“你看到七部委出臺的穩(wěn)定房價(jià)的《意見》了吧？這個(gè)政策很有殺傷力！”昨日，杭城房產(chǎn)同行們從這樣的談話里開始一天工作。
一天前，一份七部委出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》讓杭城的房產(chǎn)從業(yè)者們?nèi)缱槡��！兑庖姟返膬?nèi)容現(xiàn)已在民間廣泛傳播，包括要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過
大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)；購房不足2年轉(zhuǎn)手將全額征收營業(yè)稅；普通住房土地出讓要定指標(biāo)、定價(jià)格；高檔房要加征稅收等等�！拔覀冋麄�(gè)上午都在開會研究！”業(yè)界如此，購房者也不例外：“買房再等等吧，這回肯定要轉(zhuǎn)向啦！”“我那幾套房子再不掛出去，恐怕就真的沒有人接手了�！薄�
影響：政策扼住了市場的咽喉?
杭城的業(yè)界人士異口同聲：我們從來沒有這么緊張過！
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生指出，如果說“國八條”是一個(gè)訊號的話，那么《意見》則是“國八條”的操作細(xì)則，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場，將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，2年內(nèi)期房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅，對一手市場和二手市場將產(chǎn)生不同的影響。聲色策劃公司總經(jīng)理俞巧文認(rèn)為，七部委政策組合拳的出臺，可以說把今年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控推向了高潮。
而陽光房產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理余先鋒認(rèn)為，《意見》里主要的政策之一是對個(gè)人購房不足2年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅，但是這個(gè)政策關(guān)鍵要看“購買住房不足2年從何時(shí)算起，是從簽訂預(yù)售合同開始算起，還是從三證辦出后算起？如果從簽訂預(yù)售合同開始算起，杭州很多期房都要兩年才交付，對杭州的影響力不大，但如果從三證辦出后算起，那么影響力就非常強(qiáng)勢了。
不過，無論如何，余先鋒認(rèn)為，這份《意見》對老百姓非常有利，而開發(fā)商非常不利，不搞一刀切，國家找到了穩(wěn)定房價(jià)的有效方法，扼住房地產(chǎn)市場的咽喉。如果以前的政策會影響數(shù)個(gè)月，估計(jì)這份意見將會影響市場好幾年。
解讀：土地和稅收分量最重
那么，如何解讀此政策呢？杭州市建設(shè)部門一位負(fù)責(zé)政策研究的人士表示，《意見》措施很嚴(yán)厲，但對杭州來說影響最大的是三點(diǎn)：一是要求房產(chǎn)主管部門將住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，作為土地出讓的前置條件；二是提出對個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅；三是提出對普通住宅給予優(yōu)惠政策支持。
據(jù)悉，杭州市以前只是對經(jīng)濟(jì)適用房的套型、銷售價(jià)位進(jìn)行限制，但《意見》將范圍擴(kuò)大到中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目。對此，陽光顧問余先鋒認(rèn)為，以前都是先拿地再定價(jià)，現(xiàn)在還沒拿到地，房價(jià)被蓋了帽子，以后開發(fā)商拿地將不得不小心翼翼。
杭州市農(nóng)稅中心主任謝永介紹，雖然目前對于征稅時(shí)間究竟從簽合同之日開始算，還是從交付之日算，還待出臺相關(guān)文件才有定論。但杭州市以前的規(guī)定是個(gè)人購買普通住房滿一年以上，出售時(shí)免征營業(yè)稅，不足一年(出售)，以差額部分為基準(zhǔn),征收5.55%。個(gè)人購買非住宅類別物業(yè),出售統(tǒng)一按差額征收營業(yè)稅�！兑庖姟穼I業(yè)稅征收的基準(zhǔn)與轉(zhuǎn)手年限都有進(jìn)一步提高，如果有套房子，房東買進(jìn)總價(jià)是90萬，出售為100萬，那在以前，他只需要交(100-80)×5.55%=0.555萬，而現(xiàn)在，他需要交納100×5.55%=5.55萬。前后相差近10倍�！兑庖姟烦雠_后，營業(yè)稅呈幾何級數(shù)被放大。
漢嘉投資機(jī)構(gòu)的有關(guān)人士認(rèn)為，由于意見中提到，容積率高于1.0、單套面積120平方米以下，成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下普通住房會享受優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，這同時(shí)意味著可能對與之相對應(yīng)的高檔房推出嚴(yán)厲的稅收、信貸政策，這對開發(fā)商明顯不利。
部門：將先后出招
在七部委通知下發(fā)第二天，昨日杭州市房地產(chǎn)管理局先行一步�！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范杭州市商品房預(yù)（銷）售經(jīng)營管理的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序的通知》幾乎在同一時(shí)間發(fā)向杭城各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與評估機(jī)構(gòu)，誠信和規(guī)范是這兩份通知的主題。
通知除重申商品房未取得預(yù)售許可不準(zhǔn)銷售、禁止期房更名等原有措施，表示將繼續(xù)加大對原有違法違規(guī)和不誠信經(jīng)營行為的查處力度外，叫停房產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的各種“擦邊球”，如預(yù)售證未領(lǐng)前授意買房人去銀行存款或以入股名義集資資金、網(wǎng)上銷售時(shí)利用連續(xù)預(yù)訂和撤銷虛假商品房預(yù)訂合同擾亂商品房交易秩序、有房不售、拒售或預(yù)訂甚至抬價(jià)、不按網(wǎng)上公布時(shí)間、地點(diǎn)賣房、搶注房源、欺騙消費(fèi)者等等。
通知規(guī)定，違規(guī)的企業(yè)和個(gè)人都將可能面臨直接“出局”。所有違規(guī)的企業(yè)、個(gè)人都將被違規(guī)公示，并記入誠信檔案進(jìn)行曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，將取消相關(guān)資質(zhì)。違規(guī)操作的樓盤，一經(jīng)查實(shí)，將會被公開銷售。同時(shí)，杭州市將全面實(shí)行開發(fā)企業(yè)營銷人員備案登記制度，從5月15日起，預(yù)（銷）售商品房合同簽訂都需由經(jīng)備案的銷售人員經(jīng)辦方可。參與違規(guī)操作的相關(guān)人員，包括銷售人員、中介經(jīng)紀(jì)人、評估策劃人，可能面臨取消從業(yè)資格，五年內(nèi)不得重新申請，甚至還將可能被禁止在杭從事房地產(chǎn)經(jīng)營。
中介方面，通知要求各中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)活動中，要嚴(yán)格遵守各種職業(yè)操守，對于膽大包天的違規(guī)企業(yè)和個(gè)人，同樣面臨停業(yè)、調(diào)查、處理甚至徹底出局的懲罰。
據(jù)悉，除房管部門外，杭州市政府近日還將就此召開專門會議，并制定杭州地區(qū)的相關(guān)政策措施。（何非 鄭旻 萬莉 王筱璐
劉德科）
