房貸的再次加息，牽動了全廣州市民的心！“中國是否進(jìn)入加息周期，接下來貸款利息還要上升？我負(fù)擔(dān)得起不斷增加的還貸壓力嗎？”“現(xiàn)在非優(yōu)質(zhì)客戶銀行按揭只能貸款6成，首付增至4成了，我還買得起樓嗎？”“廣州樓價會下跌嗎？我剛買入的投資房子應(yīng)該立刻放盤嗎？”
加息，對廣州市民的不同置業(yè)心態(tài)帶來了新沖擊。本報(bào)特意采訪房地產(chǎn)專業(yè)人士，為不同置業(yè)目的的市民提供最佳的加息對應(yīng)辦法，務(wù)求盡量減少加息對廣大購房者帶來的影響。而專業(yè)人士也提醒市民對房貸加息保持平衡的心態(tài)，政府該舉措目的是為了打壓炒樓風(fēng)，抑制房價暴漲，未來的廣州房地產(chǎn)市場會更健康、平穩(wěn)，市民置業(yè)應(yīng)放心。
無力支付高首付應(yīng)降低置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
王小姐最近通過中介公司物色到一套總價30萬元的二手房，王小姐滿心歡喜盤算著，拿出自己的全部積蓄和父母的“資助”，大約可籌到12萬元。其中，首期付三成即9萬元，然后加上各種稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)傭金等大約2萬元，余下1萬元湊合著裝修一下，大概兩三個月后就有自己的“窩”。等了按揭審批下來后，王小姐“傻了眼”，原來申請7成按揭，現(xiàn)在只批準(zhǔn)6成，光是首期就得12萬元，囊中羞澀的王小姐再也拿不出錢來交各種費(fèi)用，更不用說裝修。結(jié)果，王小姐的購房夢就此被打碎了。
據(jù)按揭中介方面人士透露，兩年前，大部分二手樓都可以做8成按揭，吸引了一大批首次置業(yè)者和投資客入場，但是現(xiàn)在的情況大不如前，基本上只能做六成甚至更低成數(shù)的按揭，雖然銀行在這方面沒有明文規(guī)定，但事實(shí)上，現(xiàn)在申請按揭已經(jīng)有諸多限制，首期付款的門檻提升了不少。
在一手市場方面，首次置業(yè)者，或者沒有本市戶口的買家均難以做到7成按揭，銀行政策向“優(yōu)質(zhì)”客戶傾斜。至于在二手市場方面，按揭成數(shù)控制得更加嚴(yán)格，如5年以上的“高齡”樓、無小區(qū)管理物業(yè)以及位置稍差的非市中心物業(yè)只能做到6成或以下的按揭。在借款人方面也有嚴(yán)格限制，借款人年齡在45歲以上的、沒有本市戶口或者工作單位不在本地的都只能申請6成或以下按揭，而且銀行還會嚴(yán)格審視借款人的還款能力，如職業(yè)是醫(yī)生、律師或者在金融界工作人士，或者是知名跨國公司、大型國企員工以及公務(wù)員，最多可以做7成按揭，其他職業(yè)的借款人就只能做6成或以下的按揭，尤其是個體戶經(jīng)營者，可以申請的按揭成數(shù)更低。
業(yè)內(nèi)人士稱，提供首期付款的門檻比加息對樓市的影響更為直接，購房者口袋里必須有充足的“糧草”才可考慮購房。如確實(shí)有購房需求的買家，尤其是首次置業(yè)人士，建議降低置業(yè)的期望值，進(jìn)行階梯式消費(fèi)。如一手新房貴，就考慮二手房；買不到30萬元的房子，可以考慮20萬-25萬元的；買不到三房單位，先住兩房單位；不帶電梯三四樓的房子價格會高些，可以考慮多爬幾層樓，七八樓的價格就會降下來，頂層單位價格更低�？傊�，購房量入為出，可減少斷供風(fēng)險(xiǎn)，減輕供房壓力，何樂而不為呢？
防范按揭風(fēng)險(xiǎn)把好合同關(guān)
買家陳小姐（化名）在去年9月份，通過德誠行地產(chǎn)錦城分行物色到東風(fēng)廣場某單位，并于10月初與業(yè)主黃先生（化名）及中介公司三方簽定《房屋買賣合同》，當(dāng)時該單位的成交價為58萬元，陳小姐也向該分行某經(jīng)紀(jì)提出要貸款40萬元，該經(jīng)紀(jì)向陳小姐許諾銀行的放款“沒問題”。到12月下旬，銀行方面回復(fù)，可貸款額只有36萬元，比原計(jì)劃的少了4萬元。就是那么4萬元，最終該房子沒有成功過戶到陳小姐的名下。
陳小姐原以為買不成房子就罷了，然而噩夢還在后頭。今年春節(jié)過后，陳小姐收到東山區(qū)法院的起訴書，德誠行地產(chǎn)將陳小姐告上法庭，理由是陳小姐欠繳中介費(fèi)。據(jù)悉，陳小姐在簽定《房屋買賣合同》當(dāng)天，還簽署了一份《咨詢及中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》，內(nèi)容為：“陳××確認(rèn)德誠行地產(chǎn)提供咨詢及中介服務(wù)（俗稱“傭金”），成功購買東風(fēng)廣場××物業(yè)，同意支付14500元作為咨詢及中介服務(wù)費(fèi)”，但是，陳小姐覺得自己并沒有買到房子，不應(yīng)交這筆中介費(fèi)。
