3月16日，央行宣布從2005年3月17日開始調(diào)整個(gè)人住房信貸政策，同時(shí)個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)，此舉引起業(yè)界的軒然大波。第二天，香港股市房地 產(chǎn)股出現(xiàn)了全線下跌，業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，此次的政策是國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)再次進(jìn)行宏觀調(diào)控的有力信號(hào)，新的政策將會(huì)隨之而來。

　　日前，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在接受《人民日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，也信誓旦旦地表示了通過金融政策來抑制房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期性。這就為下一步的宏觀調(diào)控指明了方向。

　　但是從市場(chǎng)的真正反映來看，盡管調(diào)控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調(diào)控之后，市場(chǎng)房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)如期的下跌趨勢(shì)，同時(shí)，廣大購(gòu)房者的購(gòu)房熱情并未減弱。可以說，一場(chǎng)圍繞在政府和市場(chǎng)之間的博弈又增加了新的籌碼。

　　那么，是什么影響了調(diào)控的效果？下一步的調(diào)控該如何進(jìn)行？

　　金融調(diào)控，面臨兩難

　　去年下半年，央行宣布，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。當(dāng)時(shí)就引起社會(huì)的諸多批評(píng)。而央行的這次調(diào)整貸款利率的政策剛一出臺(tái)，批評(píng)之聲更加猛烈。

　　對(duì)此，作為央行行長(zhǎng)，周小川的處境可想而知。而在接受《人民日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，他指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，還不會(huì)像成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)那樣表現(xiàn)出明顯的經(jīng)濟(jì)周期性。在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，由于經(jīng)濟(jì)的周期性比較明顯，所以其利率調(diào)整也體現(xiàn)出周期性特點(diǎn)，一個(gè)階段是加息，一個(gè)階段是減息。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期性還不那么穩(wěn)定，因此從利率的角度，我們還不能說現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了某個(gè)周期。中央銀行將密切監(jiān)測(cè)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)變化，及時(shí)分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況、物價(jià)水平等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，由此來決定下一步加息與否的問題。而房地產(chǎn)價(jià)格上升偏快，如不加以調(diào)控是有風(fēng)險(xiǎn)的，對(duì)未來要購(gòu)房、租房的廣大居民也將有損害。同時(shí)，房?jī)r(jià)涉及多項(xiàng)政策，是難以用一種政策來單獨(dú)調(diào)控的。貨幣政策是一種總量政策，不可能將各方利益都平衡到最好的位置上，總是有得有失、有利有弊的。

　　而在實(shí)際上，央行出臺(tái)這項(xiàng)政策，首先是為了引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)未來的資金價(jià)格產(chǎn)生一個(gè)合理的預(yù)期�，F(xiàn)行個(gè)人住房貸款是一種中長(zhǎng)期貸款，其利率是按年度調(diào)整的浮動(dòng)利率，是隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而變化的，不是固定不變的。在過去，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸利率屬于優(yōu)惠利率，這是與當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)相吻合的，但是在現(xiàn)在，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)有了一定的歷史，在社會(huì)生活中所起的作用也是越來越大。因此，取消這種優(yōu)惠政策也是必然。同時(shí)，通過取消優(yōu)惠政策來使居民更加理性消費(fèi)，這也是必然的。

　　在被問及央行下一步怎樣調(diào)控房?jī)r(jià)問題時(shí)，周小川認(rèn)為，從國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)來看，主要還是依靠基準(zhǔn)利率政策來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。但在本次房貸政策調(diào)整之后，除了公積金貸款仍體現(xiàn)大致等量的利率優(yōu)惠外，商業(yè)性房貸利率和同期貸款利率已經(jīng)一致。下一步，如果基準(zhǔn)利率有必要進(jìn)行調(diào)整，其調(diào)控作用也同樣作用于房地產(chǎn)價(jià)格。

　　在公開場(chǎng)合，央行其他高層也紛紛表態(tài)，提高住房貸款利率從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是保護(hù)窮人的措施，不是限制房地產(chǎn)的發(fā)展和百姓購(gòu)房，希望社會(huì)各界能夠理解。

　　但是，對(duì)于央行意圖通過金融政策來控制房?jī)r(jià)的方法，很多專家和業(yè)內(nèi)人士紛紛表示懷疑。眾多開發(fā)商始終堅(jiān)持認(rèn)為，土地稀缺是造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因，以北京為例，四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量明顯不足。盡管政府公布的土地供應(yīng)量數(shù)字很大，但由于拆遷保護(hù)和耕地保護(hù)等政策影響，真正轉(zhuǎn)化為可建筑用地的面積并不多。同時(shí)，中國(guó)建筑容積率普遍設(shè)定得較低，這與人多地少的實(shí)際國(guó)情背道而馳。

