年初討論房價上漲還是下跌，到年中有了定論。北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布了上半年樓市大盤走勢，用數(shù)據(jù)顯示樓市的真實情況。

　　歷史上北京住宅市場從1998年開始穩(wěn)步上升，除了2001年下半年有小幅調(diào)整外，至今仍保持供銷兩旺的局面。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的官方數(shù)據(jù)，2004年一季度，北京市 預(yù)售商品房銷售金額近279億元，盡管相對于上一季度的320億元下降了12.8％，但相比去年同季度的126億元仍然上漲了121.4％。

　　今年宏觀政策走向趨于緊縮，對大盤上揚有一定影響，從短期看土地供應(yīng)政策規(guī)范的出臺導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張，對于場內(nèi)力量是利空消息，那么短期內(nèi)旺盛的需求導(dǎo)致了樓市熱銷。而從中長期看，由于首都優(yōu)越的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地位吸引眾多人氣商機，加上奧運利好消息的促進(jìn)，可以說行情依舊看好。

　　對于目前樓價的上升，應(yīng)從兩方面來看。北京樓盤開發(fā)方向是自二三環(huán)向周邊放射性擴散，隨著外延的擴張，城區(qū)內(nèi)開發(fā)樓盤漸漸減少，新盤會逐漸登上前臺。另一方面由于設(shè)計理念升級和物業(yè)價格成本的走高，對樓盤配套設(shè)施要求愈加完善，誠信規(guī)范的操作已是必然趨勢。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2004年一季度，朝陽區(qū)商品房預(yù)售金額86億元，雖然相比去年同期的40億元增長115%，但是相比上一季度卻下降18.9%；石景山區(qū)今年一季度銷售金額為4.7億元，相比去年同期的1.7億元，同比增長176%，相比上一季度，增長達(dá)38%。雖然在絕對數(shù)量與規(guī)模上石景山處于下風(fēng)，但是其強勁的增長勢頭和良好的發(fā)展前景令人耳目一新，成為京城樓市發(fā)展的黑馬板塊，吸引了眾多關(guān)注的目光。以東西部的幾大熱銷樓盤為例，可以發(fā)現(xiàn)幾種現(xiàn)象。東部板塊集體走強，主要項目紛紛放量，銷售業(yè)績的攀升必然帶動大盤指數(shù)止跌反彈。

　　朝陽、海淀、石景山三區(qū)銷售走勢

　　縱觀今年1至5月朝陽區(qū)預(yù)售商品房的動態(tài)走勢，月銷售數(shù)字分別為23.9億，39.7億，22.8億，44.8億，49.2億。大盤在歷經(jīng)了2月的沖高回落后觸底反彈，并繼續(xù)沖高，1至5月絕對增長比已達(dá)105.9%。

　　現(xiàn)象一：大盤沖新高，個案銷售勢頭強勁增長

　　代表項目：廬峰公寓二期

　　在石景山區(qū)強勁的長期發(fā)展勢頭推動下，一反朝陽、海淀等主要板塊一季度下跌的慣例，成為區(qū)域新亮點。石景山銷售狀元廬峰公寓今年也乘勢實現(xiàn)銷售業(yè)績的飛躍，2004年1至5月銷售金額分別為1642萬，4715萬，6649萬，10711萬，13754萬，絕對增長率已達(dá)737.6%，是京城樓市殺出的一匹黑馬。

　　現(xiàn)象二：大盤波動，個案銷售先抑后揚朝陽區(qū)2003年一季度至2004年一季度銷售金額對比分析表

　　代表項目：金地國際

　　金地國際花園于2002年末投入市場，相對于良好的認(rèn)購情況來說，換簽情況不甚理想。經(jīng)過2003年的全面調(diào)整，從今年2月開始漸入佳境，月銷售金額也由年初的9000余萬上漲到1.5億元。

　　現(xiàn)象三：大盤波動，銷售走勢平穩(wěn)

　　代表項目：山水文園

　　以朝陽區(qū)山水文園9號樓項目為例，自開盤以來銷售穩(wěn)定，從2004年3月15日起至6月中旬的銷售數(shù)據(jù)分別為2061萬，4875萬，3833萬，2679萬，成熟高檔人文居住區(qū)理念以及強調(diào)純住宅功能的鮮明定位是其戰(zhàn)略思路。

　　現(xiàn)象四：大盤波動，個案銷售低開高走

　　海淀區(qū)2004年1至5月的預(yù)售商品房銷售金額分別為15.6億，21.7億，32.7億，35.8億，27.9億。大盤總體走高，至5月有小幅回落，銷售金額絕對增長比率為77.7%,總體勢頭仍然強勁。

　　代表項目：世紀(jì)城

　　以中檔住宅為主的世紀(jì)城力推大戶型，始終堅持樓盤封頂才銷售的原則，保證樣板間與售房品質(zhì)的一致性，盡管一直保持低調(diào)，然而出色的銷售狀況使得世紀(jì)城穩(wěn)居今年季度銷售金額第一的位置，2002、2003兩年銷售金額分別為27個億和36個億，而今年僅前四個月就已超過24個億，預(yù)計全年的銷售金額將達(dá)到40億元以上。

　　現(xiàn)象五：大盤波動，個案銷售高開高走

　　代表項目：遠(yuǎn)洋山水一期

　　自2004年5月項目開盤以來，兩個月的銷售額分別為9193萬、9759萬，高開高走，遠(yuǎn)洋山水品質(zhì)保證和綜合品牌效應(yīng)是重要因素之一。 

　　(作者：楊曉  )

　　
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