杜鵑路397號的順馳杜鵑路連鎖店店長白亮告訴記者：現(xiàn)在掛牌價并不低，但一些資金實力不濟的人開始出現(xiàn)低價出售�！�3月份以來，市中心的二手房，要么不成交，要成交的，成交價格肯定比1月份要降1000到3000元／平方米，我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是平均跌20％左右�！�
現(xiàn)象三
低價拋盤的樓盤入住率低
在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，在出現(xiàn)“低價”拋盤的樓盤中，那些入住率極低———第一批買家還沒有來得及“換手”賣給第二手買家的樓盤抗跌性比較差。
拿世貿(mào)濱江、上海綠城和仁恒濱江三個掛牌比較多的樓盤對比發(fā)現(xiàn)：這段時間成交價跌了30％的世貿(mào)濱江和上海綠城（由3月前的1.5萬元／平方米到現(xiàn)在的1萬元／平方米成交），都是空房比較多的樓盤，即上海人說的第一手買家還沒來得及換手的“新房”。
這里有一個和北京不同的情況需要介紹：2005年3月以前，由于炒房和投資客多，這些人信息相對快，很多真正需要買房居住的人在上海往往是沒有機會從開發(fā)商手中買到房子的，新樓盤的第一手買家往往是那些投資客。開發(fā)商交房后，這些投資客通過中介“換手”，把房子賣給真正需要入住的人。
現(xiàn)象四中小房中介面臨關門
上海的中介公司開始日子不好過。像中原、順馳等這些曾經(jīng)因為二手房市場活躍，每天以數(shù)十家新店拓展業(yè)務的房地產(chǎn)中介公司開始日子不好過了。
“成交量急劇萎縮，大的品牌公司還勉強有單成交，那些不知名的小中介公司甚至關門�！鄙虾Ｖ性囊晃粎^(qū)域經(jīng)理告訴記者。
在盧灣區(qū)，一位關門的小中介公司的年輕老板告訴記者：“4月以來，成交量開始每天幾乎為零。我一共雇了5個人，加上店面的租金，每個月的辦公成本在2.5萬元，看這樣子，上海樓市且緩不過來，先關門再說吧，要不會賠的�！�
現(xiàn)象五
新盤銷售萎縮開發(fā)商“惜售”
記者了解到，2005年5月、4月和1月相比，新盤的成交套數(shù)、單價都在下降；和2004年相比，也是如此。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計是如此，記者采訪的情況也是如此：上海的新盤銷售出現(xiàn)緩慢甚至賣不動的情況。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者：以前，一開盤，往往是幾百套房子“呼”的一下全賣沒了，現(xiàn)在，每天賣一套你就能進上海樓盤銷售的前十名！
記者在上海樓市的幾天采訪中，還看到的情況是：很多已經(jīng)封頂?shù)姆孔�，開發(fā)商不賣了，因為“賣不好，也賣不出價錢，干脆不賣了，等等再說”。在樓市里進進出出的買房人趙先生告訴記者：“這在以前，根本是不可能的。封頂了，開發(fā)商就會開盤銷售�！�
■新聞分析
樓市變局是新政所致？
上海樓市，無論是二手房還是新房，交易量出現(xiàn)了急劇的萎縮；單個樓盤的成交也出現(xiàn)了明顯降價，這些現(xiàn)象是頻頻出臺的新政策導致的嗎？
上海中原研究中心程小姐認為，去年的宏觀調(diào)控主要是針對開發(fā)商，而今年的調(diào)控抑制的是需求，特別是帶有投資性質(zhì)的需求。而所有的政策中，影響最大的不是轉讓時稅費的變化，而是上海銀行按揭政策的變化———限制轉按揭以及加強按揭審核：轉按揭不能做，上家就必須還清銀行的錢才能出手，增加了出售的周期和難度；另一方面，上海銀行對按揭審核越來越嚴，導致放貸率越來越低，也阻止了交易：目前，在上海，個人購房按揭要提供完稅憑證等，調(diào)查程序也越來越嚴格�！吧踔劣秀y行已經(jīng)開始學習北京，對溫州等敏感地區(qū)來的購房人群限制貸款。越來越低的銀行放貸率也是上海樓市清淡的主要原因�！�
■業(yè)內(nèi)預測
上海樓市是否開始第二輪漲跌
上海樓市怎么了？是不是瀕臨崩盤邊緣？是不是開始繼1993年之后的第二輪調(diào)整？
在幾天的采訪中，記者采訪了經(jīng)濟學家、業(yè)內(nèi)人士、上海的購房人和銀行等。幾乎每個被訪者都認為“上海樓市肯定是進入了盤整期”，至于這種盤整期會持續(xù)到什么時候，記者采訪到的幾位知名業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟學家都不愿意發(fā)表看法，因為“出現(xiàn)什么結局，要看政府的政策和力度，不好說”。
從1993年開始，在上海房市中有賺有賠的買房人趙先生講了他的看法：上海樓市進入了第二輪調(diào)整期，上海的房子肯定要降價，但不會崩盤。趙先生的理由如下：
第一，上海的房子已經(jīng)到頂了。他1998年花65萬元在合肥路上買的房子，到去年年底以173萬出售，經(jīng)歷了上海第一輪房地產(chǎn)周期并賠13萬元的趙先生認為，在2004年，當上海內(nèi)環(huán)平均房價達到3萬元，外環(huán)以內(nèi)達到2萬元，外環(huán)以外達到1萬元的時候，上海的房價已經(jīng)到頂。真正合理的價格應該是內(nèi)環(huán)保持在1萬元／平方米左右。
第二，政府開始調(diào)控，要讓過猛的房價下降。趙先生認為，上海的房價有可能會回落到內(nèi)環(huán)平均價格1.5萬元左右，即擠出去年下半年和今年1到2月份這段期間的漲幅價格。至于什么時候上海房價能回到這個水平，趙先生認為最早要在2006年以后。
