房地產(chǎn)保險(xiǎn)是以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。就其性質(zhì)而言，它屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇。房地產(chǎn)保險(xiǎn)可以保證居民在不動(dòng)產(chǎn)遭受自然災(zāi)害或意外事故等風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致實(shí)質(zhì)性的損失時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；房地產(chǎn)保險(xiǎn)也可化解房產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的一級(jí)二級(jí)市場的生產(chǎn)、交易活動(dòng)；另外，房地產(chǎn)保險(xiǎn)還
可以起到信用增級(jí)的功能，即提高被保險(xiǎn)人的信用程度。
品種單一 中國房地產(chǎn)險(xiǎn)遭冷遇
我國的房地產(chǎn)保險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)況并不盡如人意，房地產(chǎn)保險(xiǎn)品種單一，基本上以抵押住房保險(xiǎn)為主，該險(xiǎn)種是購房者按照貸款銀行的要求向保險(xiǎn)公司投保的一種保險(xiǎn)，抵押的不動(dòng)產(chǎn)在火災(zāi)等自然或意外事故中所遭受的保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的損失由保險(xiǎn)公司賠付，本質(zhì)上是由購房者承擔(dān)貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
不少消費(fèi)者認(rèn)為住房作為一種不動(dòng)產(chǎn)丟失的風(fēng)險(xiǎn)很小，且銀行是受益者，不應(yīng)由消費(fèi)者來支付保費(fèi)，購房者也沒有投保的必要。因此，公眾對這種單一品種的房地產(chǎn)保險(xiǎn)反應(yīng)冷淡，從而嚴(yán)重地制約對房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求。另外，目前推出的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任范圍狹窄且保費(fèi)厘定過高，加上法律環(huán)境不完善等因素，致使我國的房地產(chǎn)保險(xiǎn)并未真正發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。
實(shí)際上房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)種覆蓋面非常廣泛。在發(fā)達(dá)國家，其房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)種基本涵括了房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、抵押貸款保險(xiǎn)、委托保險(xiǎn)、從業(yè)人員人身保險(xiǎn)、交易保險(xiǎn)等十幾種險(xiǎn)種，而且在險(xiǎn)種的開發(fā)和設(shè)計(jì)上迎合了廣大投保人的利益需要，由于房地產(chǎn)保險(xiǎn)關(guān)系到投保人的切身利益，普通民眾對房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求旺盛，從而進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場的繁榮發(fā)展。
發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場的發(fā)展與其依托國家信用建立完善的住宅抵押貸款保險(xiǎn)體系有關(guān)。以美國為例，聯(lián)邦住宅管理局（ＦＨＡ）和退伍軍人管理局（ＶＡ）積極為廣大借款人提供擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)了信用升級(jí)，進(jìn)而有力地增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的貸款信心；由專門從事住宅金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的公司聯(lián)邦儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)公司也同時(shí)為金融機(jī)構(gòu)提供存款保險(xiǎn)，保證居民儲(chǔ)蓄的安全，有力吸引了資金向住宅抵押市場流動(dòng)，保證了資金的來源；此外，私人住宅抵押保險(xiǎn)公司也已發(fā)展成為美國住宅抵押貸款保險(xiǎn)體系中的重要組成部分。
金融創(chuàng)新也極大促進(jìn)了發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場發(fā)展。在荷蘭，實(shí)行住房貸款利息和人壽保險(xiǎn)收入免征稅政策，一般住房抵押貸款是借款人從銀行獲得貸款的同時(shí)，將住房抵押給銀行，然后在按揭期間依照合同向銀行支付約定金額，直至取得不動(dòng)產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)。在荷蘭，五分之四以上的住房抵押貸款是采取住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合的辦法，借款人將貸款利息按期還給銀行，不償還貸款本金，但要購買一份與按揭期限相同、本金數(shù)額相等的人壽保險(xiǎn)，借款人按月付給銀行貸款利息，同時(shí)將本金交給保險(xiǎn)公司。按揭到期的同時(shí)借款人所購買的人壽保險(xiǎn)也正好支付完全部保費(fèi)，保險(xiǎn)公司一次將本金還給銀行。此項(xiàng)創(chuàng)新大大擴(kuò)展了保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)空間，這種將“住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合”的思路是利用保險(xiǎn)長期資金的增值優(yōu)勢，將抵押貸款的還款分解操作。
