案例

    遭遇定金陷阱

    日前，劉先生撥打本報樓宇熱線（8762259／2933513），講述了他在膠州買房時的遭遇：他與某房 地產(chǎn)開發(fā)公司于9月16日簽訂了一份認(rèn)購書，認(rèn)購該公司開發(fā)的房屋一套。劉先生于簽訂認(rèn)購書當(dāng)日向該公司交付定金2萬元，認(rèn)購書中約定15日內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。

    劉先生在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)與銷售人員進(jìn)行簽約商談，但雙方對商品買賣合同中的一些問題未能達(dá)成一致意見，因此未能簽訂商品房買賣合同。劉先生要求開發(fā)商返還定金，但這一要求遭到了開發(fā)商的拒絕。

    事主講述“霸王合同”怎能簽？

    劉先生向記者出示了尚未簽署的購房合同，合同中的空白處都已被開發(fā)商填好，甚至多處條款已經(jīng)粘貼覆蓋了開發(fā)商自行擬訂的條款（如圖），劉先生說，購房者除了簽名，根本沒有任何修改和商量的余地，是一典型的“霸王合同”。

    劉先生認(rèn)為，此合同中對于雙方的要求條款明顯不對等，例如第15條，如因出賣人原因造成購房人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，約定“買受人不退房，出賣人按已付房款的0.3％支付違約金”；而第20條則約定，由于買受人的原因單方面要求提前解除合同，買受人要“承擔(dān)房款總額4％的違約金”。

    在合同的補(bǔ)充條款中，開發(fā)商約定“出賣人所做的銷售廣告和宣傳資料中，關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和承諾與本合同約定相沖突的以本合同為準(zhǔn)”，劉先生說，我就是看了開發(fā)商的廣告宣傳才決定買房子的，廣告宣傳怎能說不算就不算了呢？在簽認(rèn)購書之前，開發(fā)商并沒有把正式的商品房合同文本給我看，這樣的“霸王合同”我怎么能簽?zāi)兀?p>    鏈接何種情況定金能退？

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

    觀點(diǎn)定金應(yīng)如數(shù)返還

    消費(fèi)者買房須先簽認(rèn)購協(xié)議書并交付定金，已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個慣例。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商品房買賣的認(rèn)購環(huán)節(jié)中，賣方不將買賣合同的內(nèi)容告知買方，卻要求買方就所選定的房屋進(jìn)行認(rèn)購，而雙方所簽的認(rèn)購書的內(nèi)容也大多不涉及商品房買賣的具體內(nèi)容，只是約定了房屋的房號、面積、價款，以及簽訂正式合同的時間。在這種情況下，由于買方不了解合同的具體內(nèi)容，就無所謂對合同內(nèi)容的認(rèn)可，雙方要簽訂房屋買賣合同就必須根據(jù)《合同法》的有關(guān)內(nèi)容，在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成合意，任何一方都不能將自己的意志強(qiáng)加給另一方。

    認(rèn)購書中約定買方向賣方交付的定金，只是表明買方愿意購買認(rèn)購書所認(rèn)購的房屋，愿意就該房屋的買賣按照認(rèn)購書的約定，和賣方就有關(guān)合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商達(dá)不成合意，導(dǎo)致合同不能簽訂，賣方應(yīng)該將該定金返還給買方。

    提醒先看合同再交定金

    經(jīng)本報樓宇熱線聯(lián)系，目前劉先生正在與開發(fā)商協(xié)調(diào)討還定金，本報將對此事的結(jié)果做跟蹤報道。在此，晚報樓宇熱線提醒購房者，在買房交付定金前，最好要求開發(fā)商出示賣買合同，先了解合同中的內(nèi)容，然后再決定是否購買下定金。但假如開發(fā)商不肯出示賣買合同，作為購房者就要先了解各方面的資料，如開發(fā)商的信譽(yù)、實(shí)力、建筑的質(zhì)量等，當(dāng)認(rèn)為各方面的條件都沒有問題，再交定金。

    與其把希望寄托在事后的維權(quán)上，不如在購房時提前做好準(zhǔn)備，盡量減少事后維權(quán)的難度。本報記者