2004年，我市房產(chǎn)業(yè)依然牛氣沖天地走過了紅紅火火的一年，房屋銷售爭(zhēng)購(gòu)現(xiàn)象仍有發(fā)生，房屋銷售價(jià)格繼2000年以來連續(xù)五年攀升。2004年房屋銷售價(jià)格較上年上升15.2％，較2003年的漲幅高0.6個(gè)百分點(diǎn)，其中2004年四季度較上年同期上升19.8％，而房屋租賃價(jià)格受上半年下降的影響全年平均較上年下降1.4％
。2004年我市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)主要有以下特點(diǎn)。
■地價(jià)繼續(xù)上升
2004年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，使地產(chǎn)市場(chǎng)仍供不應(yīng)求。近幾年來，隨著我市市區(qū)土地的不斷開發(fā)利用，可開發(fā)土地日漸減少，特別是2001年土地交易進(jìn)入拍賣程序后，土地交易價(jià)格完全受市場(chǎng)供求關(guān)系左右。由于我市房屋銷售價(jià)格大幅上漲，也影響著土地價(jià)格的不斷上升。從2004年我市土地交易情況看，受國(guó)家政策調(diào)控收縮土地供給和我市清理整頓土地市場(chǎng)的影響，2004年我市市區(qū)通過拍賣的土地有所減少，土地價(jià)格也大幅上升，但由于諸多因素的影響，調(diào)查價(jià)格較上年上升1.8％。
映象：關(guān)于地價(jià)的爭(zhēng)論已經(jīng)持續(xù)了好幾年，關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系幾乎演化為先有雞還是先有蛋的玄疑命題。但是不爭(zhēng)的事實(shí)是：地價(jià)在上漲，房?jī)r(jià)在上漲。于
是又有專家提出：二者之間互為因果。前幾天，我的一個(gè)開出租車的朋友很高興地告訴我：他家旁邊的地拍賣出多少錢，他的房子又升值了多少。土地政策是很多市民接受不了的東西，但是地價(jià)實(shí)實(shí)在在地影響著每個(gè)市民的神經(jīng)、生活。
關(guān)于地價(jià)，還有這樣一組數(shù)據(jù)可以說明：
2004年7月份拍賣的四方金華路地塊，最終成交價(jià)為樓面地價(jià)2800元／平方米；2003年8月，四方區(qū)金華路54號(hào)，最終成交價(jià)為樓面地價(jià)1980元／平方米；2003年5月，四方區(qū)金沙路15號(hào)，最終成交價(jià)為樓面地價(jià)1100元／平方米。
■住宅漲幅14.9
2004年商品住宅仍然供不應(yīng)求，爭(zhēng)購(gòu)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，從而造成住宅價(jià)格較上年上升14.9％。從全年情況看，商品住宅銷售呈上半年“暖”下半年“熱”，房?jī)r(jià)漲幅呈上半年低下半年高的態(tài)勢(shì)。
上半年，我市普通住宅價(jià)格較上年同期上漲13.0％，其漲幅較2003年4季度回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，一二季度環(huán)比指數(shù)分別僅上升1.5％和3.7％。從居民的需求情況看，2003年下半年以來城市改造拆遷有所的減少，緩解了房屋供需矛盾，另外2003年房?jī)r(jià)上漲過猛，過高的房?jī)r(jià)也使部分居民心理預(yù)期不足而開始持幣觀望，因此也造成上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“不溫不火”。
進(jìn)入下半年，由于我市清理整頓土地市場(chǎng)造成新開工項(xiàng)目有所減少，好地段住宅建設(shè)項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，住宅價(jià)格仍一路走高，部分居民開始加入購(gòu)房大軍，從而使下半年住宅價(jià)格較上年同期上升16.8％，較上半年提高3.8個(gè)百分點(diǎn)，而四季度商品房?jī)r(jià)格漲幅比三季度高2.1個(gè)百分點(diǎn)。
從住宅分類情況看：經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格漲幅較大。2004年上半年，我市為提高經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買門檻，調(diào)整出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買政策，暫緩部分經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售。進(jìn)入下半年，新的經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買辦法開始實(shí)施，位于市北區(qū)和李滄區(qū)在建的經(jīng)濟(jì)適用住房開始進(jìn)入銷售階段，市政府對(duì)其確定基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，允許上下浮動(dòng)15％，加上其拆遷成本加大等因素的影響，從而使下半年經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格較上年同期上升19.8％；全年平均較上年上升14.5％。從購(gòu)房情況看，由于我市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)周期長(zhǎng)，開發(fā)面積仍難以滿足大多中、低收入家庭的需求，且大部分在李滄區(qū)，購(gòu)房難的矛盾一時(shí)無(wú)法消化。
