銀行圍剿房貸黑名單 房?jī)r(jià)引發(fā)宏觀調(diào)控下一步？
本報(bào)記者 楊麗萍 北京報(bào)道
北京銀行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，針對(duì)住房個(gè)貸違約現(xiàn)象迅速攀升的現(xiàn)狀將盡快出臺(tái)類似措施，比如，京城銀行有可能聯(lián)手對(duì)失信者，不僅是借款人，包括開(kāi)發(fā)商甚至是出具虛假收入證明的單位采取行動(dòng)。
2876人，涉及房
貸失信3024筆。
這是近日在北京銀行業(yè)協(xié)會(huì)公布的，京城個(gè)貸客戶失信“黑名單”上與3701個(gè)車貸違約人同時(shí)出現(xiàn)的住房個(gè)貸違約數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)將被北京16家中資銀行的“信用信息共享系統(tǒng)”記錄在案。
無(wú)獨(dú)有偶，幾乎與北京住房個(gè)貸“黑名單”同時(shí)出爐的還有南京16家銀行共享的房貸“黑名單”。而更為叫絕的是，近日，廣東建行、交行和中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司聯(lián)合在廣州媒體刊登了6個(gè)整版的“債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收公告”，向4000多名借款人催收數(shù)百億元的不良個(gè)人貸款，在這份被稱為廣州金融部門“黑名單”的公告上住房個(gè)貸也成為主角。
“黑名單”運(yùn)動(dòng)正在從不同的城市向住房個(gè)貸失信行為展開(kāi)“圍攻”。
廣州房貸不良率領(lǐng)先？
“這僅僅是從去年10月到今年9月份的數(shù)據(jù)，而四大國(guó)有商業(yè)銀行每天至少有上百名不能及時(shí)還貸的違約人。”農(nóng)行的一位知情人士向本報(bào)記者透露，幾乎每家銀行都設(shè)有追討住房個(gè)貸的專職人員。
而當(dāng)記者向農(nóng)行的這位知情人士詢問(wèn)北京房貸“黑名單”所涉及的數(shù)額時(shí)，他避而不答，只是向本報(bào)記者透露，“不會(huì)很少，大概會(huì)是北京銀行業(yè)協(xié)會(huì)第一次公布的車貸‘黑名單’所涉金額的數(shù)倍�！�
記者對(duì)去年年底北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)第一次公布車貸客戶失信的共享信息進(jìn)行了查閱：910人，涉及1094筆，金額超過(guò)3億元。
而此次被納入由北京市16家中資銀行共享的信用信息系統(tǒng)中的6577名“失信客戶”中房貸客戶占到了2876人，涉及房貸失信3024筆。按農(nóng)行知情人士的說(shuō)法，北京這次公布的住房個(gè)貸失信額的確太少。
“今年年初，北京各家銀行已完成了住房個(gè)貸失信的首次數(shù)據(jù)交換，當(dāng)時(shí)上榜的‘風(fēng)險(xiǎn)客戶’就多達(dá)萬(wàn)人�！边@位知情人士說(shuō)，直到兩周前，北京銀行業(yè)協(xié)會(huì)還召集了16家中資銀行舉行了“行動(dòng)”前的最后一次“消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范座談會(huì)”，所有銀行都認(rèn)為，目前房貸不良貸款有節(jié)節(jié)攀升的趨勢(shì)，“有必要采取更多行動(dòng)�！�
于是，北京住房個(gè)貸“黑名單”便在幾日內(nèi)被“共享”，而風(fēng)險(xiǎn)類和關(guān)注類客戶都“榜上有名”。
“風(fēng)險(xiǎn)類客戶是名副其實(shí)的‘黑名單’�！边@位知情人士指出，風(fēng)險(xiǎn)類客戶主要包括，提供虛假的貸款申請(qǐng)材料，不論已經(jīng)發(fā)放貸款或被拒絕發(fā)放貸款；按月還款時(shí)連續(xù)三個(gè)月未按合同約定償還貸款的；未按合同約定償還貸款且向銀行表明無(wú)力或拒絕償還貸款的；未按合同約定償還貸款且銀行無(wú)法與借款人取得聯(lián)系的。
“關(guān)注類客戶雖然不是嚴(yán)格意義上的‘黑名單’，但也在這個(gè)系統(tǒng)之內(nèi)受到監(jiān)控。”知情人士說(shuō)，在三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，申請(qǐng)兩次(含兩次)以上貸款的；有證據(jù)表明，該借款人是代他人申請(qǐng)貸款的；有證據(jù)表明，該借款人的貸款完全是由開(kāi)發(fā)商代還的；在12個(gè)月內(nèi)發(fā)生四次以上(含四次)延期還款的等四種情況都被列入到了“關(guān)注類客戶”。
在廣州，住房個(gè)貸的失信行為似乎有過(guò)之而無(wú)不及。本報(bào)記者了解到，在該市公開(kāi)登報(bào)的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收公告》上，一個(gè)借款人在建行一個(gè)支行貸款購(gòu)買超過(guò)五六套商品房的例子并不鮮見(jiàn)，而這只是廣州建行一個(gè)行的情況，加上其他幾大住房個(gè)貸的大戶銀行的失信記錄，廣州住房個(gè)貸的失信數(shù)目便極為可觀。
