空置面積敲響警鐘
房地產(chǎn)正處在泡沫破裂前夜
《紐約時報》一篇名為《粉紅色和紅色》的報道中指出，在中國的東南方向，大量奢華的公寓、辦公樓、工業(yè)園和住房正在建設(shè)，其裝飾有些過于俗艷。但是，最大的問題并不是裝飾的不好，而是有非常多的房屋是空置的。
在上海
，大約有六分之一的高級住宅是沒有人住的；在北京是四分之一；在深圳附近為三分之一。而且，在未來的幾年里，房屋的空置率一定會在目前的基礎(chǔ)上大幅增加。有專家預計，在未來的兩年內(nèi)，辦公樓的供給將猛增50%，而同期在上海、北京和中國每一個地方完工的奢華住宅將如鱗次櫛比。
沒有人知道誰將購買這些粉紅色的奢華住房。根據(jù)摩根士丹利研究部門提供的數(shù)據(jù)，中國的房地產(chǎn)價格已經(jīng)高到了一套普通的住宅大約等于城市居民10-15年的收入；而在美國全國這一數(shù)字大約是3.5年。因此，《紐約時報》的文章認為，中國的房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)出現(xiàn)了讓市場非常擔心其價格可能雪崩的危險局面。
在城市中，中國的房屋購買者正在負擔著和美國房價一樣高的房價，之所以能夠負擔是因為中國人能夠從國有銀行中借到非常廉價的貸款。國有商業(yè)銀行執(zhí)行著國家行政性制定的5.31%的利率。而七月份的通貨膨脹率已經(jīng)達到了5.3%。從國有銀行中借錢吸引了每一個有些門路的人，而在目前宏觀調(diào)控的背景下，借錢就更需要這些門路了。
但是，最大的疑問是中國的房地產(chǎn)泡沫是否已經(jīng)開始破裂？在澳大利亞，在澳聯(lián)儲提高利率以后，房屋的價格已經(jīng)開始下降。而在中國，幾乎沒有人能夠阻止這些有門路的開發(fā)商。的確，房地產(chǎn)市場普遍傳說著一個比較，民營的房地產(chǎn)開發(fā)商潘石屹曾經(jīng)說，如首創(chuàng)集團那樣輕而易舉地在幾天內(nèi)圈地上千畝萬畝，獲得幾十億資金，我需要花費幾年的時間和大量的精力與資金才能獲得一點點。首創(chuàng)集團是北京最大的房地產(chǎn)開放商，為北京市所屬。
但是，房地產(chǎn)開發(fā)商，不論是民營的還是國有的，直到最近，仍然在大量借款和大興土木。令人奇怪的是，這次宏觀調(diào)控中的熱點行業(yè)居然沒有房地產(chǎn)。似乎，政府部門試圖通過限制鋼鐵、水泥和相關(guān)建筑材料的生產(chǎn)來限制房地產(chǎn)，這就如同限制銀行給熱點行業(yè)貸款一樣，有門路的人還是能夠拿到貸款。而且銀行還在給房地產(chǎn)貸款，如此廉價的貸款放著不用，那開發(fā)商就是白癡了。
而且，房地產(chǎn)開發(fā)商們普遍利用抬高項目工程費用的辦法保證他們的真實贏利不下降，甚至上升。如果這些房屋賣不出去，甚至都租不出去的話，這些開發(fā)商就會把這些空房子簡單地交給銀行了事�！叭绻敲駹I企業(yè)就成了‘鐵本’，如果是國有企業(yè)，就無所謂了”。一位民營房地產(chǎn)開發(fā)商如此解說中國的“國有VS民營”的二元城市經(jīng)濟。
中國的政府部門試圖在今年夏天放慢中國經(jīng)濟，方法是通過限制銀行貸款。一位跨國銀行的資深銀行家接觸了幾個大的房地產(chǎn)開發(fā)商，他說，“這些人已經(jīng)絕望了，因為他們突然就被政府卡斷了脖子”，“這些人逢人就抱怨”。
但是，更可怕的是在過去的七年間，中國的四大國有商業(yè)銀行已經(jīng)要求了三次大的救援行動并被滿足，現(xiàn)在的問題是是否它們還會再次提出要求？JP摩根的中國首席經(jīng)濟學家龔方雄說，在這個季度，呆壞賬已經(jīng)有明顯的上升，并且房地產(chǎn)的繁榮已經(jīng)開始降溫。龔方雄認為中國能夠控制住銀行的問題，但是，最看好這一問題的經(jīng)濟學家也認為，中國的銀行問題將會令中國的經(jīng)濟付出慘重的代價，就如同上個世紀80年代末的美國一樣，會遭遇存款和貸款雙重困難的夾擊。
“銀行的問題是可以解決的，但房地產(chǎn)行業(yè)要經(jīng)歷一次大的震動或者說是輕度的衰退”，龔方雄認為。
“我怎么能相信這些經(jīng)濟學家的話？鐵本不能上馬，寶鋼卻要整體上市，所上項目之大讓人驚嘆！但看寶鋼股份收購的那些母公司的資產(chǎn)質(zhì)量有多差，這是行政主導的‘民退國進’，一位民營企業(yè)的總經(jīng)理認為，”包括寶鋼自己都承認，如果讓鐵本發(fā)展起來，過不了幾年，寶鋼肯定就成了被鐵本收購的‘廢鋼’，現(xiàn)在寶鋼要上市了，這就是行政保護下的低效率戰(zhàn)勝高效率，這肯定不是市場經(jīng)濟，可能是官僚經(jīng)濟，再想想為什么寶鋼這么著急上市，這也許真的是泡沫崩潰的前夜吧，國有企業(yè)的老總們都在瘋狂的勝利大逃亡�！�
民營企業(yè)占據(jù)絕對控股地位的“浙商銀行”的成立為中國民營經(jīng)濟和民營金融業(yè)的發(fā)展開辟了一條更廣闊的道路。但是，中國經(jīng)濟仍然行走在泡沫萎縮的過程中，如果稍有不慎就有可能進入泡沫破裂的通道。
特約編輯：廣偉
