繼地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“拐點(diǎn)”后，金融風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。為減低房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，中國(guó)人民銀行重慶營(yíng)業(yè)管理部日前決定把商業(yè)地產(chǎn)個(gè)貸的首付款提高到60%，貨款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。
7月14日，中國(guó)人民銀行重慶營(yíng)業(yè)部主任楊國(guó)中在談到貨幣信貸運(yùn)行中值得關(guān)注的四大情況中，
明確提出了地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)已開始顯現(xiàn)的問題。據(jù)楊稱，由于各大商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款發(fā)放明顯下降及土地、建材價(jià)格持續(xù)上漲等因素，目前重慶市新開工的房產(chǎn)開發(fā)面積四年來首次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。樓盤供給量受到抑制，同時(shí)，市主城區(qū)出租房源與二手房房源卻開始大幅度增加，導(dǎo)致今年4月份以來，房屋租金價(jià)格和二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格下跌。特別值得一提的是，二手房房源結(jié)構(gòu)中清水房與期房的比重高達(dá)75%�！斑@是令人擔(dān)憂的數(shù)據(jù)�！比诵兄貞c營(yíng)業(yè)部一相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
不難看出，地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)購(gòu)買力出現(xiàn)了“真空”，由此也就加劇了房貸的風(fēng)險(xiǎn)，怎樣減低風(fēng)險(xiǎn)，人行重慶營(yíng)業(yè)部首先想到了供求關(guān)系失衡較大的商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)資料顯示，2003年我市商業(yè)用房空置面積達(dá)224.68萬(wàn)平方米，高居全國(guó)第一，在今年的1——5月，情況不但未好轉(zhuǎn)，反而出現(xiàn)更甚的趨勢(shì)：5個(gè)月的時(shí)間全市商業(yè)用房竣工面積為47.07萬(wàn)平方米。同比增長(zhǎng)7.2%，而銷售僅有25.83萬(wàn)平方米，同比下降了3.4%。經(jīng)數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，重慶商業(yè)用房不容樂觀，更緊要的是，重慶的商業(yè)用房還有大干快上的勢(shì)頭。
為控制固定投資增長(zhǎng)，減少商業(yè)用房貸款對(duì)金融業(yè)的沖擊，人行重慶營(yíng)業(yè)部采取提高購(gòu)房者首付門檻和調(diào)升按揭的利率，實(shí)為不得已而為之。
個(gè)貸“漲水”的影響
記者從各大銀行采訪獲知，雖目前并未收到人行重慶營(yíng)業(yè)部關(guān)于提高商業(yè)地產(chǎn)首付的利率上浮的文件，但大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)此已有了準(zhǔn)備。
在隨機(jī)采訪中記者了解到，家住渝中區(qū)的陳女士近日購(gòu)買商鋪就遇到了“意外”。以前一直是向銀行貸款6成（按要求商業(yè)用房個(gè)貸只能是5成）的她，這次銀行方面卻只貸總房款的4成，多貸0.1也不行。
“銀行個(gè)貸‘漲水’一是將直接導(dǎo)致購(gòu)買力下降，二是將給商業(yè)地產(chǎn)的銷售雪上加霜，由此極有可能使開發(fā)商降低單價(jià)，甩賣商鋪。購(gòu)買力的下降和價(jià)格的下降考驗(yàn)的是開發(fā)商的心理壓力和資金實(shí)力。開發(fā)商優(yōu)勝劣汰的洗牌進(jìn)程將加劇”。南方集團(tuán)副總裁邱朝禮分析認(rèn)為。
與邱觀點(diǎn)不太一致的人行重慶營(yíng)業(yè)部一負(fù)責(zé)人稱，從短期來看是這樣，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，個(gè)貸提高門檻將刺激空置商業(yè)用房的消費(fèi)。同時(shí)，單價(jià)將很快上升。因?yàn)閭�(gè)貸提高門檻的背后，銀行對(duì)開發(fā)商的待建和在建項(xiàng)目貸款都收緊了。由此一來，今后上市的商業(yè)用房量將下降，產(chǎn)品供給下降，給單價(jià)上揚(yáng)埋下了伏筆。
