如果說2004年中國房地產(chǎn)市場表示出來的態(tài)勢是謹慎樂觀、有驚無險的話，那么我們對2005年的看法是十分謹慎，而對2006年則是不樂觀。我們認為，中國房地產(chǎn)市場的景氣度已經(jīng)開始離開此輪周期高點，正在步入周期的調(diào)整階段。
基本觀點：
1）土地政策評估
○雖然土地拍賣政策在2004年出現(xiàn)
了各種各樣的問題，但是政府在2005年的土地政策依然不會有根本性的調(diào)整，因為土地作為地方政府的收入來源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。
○拍賣土地的價格居高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導到產(chǎn)品中去，將是2005年的一個市場特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不得不讓利的局面在悄然地形成。
○隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往重視開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。
2）信貸政策評估
○我們預計2005年房地產(chǎn)信貸的亮點在銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化方面。由此可能帶來房地產(chǎn)基金開放試點，從而使得與以上政策形成良好的資金對接。由于房地產(chǎn)基金投資組合的要求，也使得房地產(chǎn)開發(fā)項目得到部分關(guān)照，但是其中更多地表現(xiàn)為個案。
○政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。目前全國范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。
○香港房地產(chǎn)基金市場可能在2005年有實質(zhì)性的發(fā)展。隨著香港證券交易所對房地產(chǎn)基金投資地區(qū)和對象的放松，內(nèi)地部分房地產(chǎn)項目將首先受益，并且內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)打包在香港發(fā)行基金可能性也在上升。
3）利率變化影響
○2004年10月29日首次加息，它的真正影響可能在2005年第二季度才能顯現(xiàn)，甚至不能排除在這個過程中，央行進行第二次加息。人民幣加息主要是對國內(nèi)房地產(chǎn)消費者和投資者有所影響。而美元持續(xù)加息對海外投資者影響也值得關(guān)注。
○我們預計此輪加息周期長度為18個月，個人房貸利率將達到5．8％或6．5％的位置。
○加息將不可避免改變房地產(chǎn)消費者消費預期，使得房地產(chǎn)消費中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產(chǎn)方面投資、消費的透支者得到一次房地產(chǎn)風險教育。
4）匯率變化影響
○人民幣匯率是否在2005年有所調(diào)整，我們無法知道，但是它的動向?qū)⒅苯佑绊懞Ｍ馔顿Y者和部分國內(nèi)投資者在房地產(chǎn)市場的投資行為。我們認為人民幣匯率調(diào)整以下三種情況，對2005年高端樓盤有著不同影響。首先人民幣匯率出現(xiàn)調(diào)整，我們認為部分地區(qū)的高檔樓盤價格就會出現(xiàn)飆升，部分地區(qū)房地產(chǎn)潛在泡沫和泡沫傾向?qū)@性化，甚至由此吹爆；其次是像目前的情況，人民幣匯率處于傳聞或猜測階段，由于朦朧升值預期使得海外資金不斷地涌入。特別值得提到的是臺灣地區(qū)、韓國、日本等地，由于它們本幣近期兌美元升值明顯，加上人民幣與美元掛鉤的特征，使得其中追求利潤資金投入人民幣資產(chǎn)之一的房地產(chǎn)將是無法阻擋；最后一種可能是，如果政府明確表示在2005年人民幣匯率不做調(diào)整，那么將影響外資流入的速度與規(guī)模。同時期美元利率的繼續(xù)調(diào)升也將成為海外投資中國房地產(chǎn)的一個變數(shù)。
○我們預計國內(nèi)高檔樓盤在2005年海外推銷將是一個必然選擇，海外華人將是一個重要消費群體。而2004年年底到2005年第一季度是一個較佳促銷時間段。
市場景氣分析
1）宏觀層面
○由于2003年6月以來，政府土地政策和消費信貸政策收緊，使得中國房地產(chǎn)市場投資與消費景氣度開始逐步降溫。而2004年中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，實際上是在延續(xù)著2000年以來房地產(chǎn)投資與消費熱潮的慣性。這種降溫趨勢，我們也可以從近年房地產(chǎn)企業(yè)廣告投放量變化中得到佐證。
