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房地產(chǎn)投資增速逐月回落 房?jī)r(jià)仍處較高水平
北京市統(tǒng)計(jì)局日前公布了最新的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，報(bào)告顯示，2004年以來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)，采取了加大宏觀整治力度、嚴(yán)格控制建設(shè)用地等一系列調(diào)控措施，并取得了一定成效。北京市房地產(chǎn)投資雖然保持了一定的規(guī)模，但增速明顯
回落。全市房地產(chǎn)投資增速高開(kāi)低走，總體呈現(xiàn)逐月回落態(tài)勢(shì)。1－11月，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1151．3億元比上年同期增長(zhǎng)20．8％。
主要特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。2004年，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)擴(kuò)大，空置
面積略有下降。1－11月，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1151．3億元，比上年增長(zhǎng)20．8％，占全社會(huì)投資的比重由上年的55．3％上升到56．9％，仍是本市投資最主要的支撐點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，有效地帶動(dòng)了建材、裝飾材料、公共服務(wù)業(yè)以及建筑業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)部門。
2、住宅建設(shè)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。1－11月，商品住宅投資完成622．3億元占全部商品房投資的比重為54．1％?商品住宅施工面積6068．1萬(wàn)平方米占全部商品房施工面積的比重達(dá)68．7％。在商品住宅建設(shè)的帶動(dòng)下居民住房條件不斷改善
年底城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積有望達(dá)到19平方米，比上年增長(zhǎng)1．8％。
3、商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足。1－11月，累計(jì)竣工各類房屋1610．5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)26．2％。其中，住宅1203．5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14．8％；公寓別墅79．1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25．7％。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化程度穩(wěn)步提高。截至11月底，累計(jì)銷售商品房屋1454．9萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)32．4％，其中商品住宅1330．8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28．2％。市場(chǎng)攀升的動(dòng)力仍受個(gè)人住房消費(fèi)的帶動(dòng)。在全部住宅銷售面積中，個(gè)人購(gòu)買為1319．2萬(wàn)平方米，占全部商品住宅銷售面積的比重達(dá)99％。
5、房地產(chǎn)投資主要集中在朝陽(yáng)及海淀。從建設(shè)地址看，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)，二者完成投資占全市完成投資的比重近50％。其中，朝陽(yáng)區(qū)占29．9％，海淀區(qū)占19．2％；施工面積中，朝陽(yáng)區(qū)占29．8％，海淀區(qū)占14．7％；新建住宅主要集中在朝陽(yáng)及豐臺(tái)的四、五環(huán)路周邊地區(qū)；而別墅的開(kāi)發(fā)則集中于東北部的朝陽(yáng)區(qū)，其施工面積占全市施工面積的50．6％。
6、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供銷兩旺。從1998年北京推出第一批經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)無(wú)論從建設(shè)質(zhì)量，周邊環(huán)境還是建設(shè)地點(diǎn)，都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。尤其是近2年，更是推出了樂(lè)城、百環(huán)家園等二環(huán)、三環(huán)路周邊的房屋，受到眾多中低收入購(gòu)房者的青睞。截至11月底，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積175．1萬(wàn)平方米，銷售面積174萬(wàn)平方米，分別比上年同期增長(zhǎng)67．7％和64．5％。大批中低收入家庭通過(guò)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房圓了住房夢(mèng)。
7、非國(guó)有投資總量繼續(xù)擴(kuò)大。1－11月，全市非國(guó)有企業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1013．9億元，同比增長(zhǎng)27．2％。其中，民間投資完成836．5億元，增長(zhǎng)27．8％；港澳臺(tái)及外商企業(yè)完成投資177．4億元，增長(zhǎng)24．1％。，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。
