珠海讀者王先生最近遇到了一樁窩心事。

　　去年7月，他看中一套臨海高層樓盤，之后，與開發(fā)商簽訂了一份意向書，暫定每平方米房價3800元。今年6月，在換簽統(tǒng)一制式合同時，開發(fā)商告訴他：房子漲價了，要買就按5200元來算！

　　王先生認為，你說的價格是每平方米3800元，又不是每平方米3800起，對方單 方漲價這是背信棄義！開發(fā)商說，提高價格又不是強買強賣，你嫌貴，可以不簽不買，不算違約！

　　意向書具有法律效力

　　在房地產(chǎn)市場，有的開發(fā)商和購房者會在換簽統(tǒng)一制式合同前簽訂一份意向書，里面會涉及銷售價格等等。

　　這種意向書是“預約合同”還是“購房合同”？效力如何？

　　廣東某律師事務所廖律師認為，對這種“意向書”，可以認為是購房預約合同與銷售合同的混合體。按我國《合同法》的法律精神，凡符合買賣合同成立的要素和條件的，就不可否定其中買賣合同的性質。雙方簽訂意向書，既有在未來時間里要簽訂統(tǒng)一制式合同的約定，又有關于價格等實體權利義務的約定。這些約定基本符合了買賣合同成立的構成要件，應當具有法律效力。

　　退還本息能否了事？

　　在交涉中，開發(fā)商告訴王先生三個“理由”：首先，我們簽的只是意向，不是購房合同。這只是購買商品房的機會，而沒有其他意思。其次，這個價格也只是意向性的，不是確定的銷售價格。另外，我是提高價格又不是強買強賣，你嫌價格高了，可以放棄簽合同的權利，可以不簽，不算你違約！還會將所繳的錢如數(shù)退還，甚至可以計上利息！

　　王先生很氣憤：開發(fā)商這種做法，是否代表著公平呢？

　　廖律師說，對王先生來說，如果最終沒有簽合同，他已經(jīng)失去了時間，失去了機會，失去了在原來條件下“選擇”的可能，這不是開發(fā)商奉還本息可以補償?shù)模?

　　“暫”字彈性有多大？

　　在這份意向書上，每平方米3800元的價格條款前，約定為“暫”定價。開發(fā)商說：所謂價格暫定，也就是價格沒有定；既然沒有定，當然就可以重新約定，也談不上漲價之說！

　　“暫定價”究竟是否存在法律約束力？廖律師告訴記者，對這個問題，我國法律尚未專門作出解釋。雖說“暫定價”不是確定價，但“暫定”也不是毫無約束力，否則，當初就無必要載明“暫定價”三個字了。一般來說，開發(fā)商有權利在暫定價基礎上，在合理幅度內調整價格。他還舉例說，在簽正式合同時，房屋面積也是“暫”定的，最后是以實測為準，但法律規(guī)定，上下變化不得超過3%，多了，購房者可拒付，少了，可要求雙倍賠償或解除合同。既然“暫定”面積都有約束力，又何況房產(chǎn)的價格呢？

　　若不受制約就該提醒

　　王先生說，當初看中的就是這里的地段和頗具吸引力的價格，他為此還放棄了其他的樓盤。他不禁問：既然開發(fā)商現(xiàn)在不承認意向價格，當初與我作價格約定干嗎？這不是用“價格”誘惑我買房嗎？

　　廖律師認為，按《合同法》第39條的規(guī)定：采用格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。如果最終銷售價不受意向書中價格條款制約，那么開發(fā)商就應該特別提醒訂房人。

　　作為單純預約性的意向書，本不必要約定具體價格。如果在換簽買賣合同時，又否認價格條款的效力，有違誠信原則。

　　廖律師提醒，購買商品房要求必須使用統(tǒng)一制式的合同文本，本意是最大限度維護消費者的合法權益，而不能成為開發(fā)商違背誠信的借口，只要沒有其他法定無效事由，暫定價格應當承認它的絕對法律約束力與相對法律約束力。