先驗房后交費再收房！青島明確新建商品房交付流程

青島日報社／觀海新聞11月13日訊 日前，《青島市新建商品住宅交付流程指導(dǎo)意見》正式印發(fā)。該文件中最大的亮點為明確了先驗房后交費再收房的商品房交房順序，并且要求建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。

《意見》中，對新建物業(yè)交付條件及流程、新建商品房交付條件及流程分別作了明確規(guī)定。在新建物業(yè)交付方面，明確了建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付流程為：移交資料—承接查驗—辦理交接手續(xù)，要求物業(yè)交付必須承接查驗，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)奠定了良好的管理基礎(chǔ)；在新建商品房交付方面，明確建設(shè)單位向買受人交付流程為：提前告知—現(xiàn)場準(zhǔn)備—公示資料—核實身份—查檢房屋—交接資料—結(jié)算面積費用—收取其他費用—辦理交接手續(xù)，并且還詳細(xì)明確了檢房的內(nèi)容及可以暫緩或拒收房屋的情形。

記者了解到，《意見》對購房人的利益實現(xiàn)了最大化保護(hù)，明確了什么樣的房子可以交、交什么、怎么交、出了問題怎么辦等購房群眾最關(guān)心的問題，并對房屋交付的條件、流程等進(jìn)行了全面梳理和改革。

首先明確了建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。所交付新建商品房的供水、供電、供暖、燃?xì)?、通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備均需要達(dá)到正常使用條件；其次是明確了先驗房后交費再收房的交房順序，避免了因先收后驗還是先驗后收規(guī)定不明而引發(fā)的各類糾紛；再次是明確了房屋查驗的具體內(nèi)容，至少包括對房屋門窗、陽臺、墻體、地面，衛(wèi)生間等方面的質(zhì)量檢查，以及房屋水、電、氣能否正常使用等，通過查驗內(nèi)容的細(xì)化，減少了房屋查驗環(huán)節(jié)行為的隨意性。

與此同時，《意見》明確了購房人有權(quán)暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買賣合同的場景，比如交付房屋套型與設(shè)計圖紙不一致、房屋實測面積超出商品房買賣合同約定的誤差范圍、建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃或設(shè)計等情況。

《意見》中還提到，建設(shè)單位與購房人辦理交房手續(xù)的同時，應(yīng)當(dāng)按商品房買賣合同約定，為購房人提供相關(guān)資料，協(xié)助購房人辦理新建房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。交付使用時，新建物業(yè)（商品房）存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。

據(jù)悉，該文件自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。（青島日報／觀海新聞記者 王冰潔）

附：

青島市新建商品住宅交付流程指導(dǎo)意見

一、總則

（一）為進(jìn)一步規(guī)范新建商品住宅交付行為，明確交付程序，減少交付糾紛，切實維護(hù)買賣當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《無障礙環(huán)境建設(shè)條例》、《商品房銷售管理辦法》、《山東省商品房銷售條例》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省建筑裝飾裝修管理辦法》、《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《山東省住宅專項維修資金管理辦法》、《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本指導(dǎo)意見。

（二）本指導(dǎo)意見所稱的新建商品住宅交付，指國有土地上新建居民住宅小區(qū)及商品房的交付，包括建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)新建居民住宅小區(qū)的交付、建設(shè)單位與買受人新建商品房的交付。

（三）本著平等、自愿、公平、誠實信用原則，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同及建設(shè)單位與買受人簽訂的商品房買賣合同是新建居民住宅小區(qū)及商品房交付及解決相關(guān)糾紛的依據(jù)。雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同應(yīng)審慎、全面，對合同示范文本未盡事宜可簽訂補充條款進(jìn)行約定，切實維護(hù)雙方的合法權(quán)益。

二、新建居民住宅小區(qū)交付條件及流程

（一）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付新建居民住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1．生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置；

2．雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

3．小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置；

4．在城市管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲嬃垦b置和用熱計量裝置；

5．電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

6．按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

7．小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

8．按照規(guī)劃要求完成項目紅線內(nèi)教育、文化、衛(wèi)生、人防、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

9．按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置及電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；