　　不難看出，央行的金融調(diào)控政策面臨自身壓力和社會(huì)的不斷詰難，下一步的動(dòng)作需要更加謹(jǐn)慎。

　　物業(yè)稅，雷聲大雨點(diǎn)小

　　除了金融政策的調(diào)控作用之外，稅收政策的改變也被看作是抑制房地產(chǎn)泡沫的一把利刃，在今年兩會(huì)期間，就有政協(xié)委員提出，政府應(yīng)開征房地產(chǎn)稅。不少學(xué)者也對(duì)此表示贊成，并提出了“累進(jìn)制”的房地產(chǎn)稅征收方案。兩會(huì)結(jié)束后，相關(guān)的流言混淆坊間。但是，針對(duì)社會(huì)不斷開征物業(yè)稅的呼聲，財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康3月27日在“2005企業(yè)發(fā)展高層論壇”上作出了明確答復(fù)。他認(rèn)為，開征物業(yè)稅應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度建設(shè)的通盤考慮；單從抑制房地產(chǎn)泡沫的角度來考慮征收，是遠(yuǎn)水解不了近渴，因?yàn)橄嚓P(guān)試點(diǎn)短期不可能在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開。如此一來，房地產(chǎn)界沸沸揚(yáng)揚(yáng)的物業(yè)稅爭(zhēng)論，或許又成了一次沒有結(jié)果的口水戰(zhàn)。

　　賈康建議將物業(yè)稅概念用“不動(dòng)產(chǎn)稅”代替。盡管2003年底公布的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》明確提出了物業(yè)稅的概念，但是這個(gè)概念與傳統(tǒng)的物業(yè)費(fèi)概念造成老百姓認(rèn)識(shí)上的混淆，而物業(yè)稅這一名詞來自于香港，真正的物業(yè)稅是指不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅。按照慣例，不動(dòng)產(chǎn)稅一般都屬于地方政府的管理范圍，是地產(chǎn)政府的主要財(cái)政來源。

　　賈康認(rèn)為，推出房地產(chǎn)稅改革的主要目的是中長(zhǎng)期的：使地方政府形成合理定位，為推行分級(jí)財(cái)政提供一個(gè)重要配套條件；規(guī)范現(xiàn)在多如牛毛的房地產(chǎn)稅費(fèi)，將其調(diào)整到公共財(cái)政所要求的簡(jiǎn)明、透明和規(guī)范的程度等等，這些都是長(zhǎng)期的追求目標(biāo)。在這種思想下，通過開征這個(gè)稅來達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為、適當(dāng)給房地產(chǎn)業(yè)降溫，還有一定的作用。但是，房地產(chǎn)稅征收的目的在于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，而不是短期的。因此，今后不排除將房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)稅費(fèi)與保有交易環(huán)節(jié)連接起來，通盤考慮。目前，這項(xiàng)改革還沒有一個(gè)具體方案，還需要有關(guān)部門反復(fù)考慮和觀察，但基本方向是“明租、正稅、規(guī)費(fèi)”。

　　當(dāng)日，在題為《中國(guó)財(cái)稅政策：形勢(shì)與動(dòng)向》的報(bào)告中他對(duì)內(nèi)外資企業(yè)所得稅并軌的“時(shí)間表”做出了說明。他說，我國(guó)加入世貿(mào)組織過渡期已接近尾聲，繼續(xù)對(duì)外資企業(yè)實(shí)行稅收上的“超國(guó)民待遇”理由并不充分，內(nèi)外資企業(yè)稅收制度不統(tǒng)一，不利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，因此，兩稅合并是大勢(shì)所趨。但目前兩稅合并在局部環(huán)節(jié)上還存在阻礙，主要是一些部門從政績(jī)的角度考慮得比較多。下一階段如能促成有關(guān)部門取得共識(shí)，爭(zhēng)取明年“兩會(huì)”上通過兩稅合并的立法程序，則最快可望在2007年正式實(shí)施。

　　盡管財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷也在公開場(chǎng)合表示，房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)目前稅費(fèi)偏輕，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。但是隨后一位財(cái)政部官員出面澄清說，物業(yè)稅現(xiàn)處于研究階段，短期內(nèi)不可能開征。這無疑給想通過房地產(chǎn)稅來抑制房?jī)r(jià)的人當(dāng)頭一棒，房地產(chǎn)稅改革問題再次被擱置。

