南方網(wǎng)訊 今年以來，房價漲跌的“口水戰(zhàn)”無休無止。國家統(tǒng)計局最新公布的《國房景氣指數(shù)報告》指出，今年前10個月，中國商品房的平均銷售價格同比上漲11．7％。對于大都市里的許多普通工薪階層來說，擁有一套自己的住房這個夢想似乎有些遙不可及。但與這個判斷相反的是，樓市表現(xiàn)得依然如火如荼，使得海外資
金對中國的房地產(chǎn)表現(xiàn)出越來越濃厚的興趣。一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，宏觀調(diào)控以來，每個月到上海房地產(chǎn)市場來尋找投資機會的海外基金有40至50家，數(shù)量比年初時至少翻了一番。這不得不讓人擔(dān)心，海外資金的大量進(jìn)入將導(dǎo)致上海的投資性購房比重上升，去年年底這個比例已經(jīng)達(dá)到16．6％，而公認(rèn)的國際警戒線為20％。
為此，周末報記者對北京、上海、南京等全國五大樓市里的利益各方進(jìn)行調(diào)查，試圖勾勒出他們的生存狀態(tài)。而對于目前存在的許多并不能令人滿意的現(xiàn)狀，我們想問一句：真的“存在就是合理的”嗎？
北京：樓市有“賊”
導(dǎo)演馮小剛在《手機》里告訴過我們“做人要厚道”，現(xiàn)在，他又跟我們說“天下無賊”。但現(xiàn)實生活中有很多賊，其中，樓市上的“賊”偷起錢來可比《天下無賊》中的賊道高手都要厲害。近日，一位曾在北京某房產(chǎn)公司任地產(chǎn)顧問的人士就向周末報記者表示，開發(fā)商給買房人設(shè)的不是十面埋伏，而是幾十面埋伏，買房人不是掉在這個坑里，就是掉在那個坑里。
比如，按規(guī)定開發(fā)商在拿到預(yù)售許可證后才能賣樓，但氣派的開工儀式后，他們就將富麗堂皇的效果圖和模型擺好，避實就虛地展開“內(nèi)部認(rèn)購”。這樣就常常出現(xiàn)房子到時候不能按時交付的情況，甚至有開發(fā)商直接裹錢走人了。
而為了多賺錢，開發(fā)商不約而同地選擇了盡量蓋大戶型。因為小戶型“公攤”大，面積小、總價低、建材花費大，設(shè)計要求比大戶型高。如果開發(fā)小戶型，那么利潤就會大大減少。于是大戶型成了開發(fā)商的首選，而小戶型則成為他們眼中的雞肋。
房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)不缺概念，什么陽光樓盤、水景住宅舉目皆是，這其中自然也不乏噱頭，許多小區(qū)的花草樹木剛看上去不錯，沒過幾天就全枯死了，原來都是無良開發(fā)商隨便插上做樣子的。
“和當(dāng)年的那些開發(fā)商們用的手法比較，這些還都算小兒科�！边@位人士說，在北京房地產(chǎn)開始興盛的時候，70％的房地產(chǎn)公司不搞開發(fā)而專炒地皮，而真正搞開發(fā)的公司得到的土地有70％是炒出來的。“有一個樓盤的老總告訴我，他開發(fā)的樓盤現(xiàn)在價格為每平方米1萬元，卻也沒有辦法，因為他拿的是二手地，如果是一手地，價格上可以每平方米降2000元�！痹撊耸拷榻B，2001年時北京的土地出讓金通常情況下要比上海還高出至少3倍。
這直接導(dǎo)致了北京的房價過高。根據(jù)北京華高萊斯向本報提供的數(shù)據(jù)，2003年，地處北京市中心地帶的東城區(qū)商品住宅均價是10704元／平方米；2004年前三季度，該地區(qū)的均價是11200元／平方米，11月是15212元／平方米�？稍撊耸空f，在2001年時北京市中心地帶的商品住宅就已達(dá)到每平方米1萬元左右，三環(huán)以內(nèi)也在8000元／平方米左右。
在偏高的房價面前，迫于無奈的購房者卻也只有認(rèn)了�？赡俏蝗耸繀s透露，“其實有時也會出現(xiàn)房子賣不動的時候，但開發(fā)商像約好了似的，堅決不降價�！彼麄兪窃谂c購房者打心理戰(zhàn)，到最后輸?shù)漠?dāng)然都是購房者。