10．按照規(guī)劃設(shè)計要求新建小區(qū)完成無障礙設(shè)施建設(shè)，且與周邊已有無障礙設(shè)施相銜接，主要包括但不限于新建小區(qū)的出入口、道路、配套的休閑娛樂、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)、政務(wù)管理等公共場所出入口等重要部位滿足無障礙使用要求。

11．住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

12．法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

如分期建設(shè)的，在保證前期交付的買受人的基本生活條件前提下，最遲在最后一期交付時應(yīng)當(dāng)具備以上條件。

（二）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付新建居民住宅小區(qū)流程

1．移交資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于現(xiàn)場查驗20日前在物業(yè)主管部門、街道辦事處、業(yè)主代表監(jiān)督下向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，人防工程、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（3）房屋建筑附屬設(shè)施工程（供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、雨污水、景觀、道路等）竣工驗收備案資料、準(zhǔn)許使用文件或其他相關(guān)資料；

（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（5）業(yè)主名冊；

（6）承接查驗所必需的其他資料。

建設(shè)單位未能全部移交前款所列資料的，應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。

2．承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新建居民住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗。程序如下：

（1）確定物業(yè)承接查驗方案；

（2）移交有關(guān)圖紙資料；

（3）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（4）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

（5）確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果；

（6）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

3．辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交具備辦公條件的物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并辦理書面交接手續(xù)，完成新建居民住宅小區(qū)交付。

三、新建商品房交付條件及流程

（一）建設(shè)單位向買受人交付新建商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1．房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格，并取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》；完成消防驗收或備案；完成人民防空工程竣工驗收備案。

納入我市聯(lián)合驗收的項目，必須聯(lián)合驗收合格；

2．建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作；

3．供水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄐ拧拵ЬW(wǎng)絡(luò)和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備在市政配套到位的情況下均達(dá)到正常使用條件；

4．業(yè)主按規(guī)定已繳存房屋維修資金，未售出房屋建設(shè)單位已繳存首期維修資金；

5．按規(guī)定辦理了不動產(chǎn)首次登記；

6．法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（二）建設(shè)單位向買受人交付商品房流程

1．建設(shè)單位在商品房交付前，依商品房買賣合同約定的方式通知買受人關(guān)于交付商品房的時限和注意事項。

2．建設(shè)單位在交付商品房項目前，要規(guī)范設(shè)立總平面示意圖、房屋樓棟號標(biāo)識、行駛方向指引及提（警）示等的標(biāo)識標(biāo)牌，字跡、圖例應(yīng)清晰。分期交付的，交付工程與在建工程之間應(yīng)有明顯的、有效的隔離設(shè)施，不得合用內(nèi)部道路。

3．建設(shè)單位當(dāng)依據(jù)商品房買賣合同及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定于項目交付使用前五日內(nèi)在交房現(xiàn)場醒目位置公示以下資料，公示期限不得少于三十日。

商品房買賣合同約定及法律法規(guī)要求的開發(fā)項目各項驗收合格和投入使用的證明材料，其中申請了聯(lián)合驗收的項目，對已納入聯(lián)合驗收內(nèi)容的事項，可以僅公示聯(lián)合驗收意見書；

（2）涉及建設(shè)工程主要使用功能、結(jié)構(gòu)安全和可能對人體健康產(chǎn)生影響的重要建設(shè)工程材料的品牌、型號、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)廠家等信息；

（3）商品房面積實測繪報告（供業(yè)主本人持身份證查詢）；

（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗備案或交接情況；

建設(shè)單位受理處理商品房投訴的明確渠道及聯(lián)系方式；施工單位負(fù)責(zé)保修的工程人員聯(lián)系方式及保修渠道；

4．交付現(xiàn)場辦理流程如下：

（1）核實買受人身份：建設(shè)單位在向買受人交付商品房時，應(yīng)當(dāng)核驗買受人身份（包括多個買受人）；買受人本人因故不能親自到場而委托他人或其他組織代為辦理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)核驗買受人的書面委托、買受人及代理人雙方的身份證明；

