從2月份開始，僅一個月時間，溫州炒房團就爆出數(shù)起樓市被套案例。溫州資本是否到了欲揮淚割肉卻無法轉(zhuǎn)身的處境？從南京到上海，這個一度創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)業(yè)神話的經(jīng)濟體，很可能面臨著崩盤的局面。
被套夫子廟
南京市可謂溫州炒房團的傷心之地。
在當?shù)胤康禺a(chǎn)界，近
1億元資金被套南京夫子廟大世界商貿(mào)城的故事，被傳得沸沸揚揚。
溫州購房團炒房獲利的模式多半有兩種，一種是等待升值脫手賺取差價，另一種則是出租獲利，而大部分溫州人都是采用前一種模式。此次夫子廟大世界商貿(mào)城風波，可能因炒房團成員幾度提出要求，欲按照合同向房產(chǎn)商退市，但開發(fā)商寧可違約也不愿回收商鋪而引起。
這場“內(nèi)訌”出乎溫州購房團的意料。
大世界商貿(mào)城位居南京的黃金地段。夫子廟步行街繁華而頗具文化底蘊，商貿(mào)城剛好位于步行街入口處，樓高五層半，南臨瞻園路，是商業(yè)區(qū)的寸金寸土之地。
“這種商鋪是沒辦法出售的，根本沒有市場價。當時每平方米2000多元購進還是包租的，年回報率是8％�！背捶繄F成員之一周先生說。
3月29日，周先生和炒房團代表律師潘統(tǒng)鈕又赴南京，欲與當事方面對面商討根據(jù)合同退還商鋪一事，要求無果，遂向南京市秦淮區(qū)法院起訴。
這場糾紛起始于2003年4月。和眾多的房產(chǎn)項目一樣，夫子廟大世界商貿(mào)城樓盤上市首先瞄準了溫州這批炒家，在溫州的推介會引起轟動。
當時樓市正火，炒家認定只要下注就會有豐厚的回報。憑著商鋪地域優(yōu)勢，溫州炒樓團以為，商貿(mào)城的鋪位存在巨大的升值空間。
更具誘惑的是，房產(chǎn)商有一個包租承諾，即購買商鋪每年將可以得到總房價8％的回報，包租時間從6年到12年不等。這與當時銀行的商業(yè)用房5．94％貸款利率相比，他們還可以穩(wěn)賺2．06％。
然而，當周先生等人以房價總額的60％支付首期房款后，局勢開始一步步惡化。
2004年11月，一封發(fā)自包租方江蘇夫子廟大世界商貿(mào)城有限公司的《關(guān)于將大世界委托經(jīng)營回報率降至5％／年的商請函》翩然而至。根據(jù)商請函上做出的決定，注冊資金只有500萬元的大世界再也無法承受如此高的巨額回報，不得不將回報降為年利率5％。
此份商請函，加上3月16日起房貸利率提升，兩者猶如一槌重錘，擊碎了溫州炒房團的投資夢。
“按照目前的回報率，還不夠還53萬的貸款利息�！敝芟壬@得非常沮喪。
溫州炒房團南京被套并非是個案。
據(jù)上海房地產(chǎn)業(yè)人士分析，同樣是商業(yè)性用房，溫州資本在上海沉淀的估算有5000萬元，四個多月了，房價上漲幅度不抵銀行利息。
被套之一的購樓成員潘女士在溫州從事服裝批發(fā)。2004年10月份，該商場店鋪推介到溫州。當時，潘女士手頭正好有一筆閑錢，于是迅速和五名親友飛抵上�？疾欤笸度�119萬元購得一商鋪。本指望能在短期內(nèi)賺個差價就脫手，沒想到4個月了，119萬元的投入總價也僅上漲1萬元。
潘女士介紹，按照銀行一年期最低貸款利率5．58％來計算，
她為119萬元投入已經(jīng)付出了22134元利息。而目前銀行貸款利率一般行情都在7％左右。潘女士說現(xiàn)在后悔莫及。據(jù)稱，在該商場里買鋪的溫州人大約有20人以上，資本投資約百萬元起。
利益集團的資金鏈
不知從何時開始，豪賭的溫州人不再是一個不敗的贏家。
當溫州炒房團還處于大規(guī)模、大批量買進物業(yè)的階段時，獲利離場者只是少數(shù)。最主要的是，溫州有龐大的資本作為后盾。一路失敗了，另一路依然在出擊。被套南京的業(yè)主之一的王先生說：“我在杭州、成都、上海等地方都擁有房產(chǎn)，南京我被套只有十幾萬，套了就套了，官司要打到底�！�
根據(jù)有關(guān)媒體報道，溫州目前有炒家約1．5萬人，這些專業(yè)炒家的炒房資金一般在200萬元以上，預(yù)計1．5萬人將投入炒房資金300億元。而在業(yè)界，還廣泛流傳著一個無法證實的說法：全國有10萬溫州人在炒樓，動用的民間資金高達1000億元。
年屆而立的林惜在溫州一家證券公司工作，2001年4月，他在中山公園附近的圣約翰名邸買下了自己的第一套上海住房，當時價格是每平方米6500元，同去的十幾位溫州同伴一共買下了近二十套房子。在他出貨的時候，該樓盤的平均售價是每平方／12000元，接近翻了一番。