不過，賺得盆滿缽滿的開發(fā)商卻常常不兌現(xiàn)先前的承諾，這使得一些被激怒的購房者甚至和開發(fā)商大打出手。而更多的購房者則相信“團結(jié)就是力量”，在京城樓市就曾流行這樣一段經(jīng)典對話。購房者：我想在這里買房，你們現(xiàn)在有多少戶入�。块_發(fā)商：100多戶。購房者：我不買了。住戶太少，以后有了糾紛不好串連。
南京：售樓小姐的幸福生活
張景在南京一家房產(chǎn)公司上班，工作是推銷樓盤。她告訴周末報記者，當(dāng)初選擇這一行，就是看中了高薪。
還是在讀大學(xué)時，她看到售樓小姐幾乎個個身穿名牌，且舉止優(yōu)雅，似乎談笑間就能將上百萬元的合同輕松搞定，再加上聽到一些售樓小姐動輒上百萬的年薪傳聞，學(xué)生物的她一畢業(yè)就毫不猶豫地選擇了“這份很有前途的職業(yè)”。
進(jìn)了公司后張小姐才發(fā)現(xiàn)，事情并不如自己想像。她向記者透露，自己的收入有兩塊：底薪加提成�，F(xiàn)在她每月底薪是800元，提成則是每套房子成交價的千分之一。“我算進(jìn)來晚了，以前聽說提成能達(dá)到百分之一，有時候一個月就能掙到5萬元，而現(xiàn)在一般卻只能拿到4000元左右�！彼f。盡管如此，她卻并不感到后悔，因為南京的房價就像坐上了直升機，她的收入便也跟著節(jié)節(jié)攀升。
根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京房價已經(jīng)連續(xù)三年漲幅進(jìn)入全國前10名，2002年漲幅更高居全國第2。近兩年，南京房價每年上漲超過1000元，而城市中心地帶的價位更是令人咋舌。南京抉策地產(chǎn)研究中心向本報提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年10月，南京市城中地區(qū)新建商品住宅的平均價格是5495元／平方米，到了2004年10月，該地段的均價已經(jīng)上升為7580元／平方米。也就是說，每成功推銷一套100平方米的房子，張小姐的收入就額外增加了約200元�，F(xiàn)在，她每年收入大概在5萬元，這個收入水平在南京已經(jīng)算中等偏上了。
隨著樓價不斷高漲，像張小姐一樣做著高薪夢進(jìn)入這一行的人也越來越多。張小姐的工作也不再像以往那么輕松，每天她都要使出渾身解數(shù)。
和任何服務(wù)行業(yè)一樣，一個成功的售樓小姐具備的基本素質(zhì)是真誠。不過，張小姐說，真誠并不是針對所有來看樓的客戶。售樓小姐都具備敏銳的觀察力，只有那些買房意愿強烈的客戶才能得到她們的鶯鶯燕語。而對那些只是隨便看看的客戶，售樓小姐就沒那么多耐心了，畢竟收入是和業(yè)績直接掛鉤的。
在選中了“獵物”后，售樓小姐便展開攻勢，她們用的許多手法在業(yè)內(nèi)早是公開的秘密�！坝袝r候我聽了自己的話都快要相信，我推薦的這個樓盤是全南京最好的了，其實現(xiàn)在每個樓盤能有多大區(qū)別呢？”張小姐說。
但那些有缺陷的房型，在售樓小姐的吹噓下，卻也成了特色。沒有陽臺？她們會說南京的夏天悶熱潮濕，沒陽臺能避免潮濕空氣進(jìn)屋，況且現(xiàn)在高層公寓都不興陽臺；朝向不好，采光差？她們的話又反過來了：南京的夏天多熱呀，沒有陽光直射，住著多涼快，還能省下開空調(diào)的電費。冬天怎么辦？售樓小姐的話似乎更在理：到了冬天，誰家不開空調(diào)，開了空調(diào)不就什么都解決了？
據(jù)張小姐介紹，現(xiàn)在不少售樓小姐在正式上崗前，都要接受一系列的“業(yè)務(wù)培訓(xùn)”。像選擇下著傾盆大雨的天氣拜訪客戶，濕漉漉地趕著把資料送到客戶手里；或者是在大雪天里卻穿裙子陪客戶看房，一圈又一圈，凍得嘴唇發(fā)紫，這些都是培訓(xùn)時老師要教的本領(lǐng)。而當(dāng)學(xué)會了這些本領(lǐng)后，幸福的生活也就不遠(yuǎn)了。
杭州：炒出來的高價
