2004年買房開心事不少。今年，買房人的權(quán)利得到了更多保障。第一部《物權(quán)法》草案出臺(tái)，不僅保障了買房人對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益，還能解決更多的物業(yè)糾紛。而最高人民法院也出臺(tái)法規(guī)規(guī)定，明年1月1日起，如果開發(fā)商在業(yè)主不知情的前提下抵押了房屋，只要業(yè)主已支付全部房款并實(shí)際入住，那么法院將不得查封該套房 產(chǎn)，這也為購房再上了一道“保險(xiǎn)”。
　　今年，
買房人還是得到了不少實(shí)惠。公積金貼息貸款不指定樓盤，到任何一家在售樓盤購房均可申請此項(xiàng)業(yè)務(wù)，以后不用再去公積金管理中心和銀行兩頭跑，即省錢又省力。而今年北京經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量仍保持較大增幅，使更多人享受到了優(yōu)惠政策，買到了便宜房。

　　今年也是買房人購房更明白的一年。北京城市新規(guī)劃公示后，市民也更清楚了北京未來的發(fā)展趨勢。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》開始實(shí)施后，不明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)公司將受到處罰。購房合同文本也開始修改，據(jù)說很多容易引起糾紛的內(nèi)容都將寫進(jìn)合同文本中。

　　1 ▲關(guān)鍵詞·權(quán)利保障

　　《物權(quán)法》將保障購房人權(quán)益物權(quán)是指自然人、法人直接支配特定物品的權(quán)利，包括所有權(quán)、受益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，既包括汽車這樣的動(dòng)產(chǎn)，也包括房屋這樣的不動(dòng)產(chǎn)。

　　今年《物權(quán)法》草案出臺(tái)，并于10月22日送交十屆人大第12次會(huì)議二審，委員一致認(rèn)為《物權(quán)法》非常重要，鼓勵(lì)盡早出臺(tái)。其主要起草人王利明教授認(rèn)為，如果正常的話，草案通過三審的可能性非常大。屆時(shí)，我國將出臺(tái)第一部《物權(quán)法》。

　　點(diǎn)評(píng)：《物權(quán)法》對(duì)于解決小區(qū)內(nèi)常見的各種糾紛有著重大意義，如小區(qū)房主和物業(yè)公司為樓梯、車庫等空間的所有權(quán)糾紛不斷，相鄰建筑物阻礙了通風(fēng)、采光和日照等，甚至農(nóng)民為宅基地權(quán)屬不明結(jié)下幾代冤仇，這些都將在《物權(quán)法》中得到明確規(guī)定。

　　目前解決物業(yè)糾紛尚無法可依，遇到糾紛只能通過《民法》或者《刑法》相關(guān)規(guī)定解決，《物權(quán)法》的出臺(tái)將在一定程度上改變這一狀況。

　　2 ▲關(guān)鍵詞·規(guī)劃引擎

　　新規(guī)劃帶給北京樓市發(fā)展契機(jī)9月，《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）綱要》修編完成，11月通過北京市十二屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議審議，并向國務(wù)院報(bào)批。11月6日在北京市規(guī)劃展覽館舉辦的新北京規(guī)劃展吸引了眾多市民前往觀看。

　　按照新規(guī)劃，到2020年，發(fā)展新城11個(gè)，疏解中心城區(qū)壓力，同時(shí)將北京總?cè)丝诳刂圃?800萬人左右，中心城區(qū)則控制在850萬人以內(nèi)。新規(guī)劃提出在市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)城市職能中心，重點(diǎn)發(fā)展郊區(qū)衛(wèi)星城。