○我們認為2004年房地產(chǎn)價格繼續(xù)攀升不過是通貨膨脹加劇、人民幣升值預期以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反映。但是2005年在利率上升和消費周期行將結(jié)束很可能將改變價格上升趨勢。
2）中觀層面
從近幾個月北京和上海商品房成交套數(shù)情況看，都有明顯下降趨勢。雖然上海近一周來由于市政府的信心方面喊話，引起了成交量再次回升的局面，但是其中不斷出現(xiàn)的價量背離現(xiàn)象，說明短時間成交放量可能很難維持長久。我們認為目前分析房地產(chǎn)市場狀況重點應該在成交套數(shù)數(shù)量變化，而非平均價格和成交面積增長變化。
此輪房地產(chǎn)上漲周期是以長江三角洲的主要城市為主要活躍地區(qū)，而上海則是處于全國領(lǐng)頭羊的位置，同時也扮演全國房地產(chǎn)晴雨表角色，密切關(guān)注具有標志性意義的上海房地產(chǎn)市場動向非常重要。
上海目前市區(qū)平均房價已經(jīng)超過了中國任何一個城市。我們認為除了因為上海是本輪房地產(chǎn)周期主角以外，還與上海中期定位國際金融中心、短期的2008年舉行世界博覽會有關(guān)。另外上海城市的投資文化、便利優(yōu)越城市功能以及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度也是形成上海房地產(chǎn)熱的條件。但是在這里需要指出的是，近期長江三角洲其他城市，如南京、杭州、無錫、蘇州、溫州房地產(chǎn)市場無論是成交量還是價格，都出現(xiàn)了明顯調(diào)整態(tài)勢。上海房地產(chǎn)市場有可能形成“孤島”的局面。上海是否能夠繼續(xù)獨立地保持前進步伐，將直接考驗上海房地產(chǎn)市場“吸金”的能力和潛力。另外在上海新房交易處于敏感時期的同時，上海二手房表現(xiàn)異�；钴S。尤其上海地區(qū)稱之為次新二手房交易值得留意，它是投資客預期是否繼續(xù)良好和投機客游戲是否延續(xù)、上海房屋價格是否繼續(xù)上漲的最為真實直觀反映。
3）微觀層面：
我們不但從宏觀層面和中觀層面發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整態(tài)勢，從企業(yè)微觀層面也可以找到這樣的痕跡。萬科這個房地產(chǎn)行業(yè)最具有標志性的企業(yè)在上市以來，它每一次業(yè)績的變化無不與房地產(chǎn)行業(yè)狀況和周期形成共振。房地產(chǎn)周期重要拐點萬科都有明顯的反映。萬科2004年1－9月業(yè)績顯示，與去年同期相比主營業(yè)務收入增長6．44％，凈利潤增長41．10％，正好與房地產(chǎn)投資增長逐月下行，以及房地產(chǎn)價格快速增長趨勢相吻合。
房地產(chǎn)市場井噴式需求將向常量需求轉(zhuǎn)化
我們認為在提倡科學發(fā)展觀的今天，類似前些年由于城市大規(guī)模開發(fā)與拆遷促發(fā)的房地產(chǎn)繁榮景象已經(jīng)不復存在。房地產(chǎn)井噴式需求將轉(zhuǎn)化為常量需求。2005年房地產(chǎn)投資將比2004年有所下降，預計增長率為15％－18％之間。
房地產(chǎn)企業(yè)將進入質(zhì)量和品牌成長時期
根據(jù)北京和上海商品房成交結(jié)構(gòu)和分布分析，商品房全部適銷階段已經(jīng)完全成為過去，而品牌產(chǎn)品和品牌開發(fā)商已經(jīng)開始閃現(xiàn)。我們預計2005年有20％開發(fā)商的產(chǎn)品依然是非常暢銷，并且他們產(chǎn)品的價格依然會有上漲空間；而另外30％開發(fā)商產(chǎn)品銷售則是一般。還有50％開發(fā)商產(chǎn)品有滯銷的可能。中國房地產(chǎn)的空置房率將表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化和差異化的特征。而房地產(chǎn)產(chǎn)品和品牌將呈現(xiàn)集中化的傾向。
房地產(chǎn)行業(yè)自律、形象再造比什么都重要
隨著房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)消費者投訴數(shù)量一直處于居高不下的狀況。房地產(chǎn)開發(fā)商和運營商在事業(yè)極大發(fā)展同時，卻沒有得到相應多的社會和消費者的尊重。我們認為在即將來到的房地產(chǎn)調(diào)整期中，房地產(chǎn)行業(yè)自律、消費者形象再造將凸顯其重要性和緊迫性。它是房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠繼續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠在競爭中生存的決定因素。
特約編輯：廣偉
