天氣轉(zhuǎn)暖，新茶上市，信報(bào)茶樓再次開張。信報(bào)熱心讀者古應(yīng)桐、楊菲小兩口與我們邀請(qǐng)的有關(guān)專家一道，來聊一聊小兩口如何使用公積金貸款購房以及應(yīng)注意事項(xiàng)。
茶博士：很高興與大家見面。這不，前兩天朋友剛送的新茶，今兒個(gè)特意請(qǐng)大家嘗個(gè)鮮，順便聊聊小兩口如何申請(qǐng)公積金貸款買房的事。為什么聊這個(gè)話題？原因呢，大家已經(jīng)了解了，購房貸款調(diào)整后，公積金與商業(yè)貸款買房5年以上最少相差了1．1％，別小看這1．1％，算起總價(jià)來，相差可不小呢。小古先來說說你的問題吧。
小古：我和楊菲都是北京人，婚后一直住在丈母娘家，目前我們的收入穩(wěn)定，都上了公積金，打算買房子，但不清楚相關(guān)手續(xù)，您幫我們參謀參謀，申請(qǐng)購房公積金貸款需要哪些條件呢？
茶博士：你們倆得先說說收入情況，專家才好進(jìn)一步說明，這可得如實(shí)招來。
小古：我5000元，她4000元，加起來大約9000多元吧。
專家：就你們的具體情況，應(yīng)該說基本符合申請(qǐng)公積金貸款的條件。不過，在購房時(shí)還需提供購房合同和相關(guān)證明文件以及北京市住房公積金管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式。一般來說，申請(qǐng)住房公積金貸款的購房人還需要具備以下幾個(gè)條件：1．凡是在中心系統(tǒng)繳存住房公積金的職工，或住房公積金繳存單位的離退休職工；2．申請(qǐng)貸款前已連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上或累計(jì)繳存住房公積金12個(gè)月（含）以上，且申請(qǐng)貸款時(shí)仍正常繳存；3．具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；4．符合中心規(guī)定的其他條件。但住房公積金處于封存狀態(tài)的職工，不能申請(qǐng)住房公積金貸款。
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小古：這樣說來，申請(qǐng)要求我們基本都具備了，那么我們可以申請(qǐng)多少公積金貸款？
專家：首先，貸款金額不能超過單筆住房公積金貸款最高額度。其次，購買商品房期房的，貸款最多為房屋總價(jià)90％；貸款購買其他性質(zhì)住房的，貸款最多為房屋總價(jià)95％。具體貸款額度和年限，必須同時(shí)滿足單筆最高貸款額度、最高可貸款額度和最低首付款的要求。
專家提示：
1．最高可貸款額度：借款人家庭月收入月收入＝職工個(gè)人住房公積金月繳存額÷職工住房公積金繳存比例，每月至少扣除400元的生活費(fèi)后所剩余額，再除以申請(qǐng)貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得。
2．目前，單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元；《個(gè)人信用評(píng)估報(bào)告》評(píng)定的信用等級(jí)為AAA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款金額可上浮30％，可以到52萬元；AA級(jí)的可上浮15％，可以到46萬元。
茶博士：我聽說辦理公積金貸款手續(xù)挺麻煩的，那么具體該怎么辦呢？
專家：其實(shí)現(xiàn)在公積金貸款手續(xù)比較簡(jiǎn)便，你可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理，也可自行辦理。具體程序是：第一步，你可以打電話給公積金管理部或現(xiàn)場(chǎng)咨詢，了解辦理貸款都需要哪些申請(qǐng)材料；在你備齊所有材料后就可以到相應(yīng)的管理部進(jìn)行初次審查，包括做個(gè)人信用評(píng)估申請(qǐng)等；第二步，《評(píng)估報(bào)告》出來后，再到管理部進(jìn)行進(jìn)一步審核，確定最終的貸款年限、貸款金額、擔(dān)保方式等；最后一次來管理部，就是在有關(guān)合同上簽字，最后就等個(gè)人貸款經(jīng)辦銀行通知您辦理貸款發(fā)放手續(xù)了。
小古：辦理公積金貸款是否需要支付費(fèi)用？費(fèi)用是多少呢？
專家：在辦理過程中，購房人需要繳納擔(dān)保服務(wù)費(fèi)和抵押物評(píng)估費(fèi)。擔(dān)保費(fèi)收取的多少與貸款年限和貸款金額有關(guān)，相關(guān)部門有專門的標(biāo)準(zhǔn)。就你的具體情況，我估算了一下，房屋評(píng)估值在40萬元，貸款30萬元，以20年計(jì)算，那么擔(dān)保費(fèi)大約為2544元，評(píng)估費(fèi)為1200元。
專家提示：
1．如果購買的是經(jīng)濟(jì)適用房，房改房或者是集資建房，那么辦理公積金貸款過程中僅需支付擔(dān)保費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同上。如借款人采取其他擔(dān)保方式，根據(jù)不同擔(dān)保方式，收取不同費(fèi)用。
2．抵押物評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：50萬元以下（含50萬元），評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按抵押物評(píng)估值的千分之三收�。�50萬元以上的，則最高收取1500元。評(píng)估費(fèi)用不足300元的，按300元收取。另外，中心承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的住房公積金貸款的應(yīng)繳擔(dān)保服務(wù)費(fèi)不足300元的，按300元收取。
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小古：公積金貸款的辦理過程我基本知道啦，那么，辦理完后我怎樣提取住房公積金呢？
專家：職工提取住房公積金必須通過匯交單位辦理。由匯交單位開具《住房公積金支取申請(qǐng)書》，加蓋單位預(yù)留印鑒，后附有關(guān)支取證明材料，經(jīng)中心系統(tǒng)審核后，就可以支取了。此外，如果夫妻雙方買房的話，申請(qǐng)時(shí)只需一方，而在支取方面，另一方除提交主購房人辦理公積金支取的資料外，還要提供主購房人支取記錄單、結(jié)婚證，并且夫婦雙方的累計(jì)支取額不得超過所購房屋總價(jià)款。
專家提示：
提取住房公積金的條件：
1．住房消費(fèi)提�。海�1）購買自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；（2）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；3償還住房貸款本息的。
2．銷戶提�。海�1）離休、退休的；（2）出境定居的；（3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的（二者條件缺一不可）；（4）死亡。
小古：望向楊菲基本都明白啦，今天的收獲可真不小啊。你還有什么問題嗎？
楊菲：我有一個(gè)問題，如果我們以后收入多了，能提前還款嗎？
專家：一般來講，提前還款實(shí)際上是一種單方違約行為，所以違約方應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，比如支付違約金。但目前在公積金貸款合同中并沒有這種規(guī)定具體規(guī)定為：在購房人還清當(dāng)月的本息后，可提前償還部分或全部貸款。提前償還的部分或全部貸款的本金在償還后不再計(jì)收利息。如果不是提前全部還清貸款的話，那么提前償還的部分貸款額必須是1萬元的整數(shù)倍，最少是1萬元。剩下的貸款額您可以選擇在貸款期限不變的條件下重新計(jì)算每月還款額，或在每月還款額不變的前提下適當(dāng)縮短貸款期限。今年年初，管理中心推出了自由還款方式，即在不低于月最低還款額的情況下，貸款人可根據(jù)資金情況，調(diào)整每月還款額。
茶博士：OK，再次感謝專家、小古夫妻到我們茶館做客，也希望其他的小兩口積極地參加我們的活動(dòng)，同時(shí)對(duì)我們茶館的內(nèi)容提出意見或建議。（張
翼）
