房地產(chǎn)泡沫的市場表現(xiàn)就是價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值�？赡苁巧鲜兰o(jì)九十年代初期海南和北海的房地產(chǎn)泡沫余音未了，有不少業(yè)內(nèi)人士包括決策部門難免心存恐懼，擔(dān)心歷史重演，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)投資增長過快甚感不安，所以來自國內(nèi)外各種渠道的“泡沫論”是有道理的。

　　西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過深入研究，認(rèn)為“泡沫”就是一種 或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中價(jià)格飆升，人們由于對(duì)價(jià)格作“繼續(xù)上升”的預(yù)期，資產(chǎn)于是成為人們買賣牟利的對(duì)象，而不會(huì)去關(guān)心資產(chǎn)本身的使用價(jià)值。隨著資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其內(nèi)在價(jià)值，到一定時(shí)期出現(xiàn)價(jià)格暴跌，伴隨而來的是金融危機(jī)。這種價(jià)格的暴漲暴跌有以下特征：價(jià)格泡沫往往產(chǎn)生于銀行信貸擴(kuò)張之中，價(jià)格崩潰使得大量當(dāng)事人無力償還貸款，造成大面積違約，最終給銀行帶來滅頂之災(zāi)。

　　上述分析基本上適合我國香港、海南、北海房地產(chǎn)泡沫實(shí)際。香港由于銀行在1996年放松住房按揭貸款，炒樓風(fēng)盛，價(jià)格連續(xù)暴漲。隨著大量銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，加劇對(duì)房地產(chǎn)這種非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投機(jī)，引起房價(jià)大幅度上升，結(jié)果導(dǎo)致生產(chǎn)性和服務(wù)性行業(yè)成本高企，無利可圖，炒樓便成為一種社會(huì)性行為，商品房價(jià)格暴漲，結(jié)果產(chǎn)生價(jià)格泡沫。

　　有關(guān)資料顯示，1992年海南省地價(jià)從1991年的1400元/平方米飆升到5000元/平方米，增長達(dá)257％，1993年繼續(xù)上漲到7500元/平方米。無獨(dú)有偶，廣西北海的地產(chǎn)泡沫與海南“異曲同工”。1992年，北海土地炒作隨之嚴(yán)重泛濫，1992年半年間地價(jià)暴漲20倍，最高地價(jià)達(dá)120萬元/畝。

　　我們可以找出當(dāng)時(shí)我國局部房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因：商品房炒作成風(fēng)，土地投機(jī)泛濫成災(zāi)；土地供應(yīng)機(jī)制落后，法規(guī)不健全；金融秩序紊亂，無節(jié)制信貸擴(kuò)張；權(quán)力尋租、政企不分，為土地投機(jī)、權(quán)錢交易打開方便之門，進(jìn)一步推動(dòng)了泡沫的形成。

　　實(shí)踐告訴我們，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和制度安排兩方面去分析“泡沫”，比較科學(xué)。

　　北京房價(jià)自1997年猛漲41.59%，此后走勢基本平穩(wěn)。

　　市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，今年1-3季度，北京商品住宅銷售價(jià)格同比小幅上漲3.5%，普通商品住宅漲幅略高，也只有4.3%，豪華住宅漲幅僅為0.9%；1-9月，北京市共銷售商品房1130.5萬平方米，同比增長29.2%，其中商品住宅1034.3萬平方米，增長25%.雖然供需兩旺，但房價(jià)增幅遠(yuǎn)低于GDP漲幅，也低于近幾個(gè)月物價(jià)上漲指數(shù)。今年7月、8月份CPI增幅達(dá)到5.3%，8月份PPI同比上漲6.8%，可見北京房價(jià)基本保持穩(wěn)定。

　　炒樓是決策部門很頭痛的一件事，因?yàn)橛邢愀鄣那败囍�鑒。但目前北京相當(dāng)一部分買家還屬首次置業(yè)，多次置業(yè)者也主要是梯級(jí)消費(fèi)。至少北京未見大規(guī)模炒樓風(fēng)。

　　影響房地產(chǎn)最直接的制度因素一為金融信貸體制，二為土地供給機(jī)制。目前我國銀行雖然大部分屬國有，但央行制定了一系列措施嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而個(gè)人住房按揭貸款的不良率是銀行所有貸款項(xiàng)目中最少的。

　　此外發(fā)展商自有資金比例增加，減少了對(duì)銀行的依賴。銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款也不得不經(jīng)過反復(fù)論證，因?yàn)槭袌龈偁師o法避免信貸風(fēng)險(xiǎn)，所以行政干預(yù)信貸基本上被杜絕。

　　北京市土地供應(yīng)也逐漸走向市場化軌道，將嚴(yán)格按照拍賣、招標(biāo)、掛牌方式出讓，權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)越來越少，從而客觀上限制了土地炒作的機(jī)會(huì)。“8·31土地大限”后北京市土地一律不許協(xié)議出讓，使依靠炒地過日子的地蟲再難有可趁之機(jī)。

　　可見北京房地產(chǎn)泡沫至少短期內(nèi)不會(huì)嚴(yán)重出現(xiàn)。

　　資料顯示，北京房價(jià)相當(dāng)美國平均房價(jià)，但北京房價(jià)與居民收入比仍然超過10，而美國房價(jià)收入比不到3.這是奇怪的現(xiàn)象。北京是首善之地，商品房的投資秉賦是最好的，也使房產(chǎn)成為一種“貯藏手段”，具備黃金特性。市場不僅是北京的，也是全國范圍的，更是世界的。

　　這樣導(dǎo)致租金與房價(jià)比高，又刺激了購房需求。是否北京就永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫？誰也不敢肯定。如果銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款違規(guī)操作，自行降低對(duì)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人商用物業(yè)按揭貸款門檻，將為制造泡沫提供可能。有專家認(rèn)為，根據(jù)東南亞房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，如果國外短期直接投資大舉進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，而放開利率管制、實(shí)施利率完全市場化后，若政府監(jiān)管不力，土地供應(yīng)失調(diào)，即“泡沫”產(chǎn)生也并非空穴來風(fēng)。