根據(jù)漢嘉機構(gòu)向本報提供的數(shù)據(jù)，2002年第四季度，杭州市城中區(qū)域住宅均價是6688元／平方米。一年后的同期數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到7622元／平方米，總體上漲約1000元／平方米。而2004年11月，該地區(qū)的均價是11236元／平方米。
“杭州樓價是被炒高的”，國家統(tǒng)計局景氣中心土地專家張海旺分析認(rèn)為，杭州房價炒作和投資性需求已經(jīng)過度。在杭州，炒房的開始是本地人，后來則是溫州人。
黃鋒是杭州人，1998年他在西湖邊的寫字樓上班，風(fēng)景如畫。單位旁邊新開了一個證券交易所，很多同事都去炒股了，但他沒有去。他認(rèn)為股票只有大盤起伏，卻與財務(wù)報表無關(guān)，其中肯定有問題，所以一直沒有踩進(jìn)去。
黃鋒買和睦公寓商品房時的價格是1500元／平方米，一套70平方米只需10萬元多一點。當(dāng)時，他只有省吃儉用下來的3萬元積蓄，如果到銀行按揭的話，以后每個月幾乎沒有生活費了。盡管如此，在全家人的反對聲中，他最后還是買下來了。
到了2000年，他好不容易把按揭的余款還了，并準(zhǔn)備出售和睦公寓的房子，然后買杭州城西的經(jīng)濟適用房。這一次他看中的房子需要23萬元，而賣掉和睦公寓的房子后他已有了15萬元。
就這樣，通過簡單的滾雪球戰(zhàn)術(shù)，現(xiàn)在黃鋒不但在西湖邊上擁有了一套100平方米的住房，而且手里還有200多萬元資金�！盎剡^頭來看看股市，差點驚出一身冷汗。如果不是當(dāng)初有點眼光的話，現(xiàn)在豈不欲哭無淚？”說著，他得意地笑了。
步黃鋒后塵的就是現(xiàn)在赫赫有名的溫州炒房團。溫州人在將自己的家鄉(xiāng)弄到無地可炒的地步后，開始向杭州進(jìn)軍，據(jù)說，現(xiàn)在每年都有幾十億的資金進(jìn)入。而在杭州一些高校網(wǎng)站的論壇上，卻每每能看到這樣一些標(biāo)題的帖子：杭州，你能給我一個留下來的理由么？杭州，是你拋棄我還是我拋棄你？
上海：半生舉債皆為房
劉洪成每天都要開著出租車在上海的浦東浦西往返10來趟。駕著整潔的出租車，穿行在陽光明媚的城市，他總是顯得無比愜意�？墒牵�(dāng)看到那一座座正在興建的大樓和高聳的腳手架，他就皺起了眉頭。“年屆50，我至今仍是‘三無’，家中無余財，身上無余錢，銀行無存款。”他對周末報記者說，過得如此寒酸，全是房子惹的禍。
當(dāng)年剛結(jié)婚那陣子，劉師傅家里人多房少，只好擠在一起過。后來，他托人買了套兩室一廳，但幾年的積蓄就此一空，每月還要向銀行繳2000元供樓。
一天，他陪老婆逛街，巧遇一位多年不見的同學(xué)。這位同學(xué)當(dāng)年讀書不怎樣，經(jīng)常在“武”字上多來那么一撇，被老師認(rèn)為挎了把“洋刀”�？刹恢思矣玫氖裁凑蟹�，小日子過得有滋有味，還剛給兒子在浦東買了一套四室兩廳的房子。劉師傅既嫉妒又羨慕，并由此引發(fā)諸多感慨。
那天晚上，兒子從外面回來，告訴他準(zhǔn)備結(jié)婚了，并問能不能給他買一套房子。劉師傅當(dāng)時沒說什么，到夜深人靜的時候，拿著計算機一按，結(jié)果嚇了一大跳：假如現(xiàn)在給兒子買套像樣的房子，沒40萬下不來�！半m然可以向銀行按揭，但還完本金和利率，我已年近八旬，垂垂老矣！”劉師傅說。
根據(jù)基強聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海市的房價增速驚人。以上海主城區(qū)中價格最低的徐匯區(qū)為例，2002年該區(qū)的均價是6495元／平方米，全市均價為4894元／平方米，該區(qū)高出1601元／平方米；2003年該區(qū)的均價為8150元／平方米，全市均價為5843元／平方米，該區(qū)高出2307元／平方米。而根據(jù)嘉華（中國）上海地產(chǎn)向本報提供的數(shù)據(jù)，2002年上海市均價為4963元／平方米，2003年為5897元／平方米，兩家公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)基本相當(dāng)。另根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2004年1—9月份，上海市中心城區(qū)商品房已在1．2萬元／平方米以上了。
