前期物業(yè)管理及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是不可忽視的考察內(nèi)容現(xiàn)在，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)除了考慮戶型、地段、價(jià)格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也作為衡量是否購(gòu)買房子

　　的重要指標(biāo)。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購(gòu)房者重視，對(duì)開發(fā)企業(yè)來講，物業(yè)管理也是參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的 重要手段，同樣為樓盤營(yíng)銷的主要指標(biāo)。

　　好物業(yè)能讓樓盤升值

　　小區(qū)沒有好的物業(yè)管理，房屋公共部位、公共設(shè)施就得不到妥善的維護(hù)，房屋自然就會(huì)加快老化。市物業(yè)辦的有關(guān)人士稱，購(gòu)房者在買房時(shí)，千萬不要忽視物業(yè)管理的重要性，房屋一旦由服務(wù)差的物業(yè)公司進(jìn)行管理，房屋的價(jià)值將難以得到保值、增值。

　　許多開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，拿小區(qū)前期物業(yè)管理作為房屋賣點(diǎn)，如此更能方便購(gòu)房者對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行了解。比如銀禧苑聘請(qǐng)香港戴德梁行為物業(yè)顧問，BOBO公寓由城建物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)等等。一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)，除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，更應(yīng)提供物業(yè)使用的便利性、舒適性，以便延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值。

　　早介入有助提升服務(wù)

　　物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)擬從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　在業(yè)主沒有入住的時(shí)候，物業(yè)管理企業(yè)提前介入，可以參與物業(yè)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等全過程，對(duì)其提出一些合理的建議，這時(shí)候，物業(yè)公司更多的是管理——替業(yè)主管理房產(chǎn)。由于介入的比較早，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)已經(jīng)“知己知彼”了，這時(shí)候物業(yè)公司的主要工作就是怎樣更好地為業(yè)主服務(wù)了。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，物業(yè)管理是兩個(gè)層面的事，一部分是管理，還有一部分是服務(wù)。如果要細(xì)挖的話，這種“管理”其實(shí)也是在為業(yè)主服務(wù)，在這一點(diǎn)上，管理和服務(wù)是相通的。

　　特別提醒

　　物業(yè)公司

　　收費(fèi)高怎么辦

　　開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房者明示前期物業(yè)的物業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，如果購(gòu)房者認(rèn)為物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高怎么辦？

　　按照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須是全體業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商的結(jié)果，開發(fā)商代為選聘物業(yè)公司時(shí)，購(gòu)房者就物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否可以與開發(fā)商，或者是物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商呢？

　　根據(jù)我市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法的規(guī)定，開發(fā)商就前期物業(yè)管理進(jìn)行招投標(biāo)時(shí)，除了對(duì)物業(yè)管理方案進(jìn)行招標(biāo)外，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也在招標(biāo)之列。一名參與物業(yè)招投標(biāo)的業(yè)內(nèi)人士稱，一般來說，評(píng)標(biāo)人應(yīng)當(dāng)客觀、公正地對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行評(píng)選。選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的物業(yè)管理方案，對(duì)小區(qū)業(yè)主來說尤為重要。

　　有關(guān)人士認(rèn)為，開發(fā)商為小區(qū)提前制定的業(yè)主公約，選聘的物業(yè)公司，不能因某一購(gòu)房者的不滿意，就可以推翻重選，所以購(gòu)房者不滿意前期物業(yè)管理的物業(yè)公司，或者是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者只能自行決定是否購(gòu)買，即要么接受這種物業(yè)管理，要么就不買這處房屋。楊超

　　相關(guān)鏈接

　　前期物業(yè)應(yīng)明示

　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房在銷售前，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)制訂業(yè)主臨時(shí)公約，同時(shí)還要選聘小區(qū)的前期物業(yè)管理公司，并且這種選聘工作應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式向市場(chǎng)公開競(jìng)選。

　　購(gòu)房者在選房時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明示小區(qū)前期物業(yè)管理的基本情況，如物業(yè)公司、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；簽訂商品房買賣合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者簽訂業(yè)主臨時(shí)公約，約定業(yè)主在將來的物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)。

　　物業(yè)該承擔(dān)哪些責(zé)任

　　有一些業(yè)主在遇到問題時(shí)不知道應(yīng)該是找物業(yè)還是售后，實(shí)際上，物業(yè)管理在物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定中是這樣定義的：物業(yè)管理是指全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共同利益的維護(hù)和管理，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)委會(huì)合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行專業(yè)維護(hù)、維修和管理。

　　符合下例情形之一：

　　1、出售建筑面積達(dá)百分之五十以上，2、業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上，3、首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上，可以召開首次業(yè)主會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)職責(zé)有監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒?dòng)。

　　物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)維修，保修期限屆滿后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主維修、養(yǎng)護(hù)；共用的部位、設(shè)施、設(shè)備由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)利用維修基金進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。

　　特約編輯：廣偉