成都市政府把城市擴張所需的新增土地、舊城改造置換出的土地均納入政府管理之列，委托土地行政主管部門統(tǒng)一管理征用土地行為，使土地供應形成“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的良性循環(huán)局面，使國有土地牢牢掌握在政府手中，通過“陽光土地政策”將土地級差、土地增值及土地的隱性收入等都用于城市建 設，實現(xiàn)土地收益的最大化。

　　“陽光土地政策”

　　12月11日，成都市國土局拍賣中心拍賣4塊地，受到熱烈追捧。在36家開發(fā)商的激烈角逐中，4塊地一共拍出4.3億元的高價。

　　與以往不同的是，這4塊地是政府廉租住房用地，以往都是由市屬國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨享的特權空間，現(xiàn)在成都市政府將其市場化：政府公布最高采購價，參與建設者則公開競價，價高者得。

　　據(jù)介紹，今年成都的房地產(chǎn)銷售額取得了全國第三的好成績。其中97％以上賣給了個人消費者。成都置信等房地產(chǎn)商還大舉向上海、綿陽進軍，搶占外地房地產(chǎn)商由于資金鏈吃緊而空出來的市場。

　　成都地產(chǎn)逆勢上行與其土地改革措施息息相關。

　　與其它城市“賣土地”的經(jīng)營城市策略完全不一樣，成都市認為，城市最重要的資源是土地，它是城市的依托，但土地本身并不意味著價值，重要的是政府通過市場無形的手，與自己手中的權力這只有形的手配合，提供合適環(huán)境影響著土地的價值，這才是政府經(jīng)營城市的正確途徑。

　　成都市主管城建和國土的副市長孫平認為，在經(jīng)營城市中，政府要做的，只是創(chuàng)造和提供公平競爭的環(huán)境，這與計劃經(jīng)濟完全不一樣。而政府經(jīng)營城市的目的一定不是為了賺錢，而是為了向市民提供更多的公眾產(chǎn)品，讓城市更人性化，讓市民生活水平提高更快。

　　早在兩年前，《成都市政府關于加快成都市投資體制改革的決定》就規(guī)定，市國土局土地儲備中心壟斷一級市場，設立6億元土地收購儲備專項資金，建立土地信息發(fā)布制度，在把土地投入市場前，對土地進行適度開發(fā)，負責向銀行貸款進行所有的拆遷，負責向拆遷戶進行補償，保證拿給二級市場的是“七通一平”到位、環(huán)境綠化美化的凈地、熟地。2002年，成都市成立了市土地儲備管理委員會，首任主任是時任市長的李春城。土地收益則由市與區(qū)按6∶4比例分成。

　　而二級市場則在公開拍賣的基礎上，進行規(guī)范盤活。以前，市屬4家房地產(chǎn)企業(yè)和各城區(qū)政府，都有征地權，“從去年起，市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)和各區(qū)都不再能直接拿到土地了，要想拿土地，找市場要去。所有的企業(yè)應該一視同仁，公平競爭�！睂O平認為。

　　成都市政府把城市擴張所需的新增土地、舊城改造置換出的土地均納入政府管理之列，委托土地行政主管部門統(tǒng)一管理征用土地行為，使土地供應形成“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的良性循環(huán)局面，使國有土地牢牢掌握在政府手中，通過“陽光土地政策”將土地級差、土地增值及土地的隱性收入等都用于城市建設，實現(xiàn)土地收益的最大化。據(jù)孫平稱，過去平均每畝土地價格僅10萬～20萬元，現(xiàn)在已經(jīng)翻了一番，土地收益由過去的幾個億變成了幾十億元。他認為，土地價格最大化，不僅把農(nóng)民安置費解決了，把城市基礎設施建設資金缺口解決了，而且也解決了土地資源的生存問題。

　　同時政府又規(guī)定，所有政府機構以及有政府背景的機構，均不得介入房地產(chǎn)。

　　2002年3月，成都著名的春熙路改造中，有10.75畝土地拆遷，開發(fā)商提出了土地儲備金、規(guī)費減免等許多條件，開列了一長串開發(fā)成本清單，政府難以接受。后來政府改由市土地儲備中心通過銀行貸款開發(fā)，然后按城市規(guī)劃要求提出的規(guī)劃條件，將拆出的土地進行公開拍賣，平均每畝地價達到1400萬元，最高賣到1520萬元，這次拍賣吸引了18家房地產(chǎn)企業(yè)參拍。土地儲備中心還清了銀行貸款本息，補償了拆遷安置費用后，不僅沒有虧損，還凈賺了3000多萬元，政府少支出2000多萬元。由此政府放言，成都現(xiàn)還有舊城529萬平方米需要改造，至少需要投入200億元，如果用好存量土地，通過土地收益，政府就可少花錢甚至不花錢。