事實(shí)上，商業(yè)用房個(gè)貸“漲水”打亂了開發(fā)商的原計(jì)劃，一些原本計(jì)劃銷售的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商在“有價(jià)無(wú)市”的狀況下，更多是把銷售變成了“出租”，或采用購(gòu)房者承擔(dān)最大風(fēng)險(xiǎn)的“返租銷售”策略。在開發(fā)商看來，賣不了一個(gè)合理利潤(rùn)的價(jià)位，干脆自己裝修后出租或自己經(jīng)營(yíng)。對(duì)于目前大多數(shù)開發(fā)商都采用的“返租銷售”，開發(fā)商更是情有獨(dú)鐘。
商業(yè)用房個(gè)貸提高門檻后，購(gòu)房者到底該怎么辦——是持幣待購(gòu)？還是乘低吸納？顯然，不同的人有不同的答案。
記者個(gè)人認(rèn)為，在國(guó)家實(shí)施宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、國(guó)家五部委（發(fā)改委、商務(wù)部、建設(shè)部、國(guó)土資源部、銀監(jiān)會(huì)）徹查商業(yè)銀行投資規(guī)模的大背景下，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的購(gòu)房者應(yīng)加強(qiáng)中、長(zhǎng)期投資概念。而實(shí)力欠缺的購(gòu)房者，則應(yīng)擇機(jī)出手，不宜盲目，因?yàn)槭袌?chǎng)反彈的時(shí)間無(wú)法明確。
為何拿購(gòu)房者降溫？
不管此次人行重慶營(yíng)業(yè)部的商業(yè)用房個(gè)貸提高門檻是出于自身資金安全著想，還是通過個(gè)貸提高門檻借機(jī)為商業(yè)地產(chǎn)“降溫”，或者二者兼而有之。但業(yè)內(nèi)的明眼人士還是看出了門道——此前銀行方面稱主要是直接向開發(fā)商“降溫”，但這次銀行方面卻欲通過市場(chǎng)購(gòu)買力的考驗(yàn)，間接的向開發(fā)商擺明商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)驟增的事實(shí)。
這樣一來，精明的開發(fā)商才感覺到了問題的嚴(yán)重性，以前要求開發(fā)商自有資金比例達(dá)到一定比例的要求，對(duì)一些善于鉆營(yíng)的開發(fā)商來說是很易解決的問題。現(xiàn)在銀行方面改變策略，向開發(fā)商的“下游”截流，這無(wú)疑于開發(fā)商的“上游”少了“泄洪”的市場(chǎng)。如此一來，開發(fā)商在項(xiàng)目開工之初就會(huì)感覺到風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目是否要繼續(xù)，是否要新開工項(xiàng)目，開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面有了更強(qiáng)的掌控力。
事實(shí)上，銀行方面也不愿已在建項(xiàng)目因各方面原因停建，因?yàn)椋验_工項(xiàng)目里面已經(jīng)有了銀行的錢。而面對(duì)于未開工的新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，銀行方面的態(tài)度是慎之又慎，以至于市面上有了“停止商鋪按揭貸款”的流言。
一銀行界人士稱，直接向購(gòu)房者“降溫”至少有兩大利好。一是向購(gòu)房者表明，商業(yè)地產(chǎn)的空置率高，投資回報(bào)將受一定的影響。二，銀行方面不鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)貸款，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金銀行將很難批準(zhǔn)或無(wú)法保證。目前深圳某開發(fā)商就碰到了這樣的事例：當(dāng)把一個(gè)純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)到銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行明確予以回絕。后來，開發(fā)商將用地性質(zhì)改為集酒店、住宅、商場(chǎng)等綜合性用地后，銀行的態(tài)度來了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎。
此外，人行重慶營(yíng)業(yè)部此次針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)房者投資激情的“降溫”，與銀監(jiān)會(huì)今年6月出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引>>（征求意見稿）不無(wú)關(guān)系，該文件曾明確要求對(duì)商業(yè)地產(chǎn)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)加防范的條文
特約編輯:振強(qiáng)
