觀點(diǎn)
青島市南鐘聲法律服務(wù)所的王學(xué)合律師：
房屋拍賣屬于房屋買賣的一種，根據(jù)國家有關(guān)房屋銷售的法律規(guī)定，在買賣雙方無特殊約定的情況下，雙方應(yīng)按實(shí)際建筑面積結(jié)算。我國《拍賣法》第40條規(guī)定：“買受人未能按照約定取得拍賣標(biāo)的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔(dān)違約責(zé)任�！薄杜馁u法》第61條規(guī)定：“拍賣人、委托人違反本法第18條第二款、第27條的規(guī)定，未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償�！�
因此，要求青島公信拍賣有限責(zé)任公司應(yīng)該按照房屋實(shí)際建筑面積106.32平方米結(jié)算退還差價(jià)款15255.42元。萬潤律師事務(wù)所律師唐儉：
此案不存在退還面積差價(jià)的問題。理由如下：一、拍賣是特殊的買賣，拍賣時(shí)的面積即使不準(zhǔn)確，但以雙方認(rèn)可的面積為準(zhǔn)，不做調(diào)整。拍賣房屋及其他情況，都是確定的，對(duì)于實(shí)際面積與標(biāo)注面積并不完全一致，且只能以此面積為準(zhǔn)，不能調(diào)整，也是確定的。競(jìng)買人在對(duì)相關(guān)情況完全了解，并愿意承擔(dān)其中的風(fēng)險(xiǎn)（這種風(fēng)險(xiǎn)與委托人、拍賣人的風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)等的）的前提下，才進(jìn)入拍賣現(xiàn)場(chǎng)。在拍賣現(xiàn)場(chǎng)只是在雙方對(duì)房屋的面積確定為標(biāo)注面積的情況下，對(duì)價(jià)款的要約和承諾，所以，不存在面積在拍賣當(dāng)時(shí)不確定，而以房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)多退少補(bǔ)的問題。二、以房產(chǎn)證確定面積為準(zhǔn)補(bǔ)償差價(jià)，對(duì)于您購買的房屋不適用，這不僅因?yàn)樯鲜龅睦碛�，還因?yàn)椋?）您所買的房屋是以特殊的拍賣形式進(jìn)行的，且這種形式是你購買的房屋的惟一合法的形式，在這種形式下，不容許部分面積是拍賣的，部分面積協(xié)商（即以拍賣成交價(jià)協(xié)商補(bǔ)償差額面積），否則是不合法的。（2）不同的要約內(nèi)容，會(huì)有不同的成交結(jié)果，您以當(dāng)時(shí)的要約內(nèi)容成交，卻要得到與要約不一致的結(jié)果，這既不合法也不合理。當(dāng)房屋進(jìn)入拍賣之前，出于標(biāo)注面積與房產(chǎn)證確定的面積可能存在差異，這種風(fēng)險(xiǎn)影響到競(jìng)買人是否參與競(jìng)買的決策，當(dāng)面積是確定的情況下，沒有此方面的風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)買的人數(shù)、成交價(jià)格、甚至買受人都可能是不一樣的的情形。也就是說不同要約內(nèi)容，會(huì)有不同的成交結(jié)果。而《特別規(guī)定》第二條中規(guī)定：房屋的面積以房產(chǎn)證中所標(biāo)注的面積為準(zhǔn)，無房產(chǎn)證的房屋面積以房屋面積以拍品目錄標(biāo)注面積及實(shí)地看樣為準(zhǔn)，要約的內(nèi)容是十分清楚的，所以不可能在拍賣成交之后，再改變要約內(nèi)容，這樣做既不合法，對(duì)他人也不公平。韓先生的母親張女士
我們是第一次參加拍賣，沒有經(jīng)驗(yàn)，遇到這樣的事情，確實(shí)有點(diǎn)慌，但我咨詢了幾位法律界人士，他們都說我打官司能贏。有一個(gè)律師甚至這樣對(duì)我說：“這樣的官司不贏，以后就不用再打官司了”。
我去找有關(guān)責(zé)任部門，他們都拿歪理來糊弄我；工作失誤我能理解，但你拿歪理糊弄人就不對(duì)了，這不明擺著是欺騙么，我的感覺就是受騙上當(dāng)了。
其實(shí)我們也不想打官司，因?yàn)檫@樣勞民傷財(cái)，耗費(fèi)精力。但現(xiàn)在，我們只好拿起法律維護(hù)自己的尊嚴(yán)。我們還希望能給老百姓提個(gè)醒，希望他們以后不要上當(dāng)受騙。
張女士還說，他們一家對(duì)勝訴很有信心，表示即便一審得不到支持，也會(huì)上訴。中國海洋大學(xué)法學(xué)院肖鵬教授：
按合同買房，如果標(biāo)的不合格，追究責(zé)任，并應(yīng)當(dāng)賠償。就是按照公平原則，也應(yīng)該賠償。
思考
拍賣房標(biāo)注的面積與實(shí)際面積出現(xiàn)不符的現(xiàn)象，差價(jià)該不該退還？這實(shí)在是個(gè)不能不引起人們興趣的問題。雖然公說公有理，婆說婆有理。但它的現(xiàn)實(shí)意義不容低估。因?yàn)樗┞冻龅膯栴}，值得當(dāng)事雙方、法律工作者，乃至全社會(huì)思考。
韓先生通過訴諸法律的手段來維護(hù)自己合法的權(quán)益，無疑是明智并且值得肯定的。因?yàn)椴还芩麆僭V與否，此案都會(huì)對(duì)規(guī)范市場(chǎng)行為，提高市民學(xué)法用法意識(shí)，乃至給法治社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展帶來積極的意義。
值得關(guān)注的還有雙方的各執(zhí)一詞，他們無論從民法還是從《拍賣法》的角度來解釋自己行為的合理性與合法性，這在客觀上都能起到開闊我們的法律視野，豐富我們的法律知識(shí)，培養(yǎng)我們的法律意識(shí)的作用。民法上的違約責(zé)任，特別法的特別規(guī)定，都會(huì)促使我們?cè)谟龅絾栴}的時(shí)候能夠全面思考，做到依法辦事。
我們將關(guān)注此案的進(jìn)展，希望能夠看到一個(gè)合法又合理的結(jié)局。與此同時(shí)也衷心地希望廣大市民在以后的生活中能夠拿起法律武器冷靜思考，依法辦事。記者祁文利實(shí)習(xí)生周立峰
