重磅！現(xiàn)房銷售制度來了！開發(fā)商要慌了
這次政策是中國商品房制度的一次偉大跨越!即將影響千千萬萬個購房者。
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3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》。
不廢話，看重點。
1、實行海南本地居民購買多套住房的限購政策
對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
注意!常住居民家庭含夫妻雙方及未成年子女，2套就開始停售!這是海南全域限購政策的又一次強力升級。
2、鼓勵發(fā)展政策保障性質(zhì)的安居型商品住房
通過發(fā)展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省參照省外做法、結(jié)合海南實際，創(chuàng)新提出的住房類型。安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場化運作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的商品住房。
注意看官方表述“讓符合條件的本地居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價格購買一套住房，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)紅利”。
在探索化解一線城市的住房矛盾，提升居民幸福感和人才引進方面，海南邁出了重要一步。
3、改革商品住房預(yù)售制度，實行現(xiàn)房銷售!
自即日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
現(xiàn)房!現(xiàn)房!現(xiàn)房!這個開發(fā)商們視之噩夢紛紛抗拒，購房者千呼萬喚的政策終于來了!
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怎么評價海南的政策?
牛掰!無比的牛掰!
首先，海南太硬核了!
自疫情以來全國百城紛紛救市，涉及土地出讓金繳納方式和期限、放松預(yù)售條件、加大房地產(chǎn)業(yè)金融支持力度，不斷貸不抽貸、拓寬融資渠道等紓解開發(fā)企業(yè)資金壓力的各種政策。
注：圖片來源于億瀚智庫
更有加大購房補貼，調(diào)整公積金首付，公積金可以購買二套房以及引進人才名義變相放松限購等花式刺激樓市!
海南是疫情之后，首個，也是當前唯一一個反向升級調(diào)控的省份，而且是全省升級。
海南省自2018年4月22日實施“全域限購”政策以來，房地產(chǎn)調(diào)控如雷霆出擊。
2019年海南省全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%。
更關(guān)鍵的是：
2019年海南省全省生產(chǎn)總值增長5.8%,剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長6.3%。服務(wù)業(yè)比重提高0.9個百分點、對經(jīng)濟增長的貢獻達75%左右，十二個重點產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為67.3%。固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個百分點。
海南正以壯士斷腕的決心，戒掉房地產(chǎn)的癮。
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當然最最最最最有意義的是現(xiàn)房銷售!
海南是全國首個啟動現(xiàn)房銷售的省份，而且是在疫情籠罩下開發(fā)企業(yè)信心不足的當下，具有很強的示范效應(yīng)，也釋放著強烈的信號!
對于開發(fā)商：
現(xiàn)房銷售將是一次重大打擊。
房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的核心就是高周轉(zhuǎn)，比如2019年7000多億銷售額排名第一的碧桂園就是高周轉(zhuǎn)的典型代表。
預(yù)售制度下開工建設(shè)一般6個月可達到銷售條件，交房一般是3年，那就意味著現(xiàn)在3年才能達到銷售條件。開發(fā)商資金成本必然大大增加，同樣資金回籠周期被大大延長，資金周轉(zhuǎn)風險也會增加。
現(xiàn)房制度等于給房地產(chǎn)市場直接按下了剎車鍵，房地產(chǎn)市場將會驟然降速。而對于資金撬動能力有限的小開發(fā)商基本沒有加速發(fā)展的機會了。
對于購房者：
現(xiàn)房銷售即將拯救千千萬萬個家庭的幸福!這點毫不夸張!
自1994年國內(nèi)建立商品房預(yù)售許可制度以來，全國各主要城市商品房預(yù)售比例基本達到90%以上。
期初房地產(chǎn)預(yù)售制度是為了加速資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)，從而解決我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求的局面。
但預(yù)售制度一直有著巨大弊端。
首要問題就是爛尾!按照全國2854個縣計算，實行商品房預(yù)售制度的26年來平均每個縣至少有5個爛尾樓，那么全國將近14270個爛尾樓，每個項目按平均100戶來計算，這背后是100多萬個家庭。
當然，近年隨著制度更加規(guī)范，監(jiān)管越來越嚴厲，爛尾樓已經(jīng)很少見了，但另一個重大問題--維權(quán)層出不窮。
合同糾紛、質(zhì)量投訴、開發(fā)商減配、降標、延期交房、配套設(shè)施不落實、虛假承諾、違規(guī)銷售等等等等，全國各地維權(quán)層出不窮。
以河南省鄭州市為例，近三年市內(nèi)交房維權(quán)達到90%以上。現(xiàn)在房價越來越高，一套房子就是一個家庭的幸福!
不管監(jiān)管制度多么完善，預(yù)售制度始終存在著開發(fā)商到購房者的天然信息溝壑。一勞永逸的方法或者唯一完美的解決方法就是實行現(xiàn)房銷售，眼見即為所得。
如今，海南做到了!
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回過頭來看，仍然驚嘆于海南省的執(zhí)政魄力!我只能說3月7日晚簡直是掀起時代新篇章的一夜!
不僅在于疫情當前，海南省敢于迎難而上，反向升級調(diào)控。
關(guān)鍵是現(xiàn)房銷售制度帶來的影響，造福購房者是一部分，更為直接的是嚴重挫傷開發(fā)商的拿地投資意愿。
預(yù)售制度的劣勢大家都清楚，全國這么多省會一直沒有敢執(zhí)行現(xiàn)房銷售的核心原因就是這將對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資帶來重創(chuàng)。
海南敢為人先的背后是滿滿的經(jīng)濟自信做支撐。
最后，海南省的現(xiàn)房銷售制度一定不會是個例。
請永遠不要小瞧榜樣的力量!
如果海南的路徑走通了，必將成為國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展及調(diào)控的標準樣本。
開發(fā)商任性而為的好日子不多了，真正意義上“房住不炒”那一天也不遠了。
文章來源于米宅 作者：宋詞
