在剛剛過去的2004年,房地產(chǎn)業(yè)是中國的一大熱點(diǎn),吸引了超萬億元人民幣巨額資金的投資,房地產(chǎn)價(jià)格更是一路飆升。然而,以房價(jià)快速上漲和投機(jī)性需求日益增長等作為繁榮標(biāo)志的中國房地產(chǎn)業(yè),在新的一年里卻可能會面對更多的爭議。

　　迄今為止,國內(nèi)學(xué)界、房地產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)部等主管部門大都堅(jiān)持認(rèn)為,目前中國房 地產(chǎn)業(yè)并不存在什么泡沫,持續(xù)上漲的房價(jià)也是合理的,并列舉經(jīng)濟(jì)快速增長、農(nóng)村城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)空置率下降等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來加以說明,更有甚者還將奧運(yùn)會和世博會作為中國特別是大城市房價(jià)上漲具有合理性的支撐依據(jù)。通過對抽象過的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及籠統(tǒng)化的一些預(yù)期的實(shí)證分析,不少人宣稱,目前中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮還將持續(xù)幾十年。

　　但是,在中國房地產(chǎn)業(yè)繁榮的背后,卻掩蓋了一個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí):隨著房價(jià)持續(xù)飆升,相當(dāng)數(shù)量的中低收入群體越來越無力購置住房,而越來越多的人卻擠入了房地產(chǎn)投資的逐利游戲中。盡管人們對財(cái)富的追求本身無可厚非,但我們還要關(guān)注追求財(cái)富以外的其他目標(biāo),包括對更為基本的生存目標(biāo)的評價(jià)與跟進(jìn)。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮其實(shí)已偏離了這一方向。要指出這種繁榮表象背后所存在的問題,需要我們將中國房地產(chǎn)業(yè)放入到與經(jīng)濟(jì)關(guān)系相聯(lián)系的制度條件的大背景中來分析。而這種經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法的重要性恰恰被所謂的實(shí)證分析嚴(yán)重淡化了。

　　追溯本輪中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以發(fā)現(xiàn),催生房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮的大部分原因都是與一些制度性安排相關(guān)的。例如,地方政府為了追求政績,將發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè),并將改善城市形象的市政建設(shè)與動(dòng)拆遷工程捆綁在一起,人為地刺激了半數(shù)以上的房地產(chǎn)需求。在這一過程中,包括尋租活動(dòng)在內(nèi)的不公平行為損害了相當(dāng)數(shù)量城鎮(zhèn)居民的合法權(quán)益,而房地產(chǎn)商從中卻獲得了巨額利潤。去年的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)開發(fā)資金趨緊、土地供應(yīng)緊張,這些因素也促使了2004年中國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲,并導(dǎo)致投機(jī)性需求快速上升。所以,如果將這些制度性安排的實(shí)際影響增加到解釋房地產(chǎn)業(yè)繁榮的原因中去,我們就很難說是市場因素催生了這一輪房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

　　當(dāng)我們在高唱房價(jià)上漲增進(jìn)了財(cái)富快速增長的凱歌時(shí),卻發(fā)現(xiàn)中國的低住房市場是一片蕭條,與中高檔住房市場的繁榮景象形成了極大的反差。盡管中國政府早就推出了建設(shè)低住房市場的政策與計(jì)劃,但到了地方政府這一環(huán)節(jié)卻"變味"了。有資料顯示,2003年經(jīng)濟(jì)適用房占總住房比重為5.5%,2004年卻下降到了4.5%。這可能又是一個(gè)制度性安排有實(shí)際影響的實(shí)例吧。這又會產(chǎn)生什么社會影響呢?一是城鎮(zhèn)中大多數(shù)中低收入群體面對日益上漲的房價(jià)只能"望房興嘆"；二是已成為城市產(chǎn)業(yè)大軍一員的農(nóng)民工靠低廉的收入難以滿足其住房需求,市場最終無法滿足城鎮(zhèn)中低收入群體和農(nóng)民工的住房需求,這恰恰是日益繁榮的中國房地產(chǎn)市場不得不面對的一個(gè)冷酷現(xiàn)實(shí)。

　　看本屆政府的主要視點(diǎn)就是更關(guān)注社會大多數(shù)人,尤其是城鎮(zhèn)中低收入群體和農(nóng)民工所面臨的各種問題。因此,從長期看,如果中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不包括大力發(fā)展低住房市場的話,我們很難想象這樣的房地產(chǎn)市場繁榮是健全的。這是評價(jià)目前房地產(chǎn)市場是否過度繁榮時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的核心問題。

　　請注意,我們并沒有說中國房地產(chǎn)市場的景氣程度已發(fā)生了什么根本逆轉(zhuǎn),而是說影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要構(gòu)成因素已轉(zhuǎn)向發(fā)展低住房市場。有據(jù)可查,最近建設(shè)部表示,今年住房建設(shè)除了要加大低住房市場的建設(shè)力度外,還將研究解決進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民住房問題首次列入工作重點(diǎn)。從長期看,低住房市場的快速發(fā)展將大量地抵消掉中高檔住房市場的發(fā)展速度,從而再造出一個(gè)更加合理也更加健全的中國房地產(chǎn)市場的繁榮局面。

　　由此,我們認(rèn)為,不應(yīng)該再利用各種政策或其他優(yōu)惠條件來鼓勵(lì)發(fā)展中高檔住房市場了,這樣的話,不僅無法解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾和背后存在的一些社會問題,反而會導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)快速上漲,并形成房地產(chǎn)市場泡沫。目前,地方政府最適當(dāng)?shù)淖龇☉?yīng)當(dāng)是變革相應(yīng)的制度性條件與制度安排,適度控制中高檔住房市場的發(fā)展速度與規(guī)模,大力鼓勵(lì)發(fā)展低住房市場,以此推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場的長期繁榮發(fā)展。當(dāng)然,這也預(yù)示了中國房地產(chǎn)市場將面臨一場痛苦的巨變。（樂嘉春博士）

　　特約編輯：舒薇霓