2005年第一季度剛剛過去，政府調(diào)控樓市的組合拳已頻頻顯威。

　　據(jù)信義不動(dòng)產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年對(duì)樓市有影響的調(diào)控措施主要有：

　　10大政策解讀

　　1月1日起貸款利率按上調(diào)利率執(zhí)行。

　　土地有償使用費(fèi)將實(shí)行先繳后分。

　　人民法院民事查封凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的新規(guī)實(shí)施，導(dǎo)致各大銀行收緊 貸款口子。

　　2月18日，二手房網(wǎng)上交易平臺(tái)啟動(dòng)。

　　3月3日，市房地局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管的通知》，與此前網(wǎng)上房地產(chǎn)加強(qiáng)網(wǎng)上備案的定金合同和預(yù)（銷）售合同管理的措施相對(duì)應(yīng)，打擊近期出現(xiàn)的虛擬交易、加價(jià)銷售、炒賣期房和拒售房屋等現(xiàn)象，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售行為的監(jiān)管。

　　3月5日，市政府發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，以加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”成為如今滬上房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則。2005年配套商品房建設(shè)面積將大為擴(kuò)容，南匯周浦、康橋、嘉定江橋和寶山顧村四大配套商品房基地將在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)大。

　　3月7日，市財(cái)政局發(fā)出《調(diào)整本市中低收入家庭購房貸款貼息政策通知》，在2003年11月10日的《貼息實(shí)施意見》基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際變化，針對(duì)房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和貼息標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整。房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購買的商品住房每平方米單價(jià)，由原來規(guī)定的不超過3500元調(diào)整為不超過4500元；購買的二手房總價(jià)，由原來規(guī)定的不超過25萬元調(diào)整為不超過33萬元。貼息標(biāo)準(zhǔn)保持不變。此前，市財(cái)政局已發(fā)文明確，中低收入家庭2005年度申請(qǐng)購房貸款貼息的家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)為16683元；

　　對(duì)居住不滿一年出售住房，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額征收5.5%的營業(yè)稅。

　　3月17日對(duì)房貸加息。

　　4月6日取消一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭。

　　暴利時(shí)代終結(jié)　炒家風(fēng)險(xiǎn)增加

　　據(jù)信義不動(dòng)產(chǎn)研究中心分析，在政府一系列的調(diào)控措施中，可以看出一個(gè)主軸線———連續(xù)剎車、抑制投機(jī)。對(duì)于消費(fèi)者來說，只有市場(chǎng)總體健康，資產(chǎn)才能不縮水，政府盡可能擠壓可能產(chǎn)生泡沫的非理性投機(jī)成分，最終獲利的將是購房者。

　　炒房空間開始縮水

　　對(duì)于短期投機(jī)者而言，應(yīng)該看到的信號(hào)是緊縮調(diào)控剛剛開始，暴利空間不再存在。投資是市場(chǎng)發(fā)展必不可缺的推動(dòng)力，但幾乎每一個(gè)樓市危機(jī)都是非理性投機(jī)比例過多引起的，所以市場(chǎng)上炒買炒賣的投機(jī)行為減少了，市場(chǎng)才理性，政府的調(diào)控也就起到了讓房地產(chǎn)軟著陸的作用，真正受惠的是上海的廣大市民。

　　二手房源顯著放量

　　對(duì)于自用客戶而言，調(diào)控樓市組合拳出臺(tái)后，其購買行為并未受到影響，投資行為明顯緊縮，尤其是上海投資者，收手的頻率明顯高于外地和境外投資人群。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期的上海二手房市場(chǎng)交易增幅約在15％左右，二手房網(wǎng)上掛牌出現(xiàn)顯著放量的跡象。如在央行采取調(diào)高房貸利率措施之前，浦東地區(qū)的掛牌房源多在200套到300套之間，在央行調(diào)高房貸利率措施后，掛牌房源已經(jīng)增加到了400套到500套左右。賣家有些急于拋盤，但相應(yīng)的，房價(jià)進(jìn)入了平穩(wěn)緩升階段。

　　以租養(yǎng)房成本加大

　　對(duì)于投資人而言，由于投資市場(chǎng)缺乏足夠的渠道與選擇，民間游資及保值資本紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造就了一定的房地產(chǎn)投資群體。

　　這個(gè)群體主要的表現(xiàn)形式便是以租養(yǎng)房，而這恰恰是系列加息行為實(shí)際影響最大的群體之一。在目前住宅租賃市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)低迷的情況下，業(yè)主很難將月供超額支出的部分轉(zhuǎn)移給租客承受，這就意味著原本不多的利潤再次被銀行所瓜分。尤其在政府組合拳后，還暗藏著“物業(yè)稅”等后續(xù)政策出臺(tái)的可能，投資者持有物業(yè)的成本還將增大。

　　中心區(qū)域房市平穩(wěn)

