土地供應(yīng)短時(shí)間減少
8月31日是清理協(xié)議出讓土地最后的期限，大限將至，令得幾家歡樂(lè)幾家愁。屆時(shí)，積習(xí)已久的協(xié)議土地出讓方式將會(huì)淡出歷史視野，取而代之的是招投標(biāo)的土地出讓方式。面對(duì)土地政策的這一歷史性變革，北京的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)極大的震撼。
對(duì)市場(chǎng)的影響 土地
市場(chǎng)將更加有序
今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全認(rèn)為，北京市對(duì)于土地的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)更加有序，是土地市場(chǎng)走向規(guī)范的重要標(biāo)志，同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走向成熟的重要標(biāo)志。在外地，很多地方已經(jīng)實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)了，而北京，由于其具有比較復(fù)雜的背景，遲遲沒(méi)有完成�，F(xiàn)在政府出臺(tái)政策將會(huì)讓北京土地市場(chǎng)步入正軌。
土地供應(yīng)短時(shí)間減少，不會(huì)大幅變動(dòng)
由于政府對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在大限前后，土地市場(chǎng)的供應(yīng)量將會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)減少。這在上半年已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)了，新盤(pán)放量已經(jīng)開(kāi)始減少。華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理李忠先生認(rèn)為，雖然土地供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)有所減少，但是不會(huì)影響整個(gè)土地市場(chǎng)的狀況，暫時(shí)不會(huì)引起需求的大幅度欠缺。雖然放量少了，但是土地存量更大，所以不會(huì)影響太大。政府只是對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和管理，控制了土地供應(yīng)的總渠道，敦促開(kāi)發(fā)商以正當(dāng)?shù)氖侄文玫�，不要想太多的歪門(mén)邪道，并不是要減少土地的供應(yīng)。
二手土地尋求接盤(pán)
就像很多業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，協(xié)議出讓土地的方式將市面上的房地產(chǎn)商分為兩類：一類是有土地卻沒(méi)有資金實(shí)力的“大地主”；一類是有開(kāi)發(fā)實(shí)力卻取地?zé)o門(mén)的“資本家”。以前手中有地就等于握著個(gè)金蛋，可是大限一到，金蛋立馬變成石頭。幾個(gè)月來(lái)，二手土地信息漫天飛，項(xiàng)目公司心急火燎地找下家。
過(guò)去一些企業(yè)沒(méi)有資金，但憑借種種關(guān)系拿到了土地，這些企業(yè)自己不進(jìn)行開(kāi)發(fā)，多是希望轉(zhuǎn)讓手中的土地，通過(guò)土地差價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)暴利�，F(xiàn)在主管部門(mén)要求在8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，這些企業(yè)手中的土地屆時(shí)不處理完畢的話，就會(huì)成為“過(guò)期糧票”。這些企業(yè)為了保住自己的收益，近期肯定會(huì)急著將手中的土地出手。
掛牌地塊短時(shí)間將為人爭(zhēng)搶
一邊是一些開(kāi)發(fā)商急著吐地，一邊是一些沒(méi)地的開(kāi)發(fā)商急著買(mǎi)地。隨著政策的制定和執(zhí)行，從2002年11號(hào)令出臺(tái)以來(lái)，同年成立的北京市土地整理儲(chǔ)備中心北京市土地交易市場(chǎng)就開(kāi)始有地塊掛牌進(jìn)行公開(kāi)出讓。但直到2003年年底，這些掛牌的地塊一般都無(wú)人問(wèn)津，無(wú)人競(jìng)價(jià)拿地。這種情況隨著4號(hào)令的出臺(tái)而改變。隨著4號(hào)令的出臺(tái)，北京市土地交易市場(chǎng)掛牌的地塊在短時(shí)間內(nèi)被人掙搶。如2004年4月9日，北京市廣渠路15號(hào)地區(qū)公建配套設(shè)施用地，由北京市首都城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以18.2億元競(jìng)得；2004年4月13日，豐臺(tái)區(qū)“菜戶營(yíng)西街117號(hào)住宅及配套”項(xiàng)目用地由順馳置地(北京)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以5.12億元競(jìng)得；2004年4月13日，“懷柔區(qū)山天家園住宅項(xiàng)目”用地由北京山天置業(yè)有限公司以4.84億元競(jìng)得。2004年5月，CBD1號(hào)地競(jìng)拍，最終由SOHO中國(guó)有限公司以7.14億元競(jìng)得。2004年6月28日，順義區(qū)“小東莊拆遷改造項(xiàng)目”以3.45億元由北京順義區(qū)建筑工程公司、北京金瑞房地產(chǎn)公司及北京京漢房地產(chǎn)公司三家聯(lián)合獲得。
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，他們公司下半年的任務(wù)就是把錢(qián)全部換成地。據(jù)傳北京有80％的土地過(guò)不了這個(gè)限，這時(shí)候就要多儲(chǔ)備合法的土地。
在這些地塊的交易中，幾乎每塊掛牌的地塊都是高出底價(jià)很多成交的。土地政策的變化讓很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注土地公開(kāi)交易市場(chǎng)。
對(duì)地價(jià)的影響 地價(jià)暫時(shí)有上升，但不會(huì)上升太多
