觀象山｜青島"收入低、房價高"？其實不是你想的那樣

談及一座城市的吸引力，收入和房價是無論如何也繞不過去的兩個點。

偏偏在這兩個點上，對青島的議論也挺多——“收入低、房價高”似乎已成為很多人對青島的固有印象。

安居樂業(yè)，房子對中國人的意義不言而喻。情況果真如此嗎？在青島買房真的很難嗎？

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買房難不難，看“房價收入比”

先普及個概念——

“房價收入比”是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。房價收入比＝（商品住宅成交均價×城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積）／城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。這是衡量一個地區(qū)購房難易程度的通用指標(biāo)。

根據(jù)上海市社會科學(xué)界聯(lián)合會主管的上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年全國50城房價收入比報告》顯示，2019年，50城房價收入比均值為13．3，青島房價收入比為9．7，比13．3的均值低了27％，排在50城第41位，比上年下降10個位次——買房難度不僅遠遠低于一線城市，甚至排在很多三四線城市之后。

值得注意的是，榜單上，與青島同屬房價收入比“10區(qū)間”的還有不少熱度頗高的“網(wǎng)紅”城市，重慶、無錫兩城以10．1的房價收入比并列第34位，成都則以10．0的房價收入比位列第39位。而這些城市，在社會大眾的腦海中，普遍屬于房價不高，生活壓力較小的城市。

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都說青島房價高，高在哪？

這恐怕與青島特殊的地理環(huán)境有關(guān)。與全國很多海濱城市不同，青島的城市核心區(qū)依海而建。正所謂山海才是真正的“不動產(chǎn)”。在青島，嶗山、市南一帶的房價遠高于其他區(qū)域，高在這些稀缺的自然資源。再加上這些區(qū)域的拿地成本本身就高，又多以高端項目為主，從地價到產(chǎn)品都決定了區(qū)域房價“身價不凡”。

但，青島的房價不能被這些區(qū)域“代表”。

青島新聞網(wǎng)購房大數(shù)據(jù)顯示，市南、嶗山的成交量至少連續(xù)兩年排名末位，青島樓市的主戰(zhàn)場在西海岸、城陽、膠州、即墨。

那么這些青島主力成交區(qū)域的房價，放在全國水平來看真的高嗎？拿2019年GDP排名第八，有著九省通衢美譽的武漢來對比。

從區(qū)域均價列表可以看出，青島的高房價明顯是被嶗山、市南這兩個區(qū)域“代表”的，將這兩個“3字頭”去掉之后（剛才說了山海是稀缺資源，賣的是資源，不僅是房產(chǎn)），青島的平均房價是比武漢平均房價低的——青島14059元／平方米，武漢15588元／平方米。

而上文提到的，青島西海岸、城陽這兩大成交主力區(qū)域，價格僅位于這兩個城市房價中位。青島主力成交區(qū)域的房價，不算太高。

新房市場房價不算太高，那二手房市場呢？

中國房協(xié)最新公布的數(shù)據(jù)，青島3月份二手房掛牌價均價21698元／平方米，位列全國第15位；2019年，青島GDP全國排名第14位。房價和城市經(jīng)濟發(fā)展水平，可以說是相匹配的。

綜合新房二手房數(shù)據(jù)，我們可以看出，單純咬定青島房價高是不準確的，應(yīng)該說青島房價處于高低不均的狀況。

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都說青島收入低，低在哪？

青島收入確實低。根據(jù)智聯(lián)招聘公布的數(shù)據(jù)，2019年秋季全國38個主要城市的平均薪酬為8698元／月，青島為7762元／月，排在第28位。

青島收入低原因到底是什么？3月10日出版的《青島日報》刊登了一篇題為《根在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)》的文章，正面回應(yīng)了“青島為什么工資低”的問題。文章指出，工資不高，實質(zhì)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)老化問題，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重太大，引領(lǐng)性創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)太少、從業(yè)人員數(shù)量有限。

這很好理解。人才說到底是一類商品，人才的薪資就是人才的價格體現(xiàn)，而人才的價格自然是按照其價值，即給公司帶來的回報來確定的，不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，創(chuàng)造財富的能力可謂天壤之別，工資水平自然也是千差萬別。

以人均工資長期位居全國前三位的深圳為例，工資水平排名前列的金融業(yè)，公共管理、社會保障和社會組織，教育、衛(wèi)生和社會工作，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，就業(yè)總?cè)藬?shù)為61．4萬人，工資總額為1076億元。

青島上述五個行業(yè)就業(yè)總?cè)藬?shù)為42．9萬人，比深圳少了近20萬人，工資總額為486億元，不到深圳的一半。

從這組數(shù)據(jù)可以看出，青島在高收入行業(yè)的就業(yè)人數(shù)不多，對拉高全市工資水平的貢獻不大。

為了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，青島已經(jīng)有所作為。亮眼的“雙招雙引”加上“高端制造業(yè)＋人工智能”攻勢，就志在于此，期望通過引進具有創(chuàng)新引領(lǐng)性的新的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)品，使新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式在青島經(jīng)濟占比中快速提高。

成效如何？

統(tǒng)計數(shù)字顯示，2019年以來，通過一系列大動作，青島新產(chǎn)業(yè)新技術(shù)發(fā)展勢頭良好，全市規(guī)上裝備制造業(yè)增加值增長6．6％，規(guī)上戰(zhàn)略性新興制造業(yè)增加值增長4．6％，均高于規(guī)模以上工業(yè)增加值增速。從工業(yè)投資看，工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資增長24．0％，高技術(shù)制造業(yè)投資增長26．8％，分別高于全市投資增速2．4個和5．2個百分點。

新的產(chǎn)業(yè)承載起更多、更好的就業(yè)。2019年，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)目標(biāo)30萬人，實際新增就業(yè)75．1萬人，增長5．4％。

2019年，青島城鎮(zhèn)居民人均可支配收入54484元，增長7．2％，高于GDP增速0．7個百分點?！纯矗用袷杖朐鲩L速度“跑贏”了GDP增長速度。

這一收入在全國和山東省又是個什么水平呢？

2019年，全國、山東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為分別為42359元、42329元。青島城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全國、山東省高出約三成。

照此勢頭，青島收入低的狀況正在改變。

除了絕對值，房價的增速也是事關(guān)購房難易的關(guān)鍵指數(shù)。

回顧近20年的發(fā)展歷史，青島樓市基本處于穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，極少出現(xiàn)大起大落，而累計增幅在同類城市中也頗為“親民”。在國家統(tǒng)計局3月16日發(fā)布的《2020年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》中，青島的2月新建商品住宅銷售價格指數(shù)定基為139．1（2015年為100），在19個副省級以上城市中，僅排名第16位。

房價增速平緩，平均收入“上漲”，這一反一正之下，青島“房價收入比”（買房難易程度）將會進一步降低。

作者｜觀象山