林說：“我們比溫州第一個上海購房團還早四五個月，去之前已經(jīng)通過互聯(lián)網(wǎng)了解了上海的樓盤信息，但到了那里再一算賬，還是不敢相信自己，怎么上海人就不知道這些利潤空間呢？”
溫州人的市場敏感并非天成，詳解溫州炒樓團運作模式，可以發(fā)現(xiàn)溫州資本進入樓市普遍存在著偶然性。30多歲的潘女士頗具代表。
1998年，潘女士將手頭7萬元現(xiàn)金買了一套二手房，用于出租。
兩年后，潘最終以9．7萬元脫手，加上其間收租3萬元，凈賺5．6萬元。3年后，潘女士因炒房將7萬元變成了上百萬元的資金。
上百萬元的資本預(yù)謀著一場更大規(guī)模的炒樓行動。如此周而復始地短期操作，炒樓的范圍層層放大，價格也隨之一輪輪上升。當然，更多的溫州人并非做此種投機，也有中遠期的投資者。
與普通購房者相比較，溫州炒房團的優(yōu)勢在于資金實力雄厚，善于結(jié)盟集體砍價，買入后哄抬房價。以此模式，大多數(shù)溫州人開始了異地投資。
溫州瑞安的張先生是一名樓市專業(yè)炒家，從1999年開始就混跡于上海樓市。目前，他在上海的達安花園等住宅區(qū)擁有70多套房子。
張先生說：“我個人算得了什么？大家聚到一起方顯示出資本力量。”據(jù)其介紹，溫州炒樓資本主要有自有資本、企業(yè)資本、集資和銀行貸款四種來源，大多采用按揭方式買進物業(yè)。
據(jù)張先生說，結(jié)成群的溫州人在新盤未上市之際，就將整幢樓給買下了。掛上中介牌價后的樓盤一上市價格就升了一波，其間還有中介的敲鑼打鼓——因為交易量越大，中介提成相應(yīng)會提高。而且，銀行對房產(chǎn)按揭貸款也樂意，在樓市正常發(fā)展的情況下，房產(chǎn)抵押貸款是風險性相對小的。
某種程度上，房產(chǎn)商、炒樓團、銀行和中介猶如組成了一個利益集團，而溫州炒樓團只是在這條利益鏈條上的造勢者。
溫州炒樓團的異地投資大多跟風操作，缺乏對當?shù)貥鞘泻痛蟓h(huán)境的預(yù)測性。這從他們在購房過程中略見一斑。
早在2004年，就有專家預(yù)測，一旦房地產(chǎn)市場過熱的勢頭停止，溫州炒房團就要開始品嘗自己釀下的苦酒。
不幸被預(yù)言所中。不僅炒樓團在異地頻頻爆出被套，溫州樓市首先被溫州人自己給炒停了。
來自溫州市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心統(tǒng)計資料顯示，去年12月份，該中心辦理二手房交易件數(shù)只有1000出頭，期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓200余件，分別較上一月份的1472件二手房交易、467件期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓，下降了32％和53％。
炒樓危害甚于坐莊？
“時下的樓市和當年的股市莫名地相似，連菜市場的老太太都參與了炒房之列。這一輪的國家對樓市的調(diào)控就如同當年股市的調(diào)控一樣，希望這股熱潮能夠平穩(wěn)著陸�！币晃粶刂葑C券業(yè)人士說。
其手法是，莊家們先是在底部不動聲色地、悄悄地吸貨，這個過程常常會長達幾個月甚至半年到一年，待他們手上握有了大量的籌碼之后，再故作神秘地放出風來，并快速地推高房價。
實際上，溫州成了一批金融貴族的聚集地，溫州民間游資在當?shù)責o法施展拳腳使得他們形成向外轉(zhuǎn)移的利益鏈條。
“實際上，當房價在大幅快速上揚之時，他們已經(jīng)在邊打邊撤，一邊吸籌一邊派發(fā)，當然派發(fā)的量會大大地多于吸納的量，他們一手買房一手賣房，買房的和賣房的都是他自己�！睖刂莓�?shù)匾幻振R的中介介紹。
上海一位證券公司的副總經(jīng)理認為，樓市的風險已經(jīng)不亞于當年的中國股市；當年股市的資金入市與交易有很多種法規(guī)約束，在《中華人民共和國刑法》第二篇第三章“破壞社會主義市場經(jīng)濟罪”第4節(jié)“破壞金融管理秩序罪”中，對操縱證券交易價格等有明細的法律條款。而投機資本進入房地產(chǎn)市場、擾亂金融管理秩序的行為則沒有提及量刑依據(jù)。
但炒樓對樓市的危害，則更甚于坐莊炒股對股市的危害。
他認為，因為股市是一種投資，是一種有余錢剩余的金錢游戲。而住房則是公民的一種必不可少的生活資料�，F(xiàn)在有些地市已出臺了對購買第二套住房要征收高達20％的消費稅的政策。而這一政策作用首先將在溫州樓市炒家身上體現(xiàn)。
他還聲稱，溫州炒房團所扮演的，正是中國房地產(chǎn)暴利的“終結(jié)者”的角色。李伊琳
責任編輯：孫琦