“孤”朵如何變繁花
房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，我國應(yīng)借鑒國外房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合國情積極拓展與住房相關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，構(gòu)建并完善我國的房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系。
保險(xiǎn)公司應(yīng)多角度拓展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，全方位開發(fā)與發(fā)展新險(xiǎn)種。首先可考慮不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)，由房地產(chǎn)開發(fā)商向保險(xiǎn)公司投保質(zhì)量險(xiǎn)，當(dāng)商品房在保險(xiǎn)責(zé)任規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，可直接由保險(xiǎn)公司向購房者承擔(dān)賠償責(zé)任，該險(xiǎn)種既提高開發(fā)商的信譽(yù)又確保了購房者的利益。
與不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)相呼應(yīng)，我國也可發(fā)展建筑工程險(xiǎn)。由承建單位在承接了開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目后向保險(xiǎn)公司投保工程險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司對在建工程因自然災(zāi)害、意外事故等不可抗力導(dǎo)致在建房地產(chǎn)滅失或損毀所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。另外還可以考慮開發(fā)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是以房屋及其附屬設(shè)備為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，為房屋所有者和使用者提供保險(xiǎn)保障承擔(dān)保險(xiǎn)期內(nèi)發(fā)生的意外災(zāi)害造成的房屋損失賠償。
中央政府可以憑借國家信用著手建立住宅抵押貸款保險(xiǎn)的類似于美國的ＦＨＡ、ＶＡ的機(jī)構(gòu)，專職對指定的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款提供保險(xiǎn)。住宅抵押市場的高道德風(fēng)險(xiǎn)以及逆向選擇行為導(dǎo)致私營保險(xiǎn)市場失靈，因此政府必須盡快成立專門的住宅抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，對于指定機(jī)構(gòu)的貸款的安全性給予擔(dān)保。
住房貸款壽險(xiǎn)是保險(xiǎn)公司向按揭購房者提供的一種人壽保險(xiǎn)，是為了防止按揭業(yè)主由于不可抗力喪失還款能力而遭受損失的防范措施，因此貸款銀行也一般要求借款購房者投保。按揭購房者在辦理借款手續(xù)的同時(shí)即可辦理該項(xiàng)人壽保險(xiǎn)。按揭購房者在借款時(shí)向保險(xiǎn)公司繳納一定數(shù)額的保費(fèi)，保險(xiǎn)公司作償還貸款的保證，銀行就相應(yīng)地給予購房者貸款。這種保險(xiǎn)的保額一般每年遞減，以與借款人的貸款本金余額相稱。
另外一種選擇是定額定期保險(xiǎn)，該險(xiǎn)種的保金額維持不變，如果保險(xiǎn)金額超出未償還的貸款，其超出部分返還持保人。由于貸款的償還有了十足的保證銀行就在利息和借款期限等方面給借款人以一定的優(yōu)惠。在貸款期限內(nèi)如果借款人因發(fā)生意外情況不能如期償還貸款，則由保證人償還貸款或由承保人賠付銀行的貸款損失。
在購買住房抵押貸款保證保險(xiǎn)時(shí)，由投保人一次性將一筆金額低于貸款額的保證金交由保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司向貸款銀行作償還貸款的保證，按揭業(yè)主人獲得貸款。當(dāng)貸款全部還清時(shí)，這筆保證金再全額退還投保人。當(dāng)按揭業(yè)主人死亡或完全喪失工作能力時(shí)，由保險(xiǎn)公司為其償還全部剩余貸款，并將這筆保證金收歸保險(xiǎn)公司，使按揭業(yè)主人或其家屬能保留住房的使用權(quán)；當(dāng)按揭業(yè)主暫時(shí)喪失還款能力時(shí)，保險(xiǎn)公司在約定時(shí)期內(nèi)，支付其每月的應(yīng)還款項(xiàng)；但在貸款付清后，在返還保證金時(shí)，保險(xiǎn)公司則根據(jù)實(shí)際情況從其保證金額中按比例扣除相應(yīng)金額。這種保險(xiǎn)工具既免除了借款人因經(jīng)濟(jì)拮據(jù)喪失住房的危險(xiǎn)，又滿足了銀行降低風(fēng)險(xiǎn)的要求，并進(jìn)一步提高了借貸資產(chǎn)的質(zhì)量。
目前發(fā)達(dá)國家都建立與房地產(chǎn)保險(xiǎn)配套的法律法規(guī)，我國在豐富房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種的同時(shí)，《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》也應(yīng)加緊制訂、出臺(tái)，從而使房地產(chǎn)保險(xiǎn)有章可循、有法可依，同時(shí)不斷地完善抵押制度、規(guī)范抵押合同包括抵押物的評(píng)估、抵押物的設(shè)定、抵押物的處置和抵押物收益的分配這樣可以通過抵押物的處置盡可能地減少政策性保險(xiǎn)的運(yùn)作成本和保全銀行債權(quán)人的利益。
■鄧海平
特約編輯：廣偉