　　點(diǎn)評(píng)：這是北京首次進(jìn)行城市新規(guī)劃公示，使老百姓對(duì)北京未來的發(fā)展走向有了更清晰的認(rèn)識(shí)。新規(guī)劃對(duì)未來16年北京城市發(fā)展格局做出的調(diào)整也預(yù)示著京城樓市將發(fā)生重大變局。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測，城區(qū)房價(jià)上升過快的主要原因是城市人口過度密集，若按新規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展郊區(qū)衛(wèi)星城的原則，將城區(qū)商務(wù)功能、居住人口分流出去，可抑制城區(qū)房價(jià)漲速過快。

　　3 ▲關(guān)鍵詞·貸款簡便

　　公積金貼息貸款不指定樓盤10月25日，北京住房公積金管理中心個(gè)貸處宣布，為方便公積金貸款申請人購房，購買非指定貼息項(xiàng)目的購房人也可申請公積金貼息貸款，即到北京任何一家在售樓盤購房均可申請此項(xiàng)業(yè)務(wù)，公積金貼息貸款范圍正式突破指定樓盤的限制。

　　按新政策，借款人購買非指定貼息項(xiàng)目，若申請貸款金額超過40萬元，可按照個(gè)人住房政策性貼息業(yè)務(wù)流程辦理；若申請金額在40萬元以內(nèi)，且公積金可貸款額度不能滿足貸款需求的，同樣可以按流程辦理。

　　點(diǎn)評(píng)：這項(xiàng)政策讓更多人享受到了低息政策的優(yōu)惠。在此出臺(tái)前，購買非指定樓盤的購房者只能做組合貸款。購房者需先到公積金管理中心辦理公積金貸款手續(xù)，再跑銀行辦理商業(yè)貸款，整個(gè)過程手續(xù)繁瑣，辦理時(shí)間長。貼息貸款則手續(xù)簡化、既節(jié)省一部分利息支出，又省去了購房者過去在銀行和公積金管理中心兩頭跑的麻煩。希望以后這樣的惠民政策越多越好。

　　4 ▲關(guān)鍵詞·查封受限

　　付全款且入住的抵押房法院不能查封最高人民法院規(guī)定，明年1月1日起，如果開發(fā)商在業(yè)主不知情的前提下抵押了房屋，只要業(yè)主已支付全部房款和實(shí)際入住，那么法院將不得查封該套房產(chǎn)。業(yè)主只要已支付全部房款且實(shí)際入住，即使沒有辦理過戶登記手續(xù)，人民法院也不得查封、扣押、凍結(jié)該套房產(chǎn)。

　　《規(guī)定》第7條還規(guī)定，業(yè)主抵押自己所有的房屋，如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主的惟一可居住房產(chǎn)，且有充分證據(jù)可證明這一點(diǎn)時(shí)，那么即使銀行向業(yè)主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債，業(yè)主可繼續(xù)居住。

　　點(diǎn)評(píng)：在此《規(guī)定》公布前，如果購房人購買了被抵押房屋，只能退房或要求開發(fā)商雙倍返還購房款。

　　但實(shí)際上，很多業(yè)主并不想退房，所以對(duì)那些不想退房的業(yè)主，該《規(guī)定》的出臺(tái)無疑是個(gè)好消息，也算是為買房人購房再上了一道“保險(xiǎn)”。即便購房者在不知情下買了被抵押房，也不用再擔(dān)心法院查封房產(chǎn)。

　　5 ▲關(guān)鍵詞·百姓受惠

　　經(jīng)濟(jì)適用房放量讓更多人受惠繼去年經(jīng)濟(jì)適用房井噴放量后，今年本市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量仍將保持較大增長。2004年本市新開工經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米，竣工200萬平方米，基本與去年持平。

　　但因今年政策調(diào)整之后，經(jīng)濟(jì)適用房面積得到了嚴(yán)格控制，重點(diǎn)發(fā)展適應(yīng)中低收入居民購買能力的中小戶型，以適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。因此，在竣工面積相當(dāng)?shù)那疤嵯拢��?jīng)濟(jì)適用房套數(shù)增加，超過去年，因而也使更多老百姓受惠。