　　此外，各區(qū)域的表現(xiàn)也有差異。如通過對(duì)靜安、盧灣、黃浦幾個(gè)市中心區(qū)域的二手房成交行情分析，得到的結(jié)論是———中心區(qū)域二手房市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的反應(yīng)并不明顯，三個(gè)區(qū)域二手房市場(chǎng)平均成交均價(jià)平穩(wěn)，從成交數(shù)量上看，反而較前一季度有所增加，體現(xiàn)了中心區(qū)域房產(chǎn)不可替代的價(jià)值繼續(xù)成為需求的巨大支撐。成交客戶呈現(xiàn)出新特征：置業(yè)人群中自主、投資比例各半，并且即使是投資，也會(huì)以中長線投資為考量；當(dāng)?shù)刭彿空哔徺I的房產(chǎn)主要以二手房為主，消費(fèi)者對(duì)總價(jià)的敏感主要來自于對(duì)加息預(yù)期的防范；另外一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)是買主決定過程明顯放慢，心態(tài)變得相對(duì)謹(jǐn)慎，政策對(duì)于買主具有一定影響，但還不足以動(dòng)搖其對(duì)投資前景的信心。

　　總體上，信義不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，投資人對(duì)于目前的政策應(yīng)該得到的訊號(hào)是：政府要的是樓市長期穩(wěn)定的健康發(fā)展，決非短期的快速上揚(yáng)。資金承受能力有限，把賭注壓在炒賣房地產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)耐顿Y人今年需要謹(jǐn)慎了。政府還有比較大的調(diào)整空間，尤其重點(diǎn)是針對(duì)短期的投資行為，因此應(yīng)該謹(jǐn)慎考慮資金的有效投資效能。

　　中介門庭冷落　墊資暗流涌動(dòng)

　　“這兩天，門庭清淡了許多，平日里總有幾十個(gè)客戶來門店洽談，而如今，一天有十個(gè)人進(jìn)來詢問就不錯(cuò)了�！币荒陜�(nèi)轉(zhuǎn)按揭停辦后，昨天下午5點(diǎn)半左右，記者來到位于地鐵二號(hào)線東昌路附近的中介一條街上，各大中介門庭冷落，不少業(yè)務(wù)員干脆走出店來招攬生意。

　　掛牌房價(jià)趨于理性

　　一位不愿透露姓名的先生介紹，他在徐家匯有套200多萬元的房子想賣掉，春節(jié)過后，每天來看房的有10多人，在得意之余他想“捂捂房”，可這兩天他向朋友吐苦水：房子已經(jīng)有半個(gè)多月沒人來看過了！

　　而住商不動(dòng)產(chǎn)世紀(jì)大道店的陳雷給記者算了一筆賬：假設(shè)上家一套當(dāng)初150萬元買進(jìn)的房子，貸款7成即105萬元，現(xiàn)在上家想以200萬元的價(jià)格售出，而下家按首付4成算即80萬元，這樣，下家的首付款和上家的貸款額還有25萬元的差距，而這25萬元的差額到底由誰來先支付？上下家在交易過程中會(huì)在這一問題上反復(fù)磋商。

　　按照上面的分析，陳雷介紹，原來門店一套房子掛牌出來，只要價(jià)格上合理，很容易找到下家，可現(xiàn)在要考慮下家首付是否可以和上家貸款抵消，這樣就在一定程度上增加了交易的難度，同時(shí)明顯放緩了交易速度，使得賣家和買家更加謹(jǐn)慎起來。門店的掛牌量這兩天明顯減少，原來每天掛牌的新房源在10套以上，而現(xiàn)在只有4—5套。

　　據(jù)信義不動(dòng)產(chǎn)的王蒼德介紹，由于收件收據(jù)不再作為銀行放款憑證，所以門店工作人員已在政策出臺(tái)的第一時(shí)間通知賣家趕緊去辦《上海市房地產(chǎn)登記證明》，盡量減少辦理貸款的時(shí)間。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)王峻也認(rèn)為，近期掛牌房源的價(jià)格也更趨理性，前一段時(shí)間，賣家對(duì)掛出房源的價(jià)格不會(huì)讓步。而如今，只要買家有意向購房，賣家往往會(huì)考慮適當(dāng)讓價(jià)。

　　墊資業(yè)務(wù)浮出水面

　　而神舟房產(chǎn)的孟軍則表示，為了避開上述政策限制，一種名為“墊資”的業(yè)務(wù)開始浮出水面。墊資，簡單地說就是由中介提供墊資服務(wù)，買家順利獲得按揭貸款并買房成功，但他也同時(shí)指出，這一業(yè)務(wù)并不合規(guī)。

　　“墊資”業(yè)務(wù)的流程是：中介公司首先與賣家和買家雙方各簽訂一份全程委托合同，并進(jìn)行公證。此后，中介為賣家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸，還清銀行貸款后，即可取消所抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)證，這樣，中介受買家委托繼續(xù)以此抵押房產(chǎn)申請(qǐng)貸款，銀行所發(fā)放的貸款則直接進(jìn)入中介賬戶。據(jù)介紹，莘莊一家中介店就曾拿出近20萬元幫助一位賣家解“燃眉之急”。

　　據(jù)透露，這一業(yè)務(wù)的服務(wù)費(fèi)大約按墊資額的1%至5%收取。也就是說，如果提供100萬元的提前還貸墊資，客戶為此要支付約1—5萬元的墊資費(fèi)。（劉因）