　　副市長孫平坦言：“如果政府圖省事，像以往那樣把舊城拆遷什么的全部拿給企業(yè)，企業(yè)出于盈利沖動，一定會想方設法克扣拆遷戶的利益，從而造成拆遷中的種種不公平行為，甚至違法行為。我經(jīng)常說，要像愛護我們的眼睛一樣愛護成都房地產(chǎn)市場。該管的沒管住，會導致資源浪費；不該管的非要管，會導致權力尋租�！�

　　“五大花園”的教訓

　　成都市由市政府機構壟斷一級市場和負責拆遷，是從自己和其他城市的經(jīng)驗教訓中得出的。

　　孫平毫不諱言，成都房地產(chǎn)在成長過程中是走過彎路的。建設于上世紀90年代初的“五大花園”，就成了孫平的一個心病。當初五大花園開發(fā)熱讓人來不及挑剔小區(qū)的配套設施，許多剛剛修建好的樓盤就被一搶而光，于是原本用來搞公建或配套建設的地皮被占用來開發(fā)成一幢幢密密麻麻的商住樓、商品房，等大家反應過來時，住在這里的人上學難，買菜難，用水難，用電難……釀成的許多苦果已無法改變。孫平非常痛心地說，由于當初規(guī)劃滯后，五大花園已成為成都居住和生活困難的典型。現(xiàn)在政府不得不重新規(guī)劃和建設與之相適應的學校、醫(yī)院、超市、商場、運動場、農(nóng)貿(mào)市場等�！爱敵踅ㄔO五大花園的收益加起來不會超過5000萬元，但是現(xiàn)在如果要把它改造成為中心城的標準至少要投入5億元以上�！�

　　孫平介紹說：“去年我查了一下，10年前畫的紅線都還有，拆遷企業(yè)因為資金問題一直沒動。我現(xiàn)在許多精力都被牽扯到處理那些遺留問題中去了�！�

　　權力部門尋租空間被革掉了，政府的收益多了，老百姓的付出卻少了。兩年來，成都市土地儲備中心從金融機構融資90億元，投入資金40.7億元，收購儲備土地1.14萬畝，對各種成熟土地進行拍賣，實現(xiàn)儲備土地變現(xiàn)增值，今年1月～10月，成都市經(jīng)營土地總收入達到107.78億元，土地收益50.03億元。

　　據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在成都市對拆遷戶的補償相對全國其他地區(qū)是比較高的，這使成都市政府在舊城拆遷改造中實際貼了錢。“但是市民是我們的市民，如果你今天虧待他，以后他會報復你的。在這個問題上一定不能短視。不能拿市民的利益博取投資商的青睞�！�

　　低谷期政府出手救市

　　今年非典期間，全國房地產(chǎn)市場一片低迷，“121”文件嚴控房地產(chǎn)信貸。在此背景下，正是出自于對自己所在城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的信心，成都市政府卻出臺了兩項激勵政策，其一是政府出手向市場采購廉租用房，其二是市民買房，政府補給最高3％的現(xiàn)金補貼。

　　2003年9月30日，成都市政府《關于我市近期重大城建項目的實施意見》再次明確了成都向東向南發(fā)展的決策，并組建了成都興南投資公司、興東投資公司作為新區(qū)起步區(qū)域基礎設施建設項目的投融資主體，負責多渠道籌集資金開發(fā)新區(qū)。在未來5年內(nèi)，兩大新區(qū)起步區(qū)總投資將達到139億元，基本成為成都乃至中國西部基礎設施完善、經(jīng)濟、社會、生態(tài)平衡發(fā)展的現(xiàn)代化新區(qū)。

　　據(jù)統(tǒng)計，2002年成都全年國內(nèi)生產(chǎn)總值1663.2億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值16239元，龐大的消費能力和消費群的存在，是房地產(chǎn)市場的基礎。“這些措施取得了市場的信任，香港恒基集團、長江實業(yè)、嘉里集團等都明確表示愿意到成都來發(fā)展房地產(chǎn)。”

　　成都房地產(chǎn)企業(yè)中，林鳳集團的張涌正是以房地產(chǎn)起家，因收購安然在華“遺產(chǎn)”熱電廠一舉成名，名列《財富》雜志中國六大年輕富豪之一；成都另一地產(chǎn)巨頭成都置信在連續(xù)兩年獲房地產(chǎn)市場銷售冠軍之后，開始眼光向外，置信掌門人楊毫說：“現(xiàn)在因為信貸緊張，全國房地產(chǎn)正是低點，我們正好趁虛而入�！敝眯沤衲觊_盤的綿陽置信已成為綿陽最大的房地產(chǎn)樓盤，還斥資數(shù)億元進軍汽車，打造出了成都最大的汽車銷售網(wǎng)絡，并斥巨資與上海方面政府合作，聯(lián)手開發(fā)上海數(shù)千畝大盤。（康莊何忠平）