普通住宅價(jià)格繼續(xù)竄高。由于土地資源的供應(yīng)量減少且土地價(jià)格政策大幅上漲，特別是受需求的拉動(dòng)，我市市區(qū)普通住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，2004年較上年上升14.1％。從2004年我市普通住宅的開發(fā)情況看，市南、市北兩區(qū)主要以開發(fā)高層住宅為主；而四方、李滄兩區(qū)主要開發(fā)多層住宅。由于高層住宅的居住成本大大高于多層住宅且分灘面積大，因此，市南、市北兩區(qū)的多層住宅價(jià)格漲幅較大，平均售價(jià)在每平方米6000元以上，寧夏路上的樓盤每平方米已接近8000元；而高層住宅銷售則相對(duì)緩慢，但價(jià)格也居高不下。四方、李滄兩區(qū)的普通住宅因價(jià)格相對(duì)較低加上我市南北差距的不斷縮小，從而拉動(dòng)該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲較猛。四方區(qū)部分地段每平方米已超過5000元。從全年的情況看，下半年多層住宅的平均價(jià)格較上年同期上升16.7％，較上半年高5.2個(gè)百分點(diǎn)，而高層住宅價(jià)格較上年上升14.8％。
高檔公寓價(jià)格繼續(xù)上漲。由于我市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價(jià)格大幅上漲，特別是位于高科園沿海一帶，無(wú)論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計(jì)上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使2004年高檔公寓價(jià)格較上年上升16.4％。
映象：在鐵路工作的王先生今年33歲，由于單位已經(jīng)為其分配過住房，王先生近兩年從沒考慮過買房的問題。但是在2004年，王先生有了買房的必要而且很現(xiàn)實(shí)的原因：在外地的父母年紀(jì)大了，需要人照顧。于是，王先生從年初開始啟動(dòng)其購(gòu)房計(jì)劃。在大半年的時(shí)間里，王先生先后看過十幾個(gè)樓盤，從市北一直看到李滄區(qū)。究其原因，要么是房?jī)r(jià)過高，要么是位置不理想。但是，在接近年末的時(shí)候，王先生猛然意識(shí)到一個(gè)問題：最早看過的認(rèn)為房?jī)r(jià)過高的樓盤現(xiàn)在看來并不高。于是，王先生痛下決心買房。幾經(jīng)考慮，初步選定位于李滄區(qū)的三個(gè)樓盤：百通馨苑、金秋小區(qū)、金水翠園。咨詢有關(guān)政策后，后兩者屬經(jīng)濟(jì)適用住房，王先生沒有資格購(gòu)買。等再次決定買百通馨苑的房子時(shí)，王先生追悔莫及：房?jī)r(jià)較前次來看時(shí)又每平方米漲了200元。這次王先生不再猶豫，買下了這套房子。事后，王先生深有感觸地說：我真讓房子漲怕了。
■非住宅價(jià)格漲勢(shì)趨緩
隨著居民收入的不斷提高和我市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，商業(yè)用房和寫字樓等非住宅類商品房市場(chǎng)需求趨旺，受土地價(jià)格大幅上漲的影響，使非住宅類價(jià)格較上年上升8.2％，其中寫字樓上升5.1％，商業(yè)用房上升11.8％。
映象：非住宅類的交易大多存有投資的目的。投資商鋪是近幾年興起的一種投資方式。但是，由于受地段、人流、商務(wù)流等因素影響，盡管該類投資回報(bào)較高，但是與住宅投資比較仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)。投資商鋪不乏成功的范例，但是失敗的例子也就在我們身邊。比如：中山路的金座購(gòu)物廣場(chǎng)。
■二手房繼續(xù)雄起
2004年，受市場(chǎng)需求的影響，我市二手房屋銷售市場(chǎng)依然活躍，二手房與商品房在價(jià)格上形成相互拉動(dòng)的態(tài)勢(shì)。房屋更換周期大大縮短，年內(nèi)新房進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)比比皆是。小戶型較大戶型熱銷，有的房屋平均價(jià)格甚至高于商品房。受二手房結(jié)構(gòu)、樓層使用年限等非可比性因素的影響，2004年私有住房?jī)r(jià)格較上年上升17.3％，其中：住宅價(jià)格上升17.3％，非住宅房屋的價(jià)格上升17.8％。
映象：上個(gè)周日，我在家吃飯的時(shí)候聽到門鈴響。接聽時(shí)對(duì)方回答是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)（一中介公司）的業(yè)務(wù)員，詢問我的這套住房想不想出售或出租。因?yàn)檎雽懸黄P(guān)于房?jī)r(jià)的稿子，我就把這位業(yè)務(wù)員請(qǐng)到了家里。這位姓鄭的小伙子大體看了一下我家的住房，給出的價(jià)格是每平方米7000元。我相信這個(gè)價(jià)格是真實(shí)的。因?yàn)�，物業(yè)公司的管理人員曾經(jīng)告訴我：我們居住的這個(gè)小區(qū)已經(jīng)從最早賣房的4200元／平方米漲到了現(xiàn)在的近7000元／平方米。
出手房產(chǎn)讓很多人的錢包鼓了起來。郭女士在2000年購(gòu)買了位于福苑小區(qū)的一套住房。2003年，由于工作變化，郭女士搬家去了上海。2004年初，通過中介公司，郭女士這套住房以每平方米6000元出售。到年底，在該小區(qū)幾乎同一位置的另一套房子賣到了6800元／平方米。
■租賃開始上升
由于我市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，加上良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的吸引外來人口的不斷增加。進(jìn)入2004年下半年，我市私房租賃價(jià)格開始回升，較上年同期上升2.3％，但因上半年私房租賃價(jià)格降幅較大，從而拉動(dòng)全年價(jià)格較上年下降1.3％。從我市租賃市場(chǎng)交易看，盡管受上半年房屋租賃價(jià)格下跌影響全年價(jià)格較上年下跌1.4％，但房屋租賃價(jià)格將呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
映象：曹先生在香港中路附近有一套住房，從2000年開始，曹先生就把房子出租了。這套三房?jī)蓮d、經(jīng)過精裝修的住房，租金從最初的3500元／月慢慢地升到2003年的4000元／月。2004年2月，房客租期到期，曹先生的房子暫時(shí)沒租出去。兩個(gè)月后，有韓國(guó)客商有意租房。幾經(jīng)反復(fù)，曹先生仍以4000元／月出租房屋，租期兩年。據(jù)曹先生說：這幾年，房租沒有多大上漲空間。
