《山東省商品房銷售條例》已經(jīng)省人大常委會會議審議通過，將于今年7月1日起施行。4月1日，本報約請省人大常委會法制工作委員會參與該條例起草和修改的專家，結(jié)合群眾反映強烈的商品房銷售中熱點問題，對該條例進行解讀。

　　預售商品房必須取得許可證

　 　商品房預售實行許可制度，未取得商品房預售許可證明的，不得進行商品房預售。商品房預售應當符合下列條件：（一）已交納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上、已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進度和竣工交付日期。

　　預售的商品房可以轉(zhuǎn)讓

　　預售商品房能否進行轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有明確規(guī)定。《條例》規(guī)定：預售的商品房可依法進行轉(zhuǎn)讓。一是買受人已經(jīng)支付全部購房款的，應及時告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應予以配合，合同另有約定的除外；二是買受人未支付全部購房款的，應征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意。

　　做吹牛廣告要受罰

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容必須真實、合法、準確，不得欺騙、誤導公眾。發(fā)布商品房銷售廣告，應當明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機構(gòu)名稱、商品房預售許可證號、商品房現(xiàn)售備案證號。商品房銷售廣告的經(jīng)營者、發(fā)布者應當依法查驗有關(guān)證明文件，對不符合本條例的商品房廣告，不得提供服務。如果商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為合同內(nèi)容。當事人違反的，應當承擔違約責任。違反本條例規(guī)定，發(fā)布、經(jīng)營商品房銷售廣告的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關(guān)規(guī)定處罰。法律沒有具體規(guī)定的，由工商行政管理部門責令停止違法行為，并可處以三萬元以下的罰款。

　　購房合同不能有霸王條款

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或其他方式，對商品房買受人作不公平、不合理的規(guī)定，或者作減輕、免除其自身民事責任的規(guī)定。至于霸王條款的法律后果，合同法已經(jīng)作了明確規(guī)定，即按無效條款處理。

　　買賣不成定金要退

　　未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式向買受人收取預定款性質(zhì)的費用。已取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預定款費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)應當向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的，從其約定。

　　商品房計價方式須明確

　　商品房的面積計算、測量比較專業(yè)，消費者往往缺乏這方面的知識，因而有的開發(fā)商就利用這一優(yōu)勢有意欺詐，造成公用建筑面積不合理、面積誤差。為了解決這一問題，《條例》從計價方式入手，鼓勵按照套內(nèi)建筑面積或者按套計價結(jié)算，但當事人約定按建筑面積計價結(jié)算的，法律也不禁止。按照套內(nèi)建筑面積或者按套計價的，商品房買賣合同中載明的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差在國家規(guī)定的施工誤差和面積測量誤差以內(nèi)的，商品房總價款不變。

　　質(zhì)量不合格買受人有權(quán)退房

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應當說明實際的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標準等與樣板房是否一致；未作說明的實際交付的商品房應當與樣板房一致。商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行核驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當予以配合。經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；由此造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

　　交房不及時承擔違約責任

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；延遲交付的，應承擔違約責任。經(jīng)催告在三個月內(nèi)仍未交付的，買受人有權(quán)解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當賠償由此給買受人造成的實際損失。買受人應當按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。

　　房地產(chǎn)商應協(xié)助辦理權(quán)屬登記

　　買受人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營權(quán)證明、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明等文件。因商品房權(quán)利受限制或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他原因，致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認的，除合同另有約定外，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)應當自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起三十日內(nèi)對有關(guān)材料進行審查；材料符合要求的，予以核準登記，并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。買受人自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持有關(guān)證明到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)辦理初始登記。

　　房屋維修有了保障

　　商品房的質(zhì)量保修期限，不得低于國家規(guī)定的建筑工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起計算。交付使用的商品房存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔維修責任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕維修或者在合理的期限內(nèi)拖延維修的，買受人可以自行或者委托他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。(記者　姜玉泰　實習生　王慶)

責任編輯 原霞