二手豪宅加速流轉

    與關內外豪宅產品遍地開花的大勢相對應，較早開發(fā)的深圳豪宅正逐步轉向三級市場，原有的豪客正引領一股尖端物業(yè)換房 潮。據深圳中原地產統(tǒng)計，去年深圳關內二手豪宅普遍升值超過了10%，不少豪宅片區(qū)高層豪宅的升值甚至達到了30%左右。在投資增值與提高生活品質這兩種需求的刺激下，深圳的二手豪宅開始加速流轉。

二手豪宅交投活躍

    率先感觸到二手豪宅流轉趨勢的是中介公司。從泛城租售網各地鋪的統(tǒng)計看，今年豪宅市場交投最為活躍，福田中心區(qū)、香蜜湖片區(qū)以及南山華僑城片區(qū)的豪宅漲幅較大，而羅湖和南山其它片區(qū)的高檔物業(yè)也有微量增長，成交樓盤主要有東海花園、中旅國際公館、黃埔雅苑、錦繡花園、中旅廣場、波托菲諾等。

    價格方面，當年售價每平方米約1.2至1.5萬元的純水岸一期Townhouse，現在已經普遍漲至每平方米2.5萬元了。水榭花都、熙園以及蘭溪谷等新一代豪宅在三級市場的成交價也遠高于原來的銷售價。在瑞河耶納，一套約650萬元的房產，半年時間，出手價格已經飆升到了720萬元。中原地產相關人士分析認為，2005年是深圳豪宅的一個分水嶺，產品供應面大，品質提升的跨度大，銷售價格也拉開了檔次，這說明豪宅的產品供應鏈已經開始完善起來，這是豪宅流轉與投資加速的深層原因。

    豪宅轉手的價格越高，中介獲得的利潤也越高。于是，2005年年初，泛城租售網宣稱要在年內增開20家地鋪主攻二手豪宅。隨后不久，世聯(lián)地產旗下的世聯(lián)行發(fā)布消息稱，年內將在深圳至少增開10家豪宅分行，總分行數量將達到20家。中介搶灘豪宅地鋪，從側面表現了今年豪宅市場的熱度。

豪宅產品升級換代

    按照樓市發(fā)展的一般規(guī)律，三至五年即可能有一波換房潮，然而深圳的豪宅住客卻似乎反應遲緩得多。泛城租售網相關人士說，深圳目前已落成的6000萬平方米的商品房中，已建成豪宅的比重不足3%，和國際成熟住宅市場5%至10%的比重還有一些差距，產品稀缺，自然流轉就少了。

    然而，情況在2005年發(fā)生了巨變。質變首先來自產品的供應量。按照中原地產的統(tǒng)計，未來兩年內深圳豪宅的供應量將超過237萬平方米，按照豪宅平均每套面積180-200平方米計算，其整體套數將在1.2萬套-1.3萬套之間，而且大部分都會在今年推向市場，其中關外有振業(yè)城、招商龍崗項目、中海育馬場、尖崗山項目、觀瀾湖高爾夫大宅等項目，占了絕大多數，關內香蜜湖、紅樹灣等地約有10個豪宅項目，其中香蜜湖及紅樹灣每個片區(qū)所能提供的貨源都超過了2000套。產品供應量的放大，給了豪客換房的選擇余地。

    質變還體現在產品線上。2003年，人們談論的還是類似金域藍灣每套總價在90萬元左右的準豪宅、類似嘉里雅頌居每套總價在135萬元左右的標準豪宅以及類似名商園高爾夫別墅每套總價在265萬以上的超級豪宅。2005年，深圳豪宅銷售價格將實現大跨越，有大量每平方米1萬元左右的豪宅，如高山花園、振業(yè)城等，也有每平方米2萬元左右的豪宅，如中海的“香蜜湖一號”等，也有每平方米3萬元左右的豪宅，如百仕達的紅樹西岸、萬科的17英里等，更有華僑城均價每平方米突破5萬元的波托菲諾純水岸。豪宅的檔次已經拉開，豪宅的保值增值功能已經體現，這給了豪客換房的激情與沖動。

深港互動投資風行

    2005年，豪客的換房很大程度上是因為投資的風行。往年，深圳的豪宅大多用于出售，居住者為海歸派、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理者及其他高收入者，多數用于自住。而隨著深港融合的加快，港人的豪宅投資理念勢必影響深圳人。

    自1997年亞洲金融風暴后，香港樓市一直受到疲弱的本地消費、持續(xù)通縮和不斷上升的失業(yè)率的困擾，私人住宅物業(yè)價格大幅下滑。然而，2002年后，樓市強勁復蘇，2004年豪宅市場甚至普遍升值36%。在這種背景下，已經有不少港資進入深圳豪宅市場，自住型豪客換房以及投資型豪客炒房的加速苗頭已經顯現。“豪宅不同于一般的住宅項目，除了自住功能之外，豪宅產品更是一種保值、投資工具，沒有價格的天花板，不會封頂�！鄙钲谥性�總經理李耀智的話可以說是這股豪宅風潮的最佳注腳。