記者近日從山東省建設(shè)廳獲悉，今年前三個季度經(jīng)濟(jì)適用房施工面積只有350.4萬平方米，達(dá)不到年初預(yù)定600萬平方米目標(biāo)已是定局。
實(shí)際上，我省每年的經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際開工面積和計劃建設(shè)指標(biāo)之間總是存在一些差距：2001年計劃完成1200多萬建筑平方米，實(shí)際開工建設(shè)400多萬平方米；2002年計劃完成860多萬
建筑平方米，實(shí)際開工建設(shè)300多萬平方米；2003年計劃目標(biāo)縮減到近600萬建筑平方米，但仍沒有完成。我省經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅供應(yīng)量的比重已由2000年的42％，下降到2003年的7.9％，2004年經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅供應(yīng)量的比重和2003年大體持平。
自上世紀(jì)90年代中期開始，我省在青島、日照、威海、東營等市建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房，滿足了部分中低收入城市居民的住房需求，但經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)際操作中也出現(xiàn)了一些問題。
開發(fā)商積極性不高
青島某大型房地產(chǎn)公司的孫先生告訴記者，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)雖實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠，但卻要付出更多的“行政成本”：從征地開發(fā)到建設(shè)方式到價格確定到銷售對象的確定，程序非常“復(fù)雜”，這個“復(fù)雜”讓我們望而卻步。
經(jīng)濟(jì)適用房利潤受限也是開發(fā)商興趣不大的重要原因。根據(jù)有關(guān)政策，經(jīng)濟(jì)適用房利潤控制在3％以下，此外企業(yè)還可以收2％以下的綜合開發(fā)管理費(fèi)，這5％的收益與直接開發(fā)商品房相比，有很大的差距。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行減免稅費(fèi)政策，平均一平方米少收200多元稅費(fèi)，這對某些部門來說是很大的“經(jīng)濟(jì)損失”，自然不會積極去建設(shè)。
優(yōu)惠政策不到位，開發(fā)商自然就沒有降低房地產(chǎn)價格的義務(wù)。這樣便導(dǎo)致以“經(jīng)濟(jì)適用房”名義建設(shè)的住宅名不副實(shí)。像濟(jì)南市的王官莊小區(qū)，開始是所謂的“經(jīng)濟(jì)適用房”，但因?yàn)榛緵]有享受到優(yōu)惠政策，就當(dāng)商品房賣了。
經(jīng)濟(jì)適用房銷售過程中也出現(xiàn)問題。一些城市至今沒有制定中低收入家庭認(rèn)定的審查標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對中低收入家庭的界定不明確，銷售對象控制不嚴(yán)，致使有的出售給了收入較高的家庭，中低收入家庭反而買不到經(jīng)濟(jì)適用住房。
逐年減少不必憂慮
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)逐年減少，有人為之憂慮，有人卻認(rèn)為這是正�，F(xiàn)象。
現(xiàn)在看來，后一種觀點(diǎn)逐漸占了上風(fēng)。從實(shí)物形態(tài)看，經(jīng)濟(jì)適用房和完全市場化的商品房并沒有本質(zhì)的區(qū)別，但其土地需要行政劃撥，并且減免稅費(fèi)，又帶著濃厚的“計劃”色彩———過渡特征十分明顯。
山東普利建設(shè)房地產(chǎn)公司董事長劉建業(yè)就不贊成蓋經(jīng)濟(jì)適用房，他說：想讓中低收入者都改善居住環(huán)境，不能從最便宜的房子做起，要永遠(yuǎn)蓋最好的房子。
他的理由是，住宅市場體現(xiàn)出明顯的梯級消費(fèi)特征，消費(fèi)者總是想住更好的房子。高端消費(fèi)者不斷購買市場上最好的房子并把原先居住的房子拋向二級市場，一些中低收入者也就獲得了改善居住環(huán)境的機(jī)會。這就是說，價格相對低廉的二手房自然就轉(zhuǎn)變?yōu)檫m合中低收入者消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房。
從國內(nèi)的情況看，隨著住房一、二級市場發(fā)育日趨完善，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)已經(jīng)或正在一些大城市淡出。早在2002年，上海就基本停止了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。北京方面，2004年、2005年雖然經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模還保持在300萬平方米，但從2004年下半年開始，北京市基本上就沒有再新增經(jīng)濟(jì)適用住房項目。所以，經(jīng)濟(jì)適用房逐漸淡出房地產(chǎn)市場已是大勢所趨。
淡出市場需政策配套
經(jīng)濟(jì)適用房淡出房地產(chǎn)市場需要配套政策來保障。
今年11月，我省出臺了《山東省安康居住工程實(shí)施方案》�！斗桨浮芬�(guī)定，職工住房條件較差的企業(yè)，可在符合城市規(guī)劃的前提下，利用自有土地進(jìn)行集資、合作建房。集資、合作建房要納入經(jīng)濟(jì)適用房管理范圍，按照有關(guān)規(guī)定和程序嚴(yán)格審批。經(jīng)批準(zhǔn)的集資、合作建房項目，納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)年度計劃。嚴(yán)禁以集資、合作建房的名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。可以說，這個方案在解決中低收入階層住房難方面提供了另外一條渠道。
此外，我省有條件的城市，也在探索經(jīng)濟(jì)適用房由暗補(bǔ)變明補(bǔ)的路子，變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”。
日照市今年就改變了經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方法。從1999年到2003年，日照建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房700多套。由于一些經(jīng)濟(jì)適用房面積大、總價高，許多家庭買不起，買得起的家庭又不愿買，直到今年初這些房子還未賣完。為此，日照用貨幣化直補(bǔ)的方式來落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房政策，規(guī)定凡是符合經(jīng)濟(jì)適用房購房條件的群眾，可以直接領(lǐng)取政府補(bǔ)貼款，在房地產(chǎn)市場上自由選購住房，實(shí)行先購先補(bǔ)、不購不補(bǔ)。
實(shí)行這一政策，有300多戶中低收入家庭住上了自己的房子。
在這方面，上海由市財政撥款，向最低收入家庭及住房特困戶發(fā)放住房補(bǔ)助，目前的測算標(biāo)準(zhǔn)是對人均月收入290元以下，人均居住面積5平方米以下的住戶提供一定的租金補(bǔ)助，由貧困家庭自己在二手房市場尋找合適的住房。還有極小一部分傷殘、獨(dú)居老人等特困戶，由政府出面購買二手房向其提供住所。省內(nèi)青島等市也已實(shí)行這一政策，由政府向最低收入家庭及住房特困戶發(fā)放租金，最低收入家庭及住房特困戶自由到住房二級市場選擇住處。
經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)堅持“在國家宏觀政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜、分別決策”的原則，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的政策目標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和供應(yīng)對象等，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
記者 周學(xué)澤
特約編輯：廣偉