　　點(diǎn)評(píng)：經(jīng)濟(jì)適用房越多老百姓越高興。但現(xiàn)有的監(jiān)督體制還是會(huì)“漏網(wǎng)”一些中高收入的購買者，所以在審核經(jīng)濟(jì)適用房購買者身份時(shí)，還需有關(guān)政府部門加強(qiáng)審查力度。

　　另外，有些經(jīng)濟(jì)適用房地段較偏遠(yuǎn)，市政配套也不夠完善，也需進(jìn)一步提高住宅品質(zhì)。目前，經(jīng)濟(jì)適用房總體供求量雖有所增加，但還是不能完全滿足購房者的需求，因此也希望政府能繼續(xù)加強(qiáng)優(yōu)惠房的開發(fā)力度，讓更多中低收入群體都能住上滿意的房子。

　　6 ▲關(guān)鍵詞·拿證快速

　　90天拿不到房產(chǎn)證算開發(fā)商違約9月3日，建設(shè)部公布了新修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。該辦法規(guī)定，如無特殊約定，在預(yù)售的商品房自交付使用后90日內(nèi)，開發(fā)商就必須為業(yè)主完成房產(chǎn)證辦理，否則負(fù)違約責(zé)任。

　　新修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》提出，預(yù)售的商品房自交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書（即房產(chǎn)證）的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　點(diǎn)評(píng)：90天就拿到象征房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)證，百姓當(dāng)然高興。只是在實(shí)際辦理過程中，卻鮮有90日內(nèi)辦下房產(chǎn)證的例子。這主要是因?yàn)橄嚓P(guān)政府部門在辦理房產(chǎn)證時(shí)，受人手所限及程序所限，一般一個(gè)項(xiàng)目一次性只受理30~50本，導(dǎo)致不少房產(chǎn)證在交房遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過90天后也未辦下來。

　　看來政府在制定一些惠民政策時(shí)還應(yīng)好好考慮一下可操作性。

　　7 ▲關(guān)鍵詞·收費(fèi)透明

　　物業(yè)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)制止亂收費(fèi)從10月1日起，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》開始實(shí)施。

　　此項(xiàng)新政策規(guī)定，今年10月1日起，物業(yè)公司在向業(yè)主提供服務(wù)時(shí)必須在小區(qū)內(nèi)顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，采取公示欄、收費(fèi)表等方式標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)或利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行價(jià)格欺詐的物業(yè)管理企業(yè)將受到處罰。明示內(nèi)容包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等。如果收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，物業(yè)公司還應(yīng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前1個(gè)月告知業(yè)主。

　　點(diǎn)評(píng)：新政策在執(zhí)行過程中總會(huì)有一定的滯后性，現(xiàn)在還有物管公司因其收費(fèi)混亂或不合理而故意不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)。一些不正規(guī)的物管公司雖然進(jìn)行了明碼標(biāo)價(jià)，但也同樣會(huì)采取一些隱性的手段進(jìn)行亂收費(fèi)。

　　老百姓就盼著新規(guī)定能落到實(shí)處，真正約束那些不正規(guī)的物管公司，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的交費(fèi)及使用做到心中有數(shù)。

　　8 ▲關(guān)鍵詞·新版合同

　　新版購房合同擬納入停車費(fèi)新版北京市《商品房買賣合同示范文本》進(jìn)入調(diào)研階段，市工商局與市建委將進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷�、調(diào)整。預(yù)計(jì)新《合同示范文本》將在年內(nèi)出臺(tái)。

　　對(duì)于目前房屋糾紛較為集中的“房屋質(zhì)量”等有關(guān)條款，以及目前規(guī)定比較模糊的商品房“基礎(chǔ)設(shè)施”等內(nèi)容，新版合同示范文本都將加以細(xì)化，可能就小區(qū)綠地、會(huì)館、游泳池等的交付使用情況進(jìn)行相關(guān)約定。“停車位”還有望首次寫進(jìn)新版《合同示范文本》。新版購房合同示范文本也對(duì)套內(nèi)面積和建筑面積做出了更為詳細(xì)的補(bǔ)充說明。