“廣州各商業(yè)銀行的住房個(gè)貸不良資產(chǎn)率，在全國(guó)來(lái)說(shuō)算是比較高的，比如建行，有的分行已經(jīng)達(dá)到了0.55％，超過(guò)了建行內(nèi)部所規(guī)定的0.3％的警戒線�！绷硪晃汇y行業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，而目前全國(guó)住房個(gè)貸的不良資產(chǎn)率平均為0.2％左右。不過(guò)，建行的個(gè)貸不良率一直偏高，去年上半年的不良率一度達(dá)1.59％。
“‘黑名單’共享只是銀行針對(duì)欠款人‘略顯被動(dòng)’的初步措施�！北本┿y行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，雖然目前京城16家中資銀行對(duì)個(gè)貸失信行為的具體懲戒措施尚未達(dá)成一致，但針對(duì)住房個(gè)貸違約現(xiàn)象迅速攀升的現(xiàn)狀將盡快出臺(tái)類似措施，比如，京城銀行有可能聯(lián)手對(duì)失信者，不僅是借款人，包括開(kāi)發(fā)商甚至是出具虛假收入證明的單位采取行動(dòng)。
看來(lái)，住房個(gè)貸“黑名單”只是懲戒失信行為的第一步。
意在銀行自保？
就在北京、南京住房個(gè)貸“黑名單”被銀行共享，廣州將住房個(gè)貸失信者“公之于眾”之后，銀行首先就遭遇到了債權(quán)和隱私權(quán)的短兵相接：這些公布“黑名單”的做法是否有悖于商業(yè)道義？是否侵害了消費(fèi)者隱私權(quán)？
央行有關(guān)人士出面解釋說(shuō)，按照法律規(guī)定，銀行有義務(wù)對(duì)貸款人的資料進(jìn)行保密，但貸款人出現(xiàn)違約行為的除外。他表示，銀行在放貸前有權(quán)了解客戶的誠(chéng)信行為，包括向其他商業(yè)銀行進(jìn)行了解。北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)的這一做法起到了信息服務(wù)的作用。而廣東《債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收公告》也無(wú)意借廣告的震懾力來(lái)實(shí)現(xiàn)催收債務(wù)的目的，刊登公告的初衷完全是為履行通知義務(wù)。
難道“黑名單”真的就像銀行界所輕描淡寫的那樣“是義務(wù)”？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銀行業(yè)的“醉翁之意”還在自保，因?yàn)殂y行風(fēng)險(xiǎn)正在住房個(gè)貸中滋生。
“不知你發(fā)現(xiàn)了沒(méi)有，幾份‘黑名單’都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，除了因業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生糾紛，業(yè)主以不還貸款的方式向開(kāi)發(fā)商施壓的情況以外，還有一種情況就是一人多貸�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者分析，這一定會(huì)引起銀行業(yè)的重視。
據(jù)了解，在廣東《債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收公告》中可以清晰地看到這種一人多貸的情況：例如借款人范×熊在建行一個(gè)支行便貸款購(gòu)買了某大廈6套商品房，許×仕也在建行同一支行貸款購(gòu)買同一大廈商品房5套之多。而更多的情況是，不少借款人姓名僅有一字之差，而且是在建行同一支行貸款購(gòu)買同一樓盤之商品房！在北京，一人貸五房的失信者已經(jīng)被列入房貸“高危人群”。
按照業(yè)內(nèi)的慣例，一般情況下，一人多貸有兩種可能：一種是開(kāi)發(fā)商與借款人相互勾結(jié)形成“假個(gè)貸”來(lái)進(jìn)行“騙貸”；另一種可能就是有些借款人貸款購(gòu)買幾套商品房用來(lái)投資。
無(wú)論是“假個(gè)貸”的“騙貸”行為，還是一人多貸的投資性購(gòu)房，都有可能形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的隱患。央行原貨幣政策司司長(zhǎng)、現(xiàn)征信管理局局長(zhǎng)戴根有去年在解釋121文件出臺(tái)背景的一次講話中說(shuō)，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)一般是在發(fā)放貸款后3～8年中逐步顯現(xiàn)。我國(guó)現(xiàn)在個(gè)人住房貸款余額中，80％是2000年以來(lái)發(fā)放的，即只有20％的貸款開(kāi)始進(jìn)入第三年。因此，未來(lái)幾年個(gè)人住房不良貸款很有可能陸續(xù)暴露。
至2004年上半年，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額已超過(guò)2萬(wàn)億元。如果不良率也隨之提升，銀行將不得不為之承擔(dān)巨額風(fēng)險(xiǎn)成本。
而據(jù)記者了解，就在北京年初宣布將要公布“黑名單”時(shí)，就有開(kāi)發(fā)商坐不住了，主動(dòng)打電話到銀行為風(fēng)險(xiǎn)客戶“墊付”違約房款，其中的“貓膩”可見(jiàn)一斑。