　　調(diào)控期待市場(chǎng)正常心態(tài)

　　盡管政府高層對(duì)于控制房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫的決心在一點(diǎn)點(diǎn)地加深，但是這些舉措至今并未對(duì)普通購(gòu)房者增加多少信心。而從實(shí)際看，在不斷的宏觀調(diào)控政策之后，廣大購(gòu)房者不但沒有相信房?jī)r(jià)會(huì)跌的預(yù)言，持幣以待。相反，根據(jù)北京市建委最近進(jìn)行的一次調(diào)查結(jié)果顯示，90%左右的購(gòu)房者相信房?jī)r(jià)會(huì)上漲，在這樣的市場(chǎng)期待下，購(gòu)房者的購(gòu)房熱情顯得比任何時(shí)候都要強(qiáng)烈。

　　3月24日，也就是央行宣布取消房貸優(yōu)惠利率的一周后，2005軍博首屆(總第16屆)房地產(chǎn)展示交易會(huì)如期舉行，由于央行的新政剛剛出臺(tái)，因此，很多人預(yù)測(cè)這次房交會(huì)將會(huì)出現(xiàn)冷清的場(chǎng)面。但是，根據(jù)會(huì)后發(fā)布的資料顯示，這次房交會(huì)不但在參會(huì)人數(shù)上超過了往屆，交易量也有了大幅的增加。

　　在房交會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，記者采訪到了幾位購(gòu)房者，他們普遍認(rèn)為，央行的新政策對(duì)他們的購(gòu)房有一定的影響，但是，他們也表示，這種影響并不是非常大，而且他們非常看好房?jī)r(jià)上漲，盡管目前利率上漲了，但是房?jī)r(jià)上漲的更快，即使貸款，利息與增值部分相比還是微不足道。

　　于是，這種奇特的現(xiàn)象出現(xiàn)了，一邊是政府竭力去抑制房?jī)r(jià)上漲，另一邊老百姓對(duì)房?jī)r(jià)上漲保持巨大的信心，甚至出現(xiàn)瘋狂購(gòu)房以待套現(xiàn)的情形，結(jié)果房?jī)r(jià)也隨著人們的這股熱潮而不斷上漲。

　　從去年的土地政策、金融政策到如今正在熱炒的稅收政策，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心可見一斑，從對(duì)土地開發(fā)的控制到對(duì)普通購(gòu)房消費(fèi)的信貸控制，可以說，來自于政策的力度在一步步加深，但是，為什么越是調(diào)控，房?jī)r(jià)就會(huì)越加上漲呢？

　　業(yè)內(nèi)人士分析說，其實(shí)，不管是金融調(diào)控還是其他形式的調(diào)控政策，目的都在于引導(dǎo)和建立一個(gè)理智的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，消除更多的房地產(chǎn)投機(jī)因素，從而利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但是，在房地產(chǎn)投機(jī)行為中，除了一些固定的投資客以外，宏觀調(diào)控政策的屢屢出臺(tái)也在有意無意地助長(zhǎng)著市場(chǎng)的投機(jī)心理。舉例說，盡管目前業(yè)界盛傳的“地荒論”遭到了政府部門的一致反駁，但是隨著土地交易透明化的成熟，以及土地本身稀缺性的特點(diǎn)，可供開發(fā)的土地在量上必然有所減少，而一系列政策的出臺(tái)，在客觀上也助長(zhǎng)了人們心理的恐慌，進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)。

　　由此看來，在對(duì)待房?jī)r(jià)上漲的這個(gè)問題上，人們將主要的目光集中在了土地、金融這些可見的原因上，意圖通過這些來控制房?jī)r(jià)。但是，不容忽視的是，受到市場(chǎng)一些其他因素的影響，這些政策出臺(tái)的時(shí)候，也給普通購(gòu)房者帶來了心理陰影，并最終形成越調(diào)控越慌亂的市場(chǎng)心理。這樣，在大家都在看漲房?jī)r(jià)的時(shí)候，僅僅依靠政府的力量去做，結(jié)果是適得其反。

　　所以，在新的調(diào)控政策出來的時(shí)候，不管這次的調(diào)控會(huì)朝著哪個(gè)方向發(fā)展，如果這種扭曲的市場(chǎng)心態(tài)得不到撥正，宏觀調(diào)控政策的效果恐怕又得大打折扣。    （天 元）