全球性房地產(chǎn)泡沫將使未來兩年的世界經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期放緩。尤其對部分國家而言，房地產(chǎn)對其經(jīng)濟(jì)拉動比重很大，這些回調(diào)對這些國家經(jīng)濟(jì)的影響將會比較明顯———
據(jù)中信證券最新數(shù)據(jù)顯示：在過去的3年里美國地產(chǎn)指數(shù)上漲了39%，英國上漲了42%，法國上漲了66%，西班牙上漲了128%。“在全球多個(gè)重要市場同時(shí)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，這在歷史上還是第一次。”中信證券高級分析師程偉慶告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者。
全球地產(chǎn)過熱征兆明顯
據(jù)這份針對20個(gè)國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查后得出的報(bào)告顯示，11個(gè)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格比去年同期上漲10%左右，其中南非增幅達(dá)35%。過去3年中，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)總體增值約20萬億美元，而在1997年至1999年間，僅增值10萬億美元。
如果將歷史上平均的房價(jià)/收入比設(shè)定為100。目前，美國的房價(jià)/收入比為110%，英國為132%，澳大利亞為120%，房價(jià)漲幅超出了人們收入的漲幅。如果將歷史上平均的房價(jià)/租金比設(shè)定為100,2004年底美國的房價(jià)/租金比為歷史平均水平的124%，英國為160%，澳大利亞為168%，房地產(chǎn)的估值指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理區(qū)域。
另有多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示：目前美國家庭為房屋承擔(dān)的負(fù)債壓力在加劇，市場中出于投資目的的購房比例也在增加。
有關(guān)專家分析，現(xiàn)階段全球房地產(chǎn)價(jià)格的普遍上揚(yáng)與美元貶值不無關(guān)系。
在此之前，摩根士丹利曾指出美國經(jīng)濟(jì)目前面臨兩大問題，其一是（包括房地產(chǎn)貸款在內(nèi)）不斷增加的債務(wù)負(fù)擔(dān)，其中家庭債務(wù)總額占GDP比重自1997年以來加速上揚(yáng)，目前已超過85%，公司債務(wù)占GDP比重目前也超過了67%。
其二是，償債率仍居高不下，其中家庭債務(wù)在個(gè)人可支配收入中占比超過18%，家庭償債額在個(gè)人可支配收入中占比超過13%。
與之相對應(yīng)的是美國消費(fèi)者普遍缺少儲蓄。自1975年前后個(gè)人儲蓄率達(dá)到14%的最高點(diǎn)后一路下跌，2001年一度跌至零，目前仍不到1%。
全球房地產(chǎn)過熱成因
分析全球房地產(chǎn)熱的原因，瑞士第一波士頓亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬告訴記者：“在經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮中，資金的流動趨向全球同市，大家走的基本上是一個(gè)基調(diào)。全球性樓市上漲背后實(shí)際上是一個(gè)全球性的資金流動性過剩，在這種情況下各國央行利率的調(diào)整也出現(xiàn)了一個(gè)同步現(xiàn)象，這是一個(gè)最主要的原因�！�
其次他認(rèn)為：“在全球范圍內(nèi)個(gè)人擁有住宅的比例大概上升了10％左右。這是過熱的第二個(gè)原因。”目前，全球流入房地產(chǎn)業(yè)的資金同以往相比已處于歷史的高點(diǎn)。
中信證券高級分析師程偉慶告訴本報(bào)記者，在過去的五六年中，全球始終處于一個(gè)低息的大環(huán)境當(dāng)中。加之2000年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅后資本需要一個(gè)新的投資環(huán)境，促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資熱潮。
摩根士丹利的首席經(jīng)濟(jì)師史蒂芬·羅奇也曾在其撰寫的研究報(bào)告中警告全球房地產(chǎn)泡沫問題。
他分析了來自國際經(jīng)合組織、國際清算銀行等的數(shù)據(jù)后得出結(jié)論，目前占全世界GDP比重約65%的國家和地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫或達(dá)到泡沫警戒線。前者包括澳大利亞、英國、韓國、西班牙、荷蘭和南非。后者包括美國、加拿大、法國、瑞典、意大利等。
過熱回調(diào)成大勢所趨
在此形勢下，全球房地產(chǎn)業(yè)的回調(diào)已成必然。
各國央行正試圖令利率回復(fù)到正常水平，以控制房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。陶冬說，目前各國央行仍采取一種按部就班的緩慢推進(jìn)方式來進(jìn)行調(diào)節(jié)。但把利率從一個(gè)超低區(qū)轉(zhuǎn)向正常水平，這種調(diào)節(jié)方式是現(xiàn)實(shí)可行的。事實(shí)上，現(xiàn)在全球市場仍以資產(chǎn)通貨膨脹為主，作為傳統(tǒng)的物價(jià)通貨膨脹并沒有出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。因此，央行在處理問題時(shí)會擁有更大余地。
與此同時(shí)，有分析師認(rèn)為，美元下挫增加了美聯(lián)儲加息的壓力，而2005年美聯(lián)儲可能進(jìn)一步持續(xù)加息，將對美國乃至全球房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。
而在此之前，全球房地產(chǎn)市場見頂回調(diào)的態(tài)勢已愈發(fā)明顯。據(jù)澳大利亞聯(lián)邦銀行的數(shù)據(jù)顯示，悉尼2004年11月的房地產(chǎn)價(jià)格比2003年12月低15%，而全國房地產(chǎn)價(jià)格比去年同期平均下降了10%。新西蘭和愛爾蘭的房價(jià)雖然仍在上漲，但漲幅已大為縮減。英國公布的官方數(shù)字顯示，盡管去年第三季度房地產(chǎn)價(jià)格比上年同期上漲14%，但房地產(chǎn)價(jià)格和銷量都已開始下降。分析人士預(yù)測，未來3年，英國房價(jià)將下降20%。
程偉慶表示，全球性房地產(chǎn)泡沫將使未來兩年的世界經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期放緩。尤其對部分國家而言，房地產(chǎn)對其經(jīng)濟(jì)拉動比重很大，在國民財(cái)富中物業(yè)作為資產(chǎn)類的比重也很大，這些回調(diào)對這些國家經(jīng)濟(jì)的影響將會比較明顯。