據(jù)了解，在銀行提高首付門檻后，因首付資金不足而未能交易成功的個案增加了不少。有熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師指出，上述案例中的中介經(jīng)紀(jì)只是成功促成買賣雙方簽定《房屋買賣合同》，而成功購買一般是指房子成功過戶到新業(yè)主名下，并出了新《房產(chǎn)證》。為了明確因按揭申請不成功而導(dǎo)致交易不成功的責(zé)任，應(yīng)在《房屋買賣合同》中清晰約定傭金如何給付。
另外，合富置業(yè)等中介公司提倡的做法是，在簽《房屋買賣合同》的當(dāng)天，買賣雙方各自繳納50%的傭金，成功過戶以后，再交余下50%的傭金。有律師解釋，中介經(jīng)紀(jì)在成功促成買賣雙方簽合同前，確實(shí)花了不少人力、物力，而傭金又是中介公司的生存之本，即使最后出現(xiàn)因按揭批不下來等客觀原因而導(dǎo)致交易不成功，先行繳納的50%傭金作為中介經(jīng)紀(jì)工作付出的回報(bào)，在情在理是說得過去的。但在實(shí)際情況中，由于行業(yè)競爭激烈，讓業(yè)主先付一半傭金只是一個美好的愿望。
提前還貸省錢有妙招
記者的一位朋友小何，2004年2月份開始供樓，去年10月29日央行首次加息0.27％后，他每月的供款大約增加70元左右，如果按照目前銀行房貸利率再上升0.2個百分點(diǎn)計(jì)算，明年1月1日后，由于上次加息使原來的基數(shù)加大，月供同樣增加供款70元左右。房貸利率上調(diào)后，面對不斷增大的供樓資金壓力，像小何這樣心里“直打鼓”的市民很多，提前還貸自然而然也成為他們最首要的考慮。
采訪中，不少銀行的專業(yè)理財(cái)人員和按揭中心的負(fù)責(zé)人表示，市民提前還貸要考慮自己的資金來源，畢竟對于普通大眾來說，除了房貸外，其他途徑的銀行貸款就都很難到手，而加息后增加的利息分?jǐn)偟矫吭碌墓┛铑~中并不算多，而且在未來的十幾年到幾十年的供款時間內(nèi)，還有可能經(jīng)歷多次減息和加息，市民要周全考慮。
而對于已經(jīng)考慮好要提前還貸的市民來說，具體應(yīng)該如何提前還貸才最“劃算”？記者也從專業(yè)人士的采訪中得到一些意見和建議，給市民“提個醒”。
支招：提前還貸供樓初期更適合
銀行理財(cái)專家指出，提前還貸適合在供樓初期提出，房貸一般超過5年或更長時間的，支付了相當(dāng)數(shù)量的利息，提前還貸意義就不是很大了。而一般說，15年是個合理的貸款期限。例如，20年貸款10萬元的話，按照調(diào)整前的利率一個月要還677.2元，改成15年后按照利率水平6.12%計(jì)算，一個月還款數(shù)額為850元，每個月雖然多還了100多元，但減少的利息支出卻接近1萬元。
提供優(yōu)良記錄爭取最低利率下限
有關(guān)專家指出，提出提前還貸后，市民需要與銀行重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，但大銀行以及各分行對于房貸利率的下限都沒有最終確定，所以市民在剩余供樓款的利率等方面都存在一些不確定的因素。因此，市民應(yīng)盡可能向銀行提供過往優(yōu)良的還貸記錄、信用度證明、以及良好的收入水平證明等，以盡可能取得銀行的最低房貸利率下限。
“保持月供款不變，縮短年限”最省
有銀行的專業(yè)理財(cái)人員，計(jì)算過各種提前還貸的方式后得出，除了一次性還清余款外，選擇“部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，縮短還款期限”的方式最省錢。以貸款50萬元、20年為例，假設(shè)貸款銀行給出的是基準(zhǔn)利率6.12％，則總利息為368730元。如果借款人已供樓2年，現(xiàn)在要提前還5萬元，在提前還貸后，剩余本金為35萬元，保持還款額不變，將還款期限縮短為10年，這樣需要支付的總利息為129591元，比之前節(jié)省利息近24萬元。
選擇等額本金還款法
對于已經(jīng)買樓，但尚未開始供款的市民來說，如果考慮在一年之后提前還貸，可考慮選擇等額本金還款法。
目前房貸最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。在貸款時間相同的前提下，等額本息還款法需支付的利息高于等額本金還款法。因此，如有提前還貸的打算，最好在貸款時就選擇等額本金還款法。在貸款的前幾年，如果市民爭取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，則剩余貸款的利息負(fù)擔(dān)也會相應(yīng)減小。