查驗房屋狀況：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人或其委托的他人、其他組織現(xiàn)場按照合同約定的范圍、標(biāo)準(zhǔn)逐一查驗房屋狀況，查驗雙方應(yīng)當(dāng)對房屋交接查驗情況予以記錄。鼓勵建設(shè)單位提前組織買受人查驗房屋狀況，提前協(xié)商解決發(fā)現(xiàn)的問題。

房屋查驗應(yīng)至少包括以下范圍：房屋屋面、外墻（窗）、衛(wèi)生間等是否滲漏；房屋墻體、地面、頂棚等是否開裂；房屋地面是否空鼓超標(biāo)，房屋墻面抹灰、墻地磚鑲貼是否空鼓；房屋水、電、氣能否正常使用；買賣合同上注明的房屋設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符等。

（3）提供相關(guān)資料：建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定向買受人提供包括住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書在內(nèi)的商品住宅使用手冊、《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》、分戶驗收“一戶一檔”電子檔案及物業(yè)服務(wù)指南或手冊等。

建設(shè)單位對新建的商品住宅統(tǒng)一進(jìn)行裝飾裝修的，交付時還應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅裝飾裝修工程竣工圖、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測報告。

對納入建筑信息模型（BIM）技術(shù)推廣應(yīng)用范圍的房屋建筑工程，在交付紙質(zhì)資料的同時，應(yīng)當(dāng)提供數(shù)字版（BIM）住宅使用說明書。

（4）確認(rèn)房屋建筑面積及結(jié)算相關(guān)費用：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與買受人確認(rèn)房屋建筑面積，并依商品房買賣合同及補充協(xié)議約定結(jié)算實測與預(yù)測面積差異產(chǎn)生的費用；

收取按合同約定可以提前收取的費用；

辦理房屋交接手續(xù)。建設(shè)單位與買受人辦理完前述手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交房屋鑰匙，并簽收房屋交接單，完成商品房的交付。

5．商品房交付過程中存在以下情形的，買受人有權(quán)退房：

（1）交付房屋套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的；

（2）商品房銷售后，建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的；

（3）經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、重大設(shè)計變更未在法定時限內(nèi)書面通知買受人的；

（4）依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的；

（5）法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

6．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時依商品房買賣合同約定方式告知買受人真實情況和正在采取的措施，并保持與買受人的信息溝通。經(jīng)催告在三個月內(nèi)仍未交付的，買受人有權(quán)解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償由此給買受人造成的實際損失。買受人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。

7．建設(shè)單位與買受人辦理交房手續(xù)的同時，應(yīng)當(dāng)按商品房買賣合同約定，為買受人提供相關(guān)資料，協(xié)助買受人辦理新建房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

四、相關(guān)責(zé)任

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和房屋建筑面積；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、公共建筑的交付條件和期限及有關(guān)責(zé)任；經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施、公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的交納方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。此外，還應(yīng)當(dāng)對商品房保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。因新建居民住宅小區(qū)及商品房交付而產(chǎn)生的爭議由雙方協(xié)商或通過法律途徑解決。

交付使用的新建居民住宅小區(qū)及商品房存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。建設(shè)單位拒絕維修或者在合理期限內(nèi)拖延維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或買受人可以自行或者委托他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提前進(jìn)行風(fēng)險排查與評估，制定包含查驗整改、應(yīng)急預(yù)案、管理流程、投訴受理等內(nèi)容的交付工作方案，確保交付工作順利實施。

（四）新建居民住宅小區(qū)及商品房交付中，涉及工程質(zhì)量、規(guī)劃或設(shè)計變更、公建配套設(shè)施、園林、噪音、排污、消防設(shè)施、人防工程、物業(yè)管理、特種設(shè)備、停車場（庫）使用管理、廣告與合同內(nèi)容、稅收、收費等問題的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或買受人可向相應(yīng)的行政主管部門投訴或舉報。

五、附則

（一）其他預(yù)售房屋的交付流程，可參照本意見施行。

（二）本意見施行前已經(jīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同的新建居民住宅小區(qū)及商品房的交付行為，原則上按照合同約定執(zhí)行，也可由合同雙方商協(xié)一致后參照本意見執(zhí)行。本意見施行之日尚未簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同的新建居民住宅小區(qū)及商品房交付行為，按照本意見執(zhí)行。

（三）本指導(dǎo)意見自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。