土地大限期將至，很多人認(rèn)為采用招投標(biāo)后地價(jià)會(huì)上漲。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題李忠認(rèn)為，地價(jià)并不一定會(huì)上漲。因?yàn)椴扇f(xié)議出讓的土地大多是生地，生地上就包含著拆遷的費(fèi)用。如果是開(kāi)發(fā)商自己來(lái)拆遷的話，費(fèi)用相當(dāng)高。他舉了個(gè)例子，以前的四合院拆一套60萬(wàn)元，現(xiàn)在拆遷戶直接就要360萬(wàn)，所以很多開(kāi)發(fā)商一提起拆遷頭就大。而政府放的地多是七通一平的，因?yàn)檎疬w畢竟有一些優(yōu)勢(shì)，對(duì)于拆遷中的“釘子戶”就有一定的制約作用。雖然政府拍賣(mài)時(shí)包含了運(yùn)作的費(fèi)用，但是相較于拆遷中的費(fèi)用，差距并不是很大。在土地拍賣(mài)初期，由于市場(chǎng)上還比較幼稚，可能會(huì)高出底價(jià)比較多，可是隨著招投標(biāo)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，招投標(biāo)也會(huì)洗去鉛華，更加符合市場(chǎng)的價(jià)格。因此，他認(rèn)為政府對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控，從一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期看，對(duì)地價(jià)不會(huì)有太大的影響。
對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響 本地開(kāi)發(fā)商：靠“關(guān)系”者淡出，具有實(shí)力者顯現(xiàn)
以前，所謂的本地開(kāi)發(fā)商與外地開(kāi)發(fā)商的分別就是本地開(kāi)發(fā)商有開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，這個(gè)優(yōu)勢(shì)不是資金，也不是自身實(shí)力，而是“關(guān)系”。有關(guān)系的開(kāi)發(fā)商就能順利拿到地，而沒(méi)“關(guān)系”的開(kāi)發(fā)商干著急沒(méi)辦法。這道“關(guān)系檻”給一批雖然有實(shí)力，但是無(wú)“關(guān)系”的人造成不小的障礙。政府堵上協(xié)議出讓的口子后，那些掌握“關(guān)系”的失去了效力，將逐漸淡出市場(chǎng)。
外地開(kāi)發(fā)商：進(jìn)京門(mén)檻撤銷(xiāo)，積極開(kāi)拓北京市場(chǎng)
大限之后要獲得土地，不論是外地還是本地開(kāi)發(fā)商，途徑只有一條，就是要采取招投標(biāo)的方式。這樣一來(lái)，橫在外地開(kāi)發(fā)商前面的門(mén)檻撤除了，外地開(kāi)發(fā)商與本地開(kāi)發(fā)商站在了同一起跑線上。新加坡三大上市房地產(chǎn)公司之一的吉寶置業(yè)也在望京開(kāi)發(fā)高檔公寓等等，這一切都預(yù)示著新一輪的圈地?zé)岢闭诨馃嵘涎�，只不過(guò)此“圈地”非“彼圈地”而已。
對(duì)市場(chǎng)格局的影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨洗牌
8月31日的土地大限，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局將產(chǎn)生很大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨洗牌。潘石屹認(rèn)為，如果要嚴(yán)格執(zhí)行中央政府的文件，8月31日對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)一定是一個(gè)大洗牌的日子。8月31日大限之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化將由一些具體的事件表現(xiàn)出來(lái)，比如一批房地產(chǎn)發(fā)展商、一批項(xiàng)目將會(huì)垮掉。垮掉的不是哪種類型的房地產(chǎn)發(fā)展商，而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產(chǎn)發(fā)展商。無(wú)論它是什么類型，無(wú)論它是大還是小，都會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)公司的優(yōu)化組合現(xiàn)象。李忠認(rèn)為，大限讓房地產(chǎn)企業(yè)處于轉(zhuǎn)型期中，那些能夠適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，將會(huì)得到更大的發(fā)展；無(wú)法適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。
一些擔(dān)憂 資金瓶頸與立項(xiàng)困難
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有些業(yè)內(nèi)人士提出一些擔(dān)憂，依照目前的情況，在北京一宗土地在批地時(shí)，三四個(gè)月拿不到土地證的情況普遍。今年8月31日前，北京土地儲(chǔ)備中心將無(wú)法辦完已經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議出讓土地手續(xù)。屆時(shí)，大約要有1000余萬(wàn)公頃的土地將按規(guī)定由土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)。按現(xiàn)有的情況計(jì)算，土地儲(chǔ)備中心大約要拿出1000多億元人民幣用于收購(gòu)?fù)恋兀瑢?duì)政府將是一大難題。另外，至大限之期，將有很多企業(yè)會(huì)因非資金因素而無(wú)法獲得土地。
有業(yè)內(nèi)人士提出，國(guó)家從保護(hù)土地資源方面進(jìn)行土地政策的調(diào)整是正確的。但作為基礎(chǔ)性資源，土地資源牽涉面很大，影響廣泛。如果僅以單一的反腐角度出臺(tái)土地政策，在執(zhí)行力發(fā)生問(wèn)題時(shí)，有可能引發(fā)政策上的漏洞，產(chǎn)生新的腐敗。但是李忠對(duì)這一問(wèn)題比較樂(lè)觀，他認(rèn)為，任何一項(xiàng)政策的出臺(tái)都難免有漏洞，可是政府一旦發(fā)現(xiàn)漏洞，就會(huì)不斷修補(bǔ)漏洞，直到漏洞消失。
特約編輯：宋廣偉