中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司商業(yè)策劃部總監(jiān)蔡宇翔對(duì)此認(rèn)為，在“黑名單”可能確有因跳槽、失業(yè)等原因暫時(shí)經(jīng)濟(jì)困難而“斷供”的人，這不是一種故意行為，但是也不乏“月供炒樓”一族，隨著房產(chǎn)投資的增多，這必然對(duì)順利還貸構(gòu)成一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，投資房產(chǎn)者一般還涉及股票等其它投資。一旦其它投資失利，也將對(duì)還款帶來(lái)影響。
蔡宇翔認(rèn)為，通過(guò)建立客戶檔案，可以從多方了解情況，這對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，避免不良信貸將產(chǎn)生積極作用，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的法律監(jiān)管是十分必要的。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員劉俊海教授就此也指出，在整個(gè)社會(huì)信用建設(shè)不健全的情況下，銀行為避免遭受更大的損失，采用適度的方式，比如通過(guò)共享欠貸人信用信息來(lái)提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，是可以理解的。
宏觀調(diào)控下一步
“在我看來(lái)，‘黑名單’行動(dòng)只是一個(gè)治標(biāo)不治本的辦法�！敝袊�(guó)社科院金融研究所博士尹中立向業(yè)界拋出了這樣一個(gè)問(wèn)題：到底是誰(shuí)在制造銀行風(fēng)險(xiǎn)從而引發(fā)這場(chǎng)“黑名單”行動(dòng)。
尹中立給出的答案是：房?jī)r(jià)過(guò)高�！坝媒�(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)說(shuō)，價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)一定會(huì)轉(zhuǎn)化為國(guó)家的金融風(fēng)險(xiǎn)�！币辛⒄J(rèn)為，之所以出現(xiàn)還貸失信的本質(zhì)原因不是購(gòu)房者主動(dòng)違約，而是付不起房?jī)r(jià)了�！罢巧蠞q的房?jī)r(jià)所產(chǎn)生的利潤(rùn)空間才使得投資性購(gòu)房者越來(lái)越多�？刂苽�(gè)貸違約所引起的銀行風(fēng)險(xiǎn)根子上的問(wèn)題還是如何讓房?jī)r(jià)降下來(lái)�！�
尹中立認(rèn)為，利率和稅收的方式會(huì)比控制土地、控制信貸更有效。
之前，對(duì)于房?jī)r(jià)局部過(guò)高的現(xiàn)象，政府主要采取的是控制土地和信貸的方法。比如121號(hào)文件，“8·31”大限，以及提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比率、嚴(yán)控新增建設(shè)用地等。
結(jié)果是，房地產(chǎn)投資增幅迅速下滑，新開(kāi)工面積和土地開(kāi)發(fā)、購(gòu)置面積均大幅度下降。但是，住房需求并未得到同步抑制，供應(yīng)雖然下降，需求卻仍很旺盛，市場(chǎng)供不應(yīng)求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。
“土地和信貸的宏觀調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到政府想要的效果，房?jī)r(jià)并沒(méi)有得到抑制，而今年第三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)�！币辛⒄f(shuō)，1－9月，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)13％，其中住宅上漲了10.9％。同期全國(guó)35個(gè)主要城市有9個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10％，甚至有幾個(gè)城市超過(guò)了15％，剩余的26個(gè)城市在10％以下�！爸挥心浅^(guò)15％的少數(shù)幾個(gè)城市的其增長(zhǎng)率大大超過(guò)15％時(shí)，平均增長(zhǎng)率才有可能抬升到9.9％�！�
因此，決策層不得不另思對(duì)策�！把胄屑酉⒃谝欢ǔ潭壬蠒�(huì)遏制房地產(chǎn)價(jià)格的漲勢(shì)�！币辛⒄f(shuō)，加息給市場(chǎng)一個(gè)逆轉(zhuǎn)的信號(hào)，房?jī)r(jià)要降了，就可能使投資性住房需求逐漸減弱，以平衡房地產(chǎn)的供求關(guān)系。
這還不夠。銀行公布房貸黑名單，則可能是向市場(chǎng)發(fā)出的另一個(gè)信號(hào)，即商業(yè)銀行將從個(gè)人信貸方面對(duì)住房需求進(jìn)行適當(dāng)平抑，尤其是對(duì)那些投資性住房需求。
特約編輯：廣偉