在劉師傅的印象中，上海的房價幾乎就是在一夜之間漲起來的。比如說他瞄著給兒子買房的地段在上海閔行區(qū)的莘莊，位置已經(jīng)是夠偏了。他記得2001年夏天這個位置的房價頂多就在每平方米1600元到1800元左右，而當(dāng)時徐家匯附近的房子每平方米也才5000元。到2002年初這里的房價漲到2000元／平方米左右，等2003年過完年，卻已經(jīng)就飚升到4200元／平方米�！艾F(xiàn)在，就是5000元1平方米的在莘莊也難買到中心一點位置的了。”
“人為什么總要跟自己過不去呢？想想我和老婆，半生舉債皆為房，好像沒過幾天真正的快樂日子，剩下那不太多的年頭，是該享受享受了。我不信，不給兒子買房，他就會打一輩子光棍。”說著，劉師傅一踩油門，汽車從窗外的一座座高樓旁飛駛而過。
廣州：沒有中心區(qū)的城市
就在全國多個城市開始飄雪的時候，羊城的最低氣溫卻仍維持在9度左右。不過看著其他城市同行的一張張笑臉，廣州的一位地產(chǎn)商對周末報記者說：“快過年了，一年忙到頭本也該歇歇了�？上氲今R上就要做的年終總結(jié)，心里就只有一陣陣寒意�！�
2004年元旦剛過，廣州當(dāng)?shù)氐亩嗉颐襟w不約而同打出醒目的標(biāo)題：今年廣州房價鐵定要漲！媒體的文章還直接引用當(dāng)?shù)貛孜坏禺a(chǎn)巨鱷的言論：“市民要買樓，1月份是入市的最好時機”。廣州第一大地產(chǎn)公司富力集團更是言之鑿鑿，“廣州房價今年要漲10％”。
一年過去了，實際情況又如何呢？盡管全年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還沒出來，但廣州市政府發(fā)布的2004年第三季度房價數(shù)據(jù)顯示，比去年同季上升2．3％。引人注目的是，這一升幅竟比同一時期全市居民消費價格總水平的升幅還要低0．3個百分點。廣州市國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)是：廣州市老八區(qū)房屋價格水平由1997年的6677元／平方米，一路高臺跳水般回落至2003年的5274元／平方米；2004年上半年，回升至5660元／平方米，但比1996年依舊有1071元／平方米的缺口，為歷年的次低點。
東山區(qū)地處廣州市老城區(qū)的中心地帶，2003年下半年，該區(qū)住宅成交均價是6152元／平方米，2004年上半年這一數(shù)字是6281元／平方米，每平方米只漲了100元左右。那位地產(chǎn)商說，“10％的漲幅離我們就像一個古老的傳說那么遠(yuǎn)�！�
全國的房價狂漲多時，廣州的房子為什么沒有如地產(chǎn)商所愿——“鐵定要漲”？廣州人為什么沒有追隨地產(chǎn)商，“趕緊買”呢？
北京等城市的“環(huán)路”不只是一條馬路，更是一條房價的“等高線”，而廣州沒有這樣的“環(huán)”，東西南北中，房子價相同。房地產(chǎn)界那條“地段，地段，還是地段”的規(guī)律，好像不起作用，有人甚至說“廣州沒有中心區(qū)”。
廣州市政府對城市規(guī)劃有一個十分明確的戰(zhàn)略方針：東移南拓，抽空中心，拉開布局。城市中軸線“東移”至天河區(qū)，地標(biāo)式建筑、曾經(jīng)號稱全國最高建筑的“中信廣場”就建在這里�！澳贤亍狈畢^(qū)，規(guī)劃新增加居民350萬人。記者的一位朋友就在這里買了一套140平方米的房子，每平方米只要4000元，開發(fā)商還免費送裝修。