存在問(wèn)題
1、房地產(chǎn)業(yè)面臨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。為進(jìn)一步完善住房保障供應(yīng)體系，建設(shè)部政策研究中心提出了“樓市黃金分割比例”。即商品住房占60％，住房保障的比例為40％(經(jīng)濟(jì)適用住房占20％，可支付租賃住房占15％，廉租住房占5％)。應(yīng)逐步形成由商品房，經(jīng)濟(jì)適用房(可租可售)及廉價(jià)住房3個(gè)層次構(gòu)成的完整的住房供應(yīng)體系。目前，北京經(jīng)濟(jì)適用房施工面積只占房地產(chǎn)施工面積的10％，存在中高檔價(jià)位產(chǎn)品過(guò)剩，中低檔價(jià)位產(chǎn)品不足等不合理問(wèn)題。同時(shí)，結(jié)構(gòu)調(diào)整的另一個(gè)重點(diǎn)是發(fā)展存量房、租賃房市場(chǎng)，全面拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)容量。
2、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。為使更多老百姓住進(jìn)放心房，針對(duì)開(kāi)發(fā)違規(guī)、中介欺詐、物業(yè)管理不到位等問(wèn)題，要進(jìn)行全面整頓，建立企業(yè)誠(chéng)信。
3、謹(jǐn)防過(guò)熱和泡沫。針對(duì)部分地區(qū)出現(xiàn)投資增幅過(guò)大、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的“過(guò)熱”現(xiàn)象，全市要強(qiáng)化宏觀調(diào)控力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性、健康發(fā)展。
4、房?jī)r(jià)在總體上仍處于較高水平。近年來(lái)，雖然本市商品房平均售價(jià)增幅不高，但與全國(guó)相比仍處于較高水平。截止到11月底，全市商品房平均售價(jià)5052元／平方米，高出全國(guó)平均售價(jià)(2758元／平方米)近1倍。
明年展望
北京市統(tǒng)計(jì)局指出，展望2005年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了穩(wěn)健的財(cái)政和貨幣政策，繼續(xù)控制投資規(guī)模，投資環(huán)境是溫和的。從北京房地產(chǎn)投資領(lǐng)域分析，雖然面臨一些長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性矛盾和一些短期問(wèn)題的約束，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模但增速會(huì)有所回落。
有利因素：
1、目前，國(guó)家把發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)，提高到鞏固和支持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的認(rèn)識(shí)更加統(tǒng)一。因此，非公有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境將更加寬松，對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資持續(xù)協(xié)調(diào)健康快速發(fā)展，將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
2、當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長(zhǎng)引起的外需增加。以搶占我國(guó)市場(chǎng)或利用我國(guó)各種廉價(jià)資源為目的的外資迅猛流入。1－11月，北京房地產(chǎn)完成投資中，利用外資同比增長(zhǎng)38．6％。
3、由于加快投資體制改革，大幅度減少行政審批環(huán)節(jié)，給企業(yè)更多的投資自主決策權(quán)，使2005年投資增長(zhǎng)的總體環(huán)境趨于寬松。同時(shí)，2005年投資調(diào)控總體上仍將繼續(xù)在“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的原則下進(jìn)行，這將保證投資增長(zhǎng)在繼續(xù)降溫過(guò)程中實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)著陸。
4、隨著本市城市總體規(guī)劃修編的完成，城市建設(shè)目標(biāo)更加明確，城市建設(shè)將進(jìn)一步加快。
不利因素：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受各項(xiàng)宏觀政策影響，2004年的各項(xiàng)先行指標(biāo)均有較大幅度的下降，其影響將在2005年開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。投資增速將有所放緩。
2、受各項(xiàng)金融調(diào)控政策的影響，近幾個(gè)月貨幣信貸投放急劇減少，其對(duì)投資增長(zhǎng)的滯后影響有可能在2005年上半年顯現(xiàn)。貨幣政策相對(duì)偏緊已對(duì)企業(yè)流動(dòng)資金產(chǎn)生了較大影響，如果繼續(xù)下去，對(duì)2005年投資自主增長(zhǎng)機(jī)制將會(huì)產(chǎn)生不利的影響。
特約編輯：廣偉
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