　　點(diǎn)評(píng)：合同示范文本規(guī)定得越細(xì)越全面，就越能保障買房人的利益，更好地避免小區(qū)糾紛。

　　目前停車收費(fèi)、小區(qū)綠地等的交付使用最容易引起糾紛，雖然示范文本不具有強(qiáng)制性，但如果新版合同中增加了這些新條款，對(duì)購房者簽合同也有了更高的可參考性。

　　在目前購房者還處于弱勢的情況下，如果開發(fā)商不引用這一文本，也可請律師根據(jù)新合同示范文本在簽約時(shí)將細(xì)節(jié)條款約定得更清楚。

　　9 ▲關(guān)鍵詞·維權(quán)基金

　　買房人明年維權(quán)可使用專業(yè)基金明年“3·15”期間，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)將與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合推出首筆誠信基金，用于披露失信企業(yè)經(jīng)營行為和支持業(yè)主法律維權(quán)等。

　　維修基金將由開發(fā)商支持，首筆資金將由上海中凱集團(tuán)提供，預(yù)計(jì)不低于100萬元人民幣。其主要用途包括披露失信企業(yè)和經(jīng)營行為；鼓勵(lì)和表彰在推動(dòng)市場信譽(yù)方面作出貢獻(xiàn)的人物、事件和企業(yè)；向消費(fèi)者提供商業(yè)消費(fèi)知識(shí)；對(duì)商品房市場進(jìn)行調(diào)查和研究；支持消費(fèi)者進(jìn)行法律訴訟五個(gè)方面。

　　點(diǎn)評(píng)：用法律基金將業(yè)主的維權(quán)活動(dòng)引入理性的法律渠道固然不錯(cuò)，業(yè)主維權(quán)基金的建立也有助于社區(qū)矛盾和沖突的解決。

　　但目前房地產(chǎn)市場更迫切的問題是法律不完善，難以從根本上解決雙方?jīng)_突。所以從長遠(yuǎn)來看，完善相關(guān)法律配套才是解決問題的根本出路。我們也更希望開發(fā)商樹立誠信開發(fā)的觀念，更好地和業(yè)主建立溝通機(jī)制共同解決問題。

　　10 ▲關(guān)鍵詞·房價(jià)平穩(wěn)

　　北京今年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于上海國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年北京的房價(jià)漲幅低于上海、南京、杭州等城市。11月中旬上海有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，上海商品房成交均價(jià)是北京商品房住宅價(jià)格的一倍，同樣的市中心地段，上海市中心樓盤均價(jià)已輕松突破了2萬元/平方米。在最近的一項(xiàng)調(diào)查中，上海有67％左右的市民表示上海房價(jià)太高，買不起房，并對(duì)房價(jià)的漲跌逐漸麻木。而北京今年房價(jià)穩(wěn)中略升，漲幅不大，即便是CBD的高檔住宅，目前大多均價(jià)也才剛過1萬元/平方米。

　　點(diǎn)評(píng)：北京加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滿足了中低收入家庭的住房需求，也起到了平抑房價(jià)的重要作用。加之北京空置房明顯多于其他地區(qū)，也為市場提供了充足的房源，所以北京今年房價(jià)波動(dòng)不大，預(yù)計(jì)明年漲幅也不會(huì)太大。而上海、杭州等城市今年房價(jià)卻飛速增長，新建商品房甚至到了與普通老百姓漸行漸遠(yuǎn)的地步。

　　所以相對(duì)房價(jià)瘋長的其他城市，北京雖然房價(jià)依然居高不下，但畢竟沒有太大漲幅，這對(duì)北京老百姓來說，也是值得慶幸的一件事。

    特約編輯:廣偉