廣州市一位主要領(lǐng)導(dǎo)曾這樣形容“東移南拓”的戰(zhàn)略目標(biāo)：“我聽說××大廈（原廣州中軸線上的一個著名樓盤），價格已經(jīng)從1萬多元降到8000元了，我很高興。我希望它繼續(xù)降到6000元�！�
廣州的地產(chǎn)大鱷們雖竭力制造輿論，私下里卻也不得不承認(rèn)這個事實：廣州的購樓者多是用于自住、出租，為賺差價而炒樓的投機行為現(xiàn)在很少了。廣州第一輪房地產(chǎn)高潮時，香港地區(qū)的主力炒家大舉入市，但“炒糊”者為數(shù)不少，他們至今仍心有余悸。在今年初的“廣東八大地產(chǎn)商峰會”上，城啟集團董事局主席楊樹坪發(fā)言說：“廣州曾經(jīng)也有很多外地人來炒樓，但是我所知道的是個個頭破血流，廣州的地產(chǎn)雖然成熟了很多年，但很多人還不敢投資，這是由于他們與‘負(fù)資產(chǎn)’的香港親友來往頻繁，耳聞目睹了香港樓市暴跌的情景，其造成的心理打擊太大了�！�
汪光燾表示，目前住宅占房地產(chǎn)市場供給的2/3，非住宅占供給的1/3，住房與非住房的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，同時，非住宅的空置率還在上升。為解決中低收入家庭住房問題，2005年中國將支持對危舊住房改造和困難企業(yè)利用自有土地組織住房困難職工集資建房，搞好城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，研究解決進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民住房問題。
同時，嚴(yán)格按照《住房公積金管理條例》，加大歸集力度，加強監(jiān)管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購房。
盡管北京市統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，北京城市居民人均可支配收入已達(dá)到14331元，但群眾對于經(jīng)濟適用房等中、低價房屋的需求依然強烈，部分項目的需求與供應(yīng)之比甚至是幾十比一。據(jù)市建委的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，截至11月底，本市今年經(jīng)濟適用住房項目累計新開工255.62萬平方米，累計竣工183.63萬平方米。例如，僅12月份重點項目，如三環(huán)新城一期約30萬平方米建筑已經(jīng)全面結(jié)構(gòu)封頂，其中7、8、9號樓已通過竣工驗收，可以交房；而總建筑規(guī)模12.6萬平方米的翠谷玉景苑小區(qū)也實現(xiàn)了全面入住。因此，“全年新開工300萬平方米、竣工200萬平方米經(jīng)濟適用住房”的計劃要求預(yù)計年底可以完成。
雖然，明年北京還將按照2002年制定的經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃，新開工建設(shè)300萬平方米的經(jīng)濟適用房，但有沒有新項目卻“不好說”。其實，今年開盤的所謂新的經(jīng)濟適用房項目就已經(jīng)是在售經(jīng)濟適用住房項目前兩年“老項目”的后期了，而一些項目明年發(fā)售的部分也早已被排號透支了。因此，大部分群眾認(rèn)為，為了解決中低收入家庭的住房問題，經(jīng)濟適用住房建設(shè)仍應(yīng)高速發(fā)展。
雖然，建設(shè)部等主管部門已經(jīng)確定了政策方向，但北京房地產(chǎn)市場的人士紛紛認(rèn)為，從北京的實際情況來看，有關(guān)部門目前已經(jīng)難以提供大量用地，以用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃，再加上經(jīng)濟適用住房的利潤率相對較低，也比較難以吸引開發(fā)商的熱情。(文/肖賓)
特約編輯：廣偉
