央行出新規(guī)！從明年3月起，你的房貸合同要變了

利率市場化改革正在加速推進。12月28日，央行發(fā)布《中國人民銀行公告［2019］第30號》（以下簡稱“《公告》”），進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR。

《公告》指出，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換原則上應于2020年8月31日前完成。

專家認為，《公告》的實施，將更好地發(fā)揮LPR貸款市場報價利率在實際利率形成中的引導作用，推動社會融資成本下降。預計初次轉(zhuǎn)換之后，存量貸款的利率執(zhí)行水平將與轉(zhuǎn)換之前保持基本不變。

中國人民銀行公告〔2019〕第30號 來源：央行官網(wǎng)

存量浮動利率貸款“換錨”

LPR運行4個月以來，商業(yè)銀行新發(fā)放的貸款正在掛鉤LPR。央行表示，目前接近90％的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價。

存量貸款如何轉(zhuǎn)換為LPR一直是市場關注的焦點?！按媪扛永寿J款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保證借貸雙方的權益?！毖胄性诨卮鹩浾咛釂枙r表示。

中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅分析稱，自央行2019年8月實施LPR改革以來，經(jīng)多次報價后，當前1年期和5年期LPR分別報4．15％和4．8％，分別較8月份下行16個和5個基點。但實體經(jīng)濟融資利率降幅有限，2019年三季度末，金融機構貸款加權平均利率為5．62％，僅比上年末下行了2個基點，其中一般貸款加權平均利率不降反升，2019年三季度末為5．96％，較上年末上行了5個基點。

范若瀅指出，在LPR報價機制改革后，央行制定了相應的“358”考核要求（2019年9月末，全國性銀行業(yè)金融機構新發(fā)放貸款中應用LPR做為定價基準的比例不少于30％；2019年12月末，上述比例不少于50％；2020年3月末，上述比例不少于80％），但僅針對增量貸款，LPR作用發(fā)揮效果并不明顯。本次則是針對存量貸款，預計未來LPR對貸款定價的引導作用將明顯增強，有利于更好地引導實體經(jīng)濟融資成本下行。

新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼認為，預計初次轉(zhuǎn)換之后，存量貸款的利率執(zhí)行水平將與轉(zhuǎn)換之前保持基本不變。這有助于推進轉(zhuǎn)換工作順利進行，也有助于保護借貸雙方的利益。

“為更好地服務實體經(jīng)濟，貨幣政策保持穩(wěn)健基調(diào)，加大逆周期調(diào)節(jié)力度，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價基準將可能是普遍的方式，這對借款人是相對有利的?！倍ｍ祵χ行陆?jīng)緯記者表示，通過這種市場化方式，有助于降低實體經(jīng)濟融資成本，更好地為穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)服務。即便借款人與銀行協(xié)商轉(zhuǎn)換為固定利率，現(xiàn)有的同期限LPR仍然可能是固定利率執(zhí)行水平的重要參考。同時，這也體現(xiàn)了利率市場化原則，即利率定價相關事項由借貸雙方協(xié)商確定。

存量浮動利率貸款如何改

不少人對存款貸款如何改還存在疑問，這就為您劃重點。

一、可以協(xié)商

借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

二、實施時間

轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。

三、利率水平

轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應保持不變。

四、房貸（指定價基準轉(zhuǎn)換為LPR的）

（1）期限品種：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；（注：LPR有1年期和5年期以上兩個品種，一般房貸均為5年期以上）

（2）加點數(shù)值：加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；

（3）利率水平：轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變；

（4）重定日周期：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年；

（5）同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3月－2020年8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

五、其他貸款

其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

存量房貸利率2021年真正變化

在銀行貸款中，房貸占據(jù)了很大的份額。央行數(shù)據(jù)顯示，2018年末，中國住戶部門貸款余額47．9萬億元，住戶部門貸款余額占存款類金融機構全部貸款余額的比例為35．1％，同比上升2．8個百分點。2018年末，個人住房貸款余額為25．8萬億元，占住戶部門債務余額的比例為53．9％。

從當前情況看，銀行5年期以上貸款基準利率為4．9％，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4．8％，那參照LPR定價后，是否意味著房貸利率下調(diào)，購房者的實際還款金額會減少呢？答案是暫時不會。

央行表示，商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值。央行為此舉例稱，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10％，現(xiàn)執(zhí)行利率為4．9％×（1＋10％）＝5．39％。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4．8％。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0．59個百分點（5．39％－4．8％＝0．59％）。

也就是說，在上述案例中，房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變?yōu)長PR后，加點方式從貸款基準利率上浮10％變?yōu)榱薒PR上浮0．59個百分點，當前實際貸款利率不變。

目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。諸葛找房副總裁苑承建對中新經(jīng)緯客戶端表示，此次利率轉(zhuǎn)換期為2020年3月1日至2020年8月31日，但實際執(zhí)行時間是從2021年開始，也就是說，2020年客戶實際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，客戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5．39％（4．8％＋0．59％）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR＋0．59％，此后每年以此類推。

由于LPR每月都會發(fā)布一次，那是否意味著房貸利率每月都要變化呢？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策給出了明確答復，即可以約定一直不變，也可以約定一年一次，但絕對不會出現(xiàn)每個月調(diào)整一次。

央行也給出兩個選擇，即借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。苑承建認為，對于用戶來說，固定利率長期確定，無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，降息周期的大門已經(jīng)打開，一年期LPR主要針對企業(yè)貸款，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，實際房貸利率的下調(diào)將成為未來的趨勢。

銀行內(nèi)部管理面臨考驗

雖然央行給商業(yè)銀行預留了2個月多月的準備時間，不過不少銀行從業(yè)人員表示，接下來銀行的工作任務會比較重。

中國銀行營業(yè)網(wǎng)點

據(jù)央行近期發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月末，中國本外幣貸款余額157．56萬億元，其中人民幣貸款余額151．97萬億元。需要注意的是，按照貨幣資金借貸關系持續(xù)期間內(nèi)，利率水平是否變動來劃分，利率可分為固定利率與浮動利率。據(jù)了解，在銀行存量貸款中，浮動利率貸款占比較大。

一位國有銀行支行個貸經(jīng)理表示，他所在的銀行目前銀行貸款中絕大多數(shù)都是浮動利率貸款。

“我們銀行沒有固定利率貸款，一般客戶會要求申請浮動利率貸款?！绷硪晃煌赓Y銀行的貸款客戶經(jīng)理告訴中新經(jīng)緯記者。

中國民生銀行首席研究員溫彬指出，此次央行在《公告》中規(guī)定，“金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，原則上應于2020年8月31日前完成。”以個人住房貸款為例，截止2018年末，我國個人住房貸款余額為25．75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18．89％，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數(shù)多的特點，“換錨”將對銀行的合同、系統(tǒng)、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗。

范若瀅同樣認為，此次“換錨”給商業(yè)銀行帶來更大的經(jīng)營壓力和挑戰(zhàn)。一方面，在儲蓄率趨于下行、存款競爭日益激烈的背景下，由于存量貸款規(guī)模大，定價基準轉(zhuǎn)換后將給商業(yè)銀行帶來較大息差管理和資產(chǎn)負債管理壓力。另一方面，對商業(yè)銀行風險定價、內(nèi)部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看，最終貸款利率要通過銀行與客戶協(xié)商的方式來確定，需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質(zhì)、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。未來如何優(yōu)化調(diào)整FTP定價管理體系，是商業(yè)銀行需要思考的問題。